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『住房空置』、『地荒論』與『產能過剩論』等引發的討論只是表象。現在特別需要一種清明的思維,避開喧鬧,登上高山,俯矙並省察中國樓市扭曲的根源。
『天地之間,其猶橐龠乎』?嘗試有所作為的決策者,一如被置於一個巨大的風箱之中,被一股無形的力推來搡去,天地渾渾,兩頭受氣:調控樓市價格傷了經濟;放任價格傷了民情。中國樓市送走尷尬的2005年,迎來不確定的2006年。尷尬政策的背後是尷尬的認知,尷尬認知的背後是難於啟齒的利益。
房地產政策在尷尬中搖擺有人以『排山倒海』形容2005年房地產調控政策的出臺,可是能夠撬動價格走向的也就是少數幾個城市。發展還是硬道理。上年年底中央政府又吹起了住房消費年的暖風,建設部的官員也頻頻表態看好2006年的發展形勢;開發商則高擎樓市是一種人口現象的旗幟,一如既往的高調;地方政府更是看多樓市,『任期利益』的豐度需要一定的增長速度來拓展;就是那些罵聲不斷的購房者和持幣待購者,也指望市場有個明確的信號,以便財富早日增值。
樓市的尷尬,引發了體制性腐敗和民憤,還危及我國的長久競爭力。關注民生民意的中央政府高調宣誓調控,政策卻在尷尬徘徊。若乾跡象表明,巨大慣性的作用和話語權的偏移,城市官員強烈的『任期利益』,很有可能使中央政府的調控半途而廢。
樓市已經成為一個城市經濟增長的重要引擎,任何不利於這個引擎發生作用的東西,都會得到城市官員和媒體的重估與更改。樓市價格看跌,無疑會挫傷投資,這是城市經濟增長所無法忍受的,更有任期利益所不能承受之重。由短暫的任期利益所支橕的中國樓市,正是一切危機的根源。中國樓市需要發現和建構真正的支橕。為此,需要理清一些最基本的概念,纔有可能避開喧鬧,登上高山,俯矙並省察中國樓市扭曲的根源。
住房商品的基本屬性與樓市類型凡存在都是合理的。在義憤填膺之餘,我們還須發現悖理現象的合理性,這樣或許有助於真切地把握中國樓市的情勢。認識住房商品的特殊規定性,是一個恰當的出發點。
住房商品有著雙重規定性。它既具有經久性、單件性、固定性等自然屬性,它又具有滿足人們居住需要和財富增值的社會屬性。尤其是它的社會屬性,更是一切問題的焦點所在。這裡要區分『住房資產』與『住房服務』這樣兩個概念。住房資產是由土地、建築材料、創意設計、勞動等要素生產出來的固定資產;住房服務則是由住房資產、環境、水電氣等新要素派生出來的消費服務。跟住房服務相對應的是滿足人們居住需求的『住房消費品』市場,跟住房資產相對應的是實現財富增值的『住房投資品』市場。住房投資品市場,又可細分為兩種類型,一種是自主住房投資品的買賣(市場經濟國家通常佔60%),另一種出租住房投資品的買賣(通常佔40%)。住房服務既可以從自己所有的住房資產中購買,也可以從租賃房投資者那裡購買。
滿足城市居民的基本住房消費需求,是一個社會和政府的基本職責。世界上還沒有哪一個國家的政府可以完全推托掉這方面的職責。就是高度市場化的美國,政府也保留著約佔住房資產總量11.5%的廉價出租公屋,以解決居民最基本的住房消費問題。而住房投資品,則是一種為使財富增值的投資行為,在市場規則的作用下,收益風險由投資者自己承擔。
在當下的語境裡,這兩類市場常常被混淆。中國樓市一切的混亂都由此而生。政府本意是調控住房投資品市場,卻常常拿住房服務市場上的諸多價值尺度來度量;而本意是改善住房基本服務的供應,卻常常又習慣於從價值最大化的投資品市場上尋找根據和途徑。政府行為常常發生不該有的跳躍:一會兒完全擺脫提供最基本住房消費的責任,把市民的最基本住房需求的滿足都完全推上了市場;一會兒又在本來是以市場化的住房投資品市場上,卻要打上『居者有其屋』、『住房消費年』之類似是而非的標簽,為把經濟問題政治化和把政治問題經濟化留下了口子。
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