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從本月開始,天津老城廂多個新項目將啟動猛烈宣傳攻勢、二三季度將迎來上市高潮。這些新項目大多定位於高端,整體檔次進一步提高,產品形態繼續細分:出現面向頂級客戶的低密度豪宅、面向白領階層的舒適型居所以及面向年輕客群的中小面積城市公寓等產品,以滿足希望居住市中心購房者的不同需求。
今年供應量全面釋放
去年老城廂板塊還只有富力城一枝獨秀,而今年這一區域將迎來百花齊放的春天。據北京金岳房地產經紀公司天津分公司透露,今年老城廂板塊中3號地、10號地、13號地、14號地和15號地都將開工建設新項目,總建築面積近65萬平方米。
由中新集團開發的後現代城一期項目,將於今年4月底、5月初上市。該項目住宅部分由四座塔板結合的高層組成,商業部分為一座高級百貨商場;由天津上投置業發展有限公司開發的老城廂10號地項目,將於今年第二季度亮相,產品類型為低密度高檔聯排別墅;由天津靜安地產有限公司投資開發的老城廂14號地項目,目前已經開工建設,一期產品類型為具有海派建築風格的高檔高層公寓。
北京金岳房地產經紀公司天津分公司市場調查報告還顯示,老城廂10號地低密度豪宅項目、13號地項目將分別在今年年中和下半年入市。另外,高檔商業項目老城廂11號公館目前已進入招商階段;去年開盤的天津富力城今年也將進入二期開發。
細分市場錯位競爭
今年即將上市的老城廂項目將繼續細分市場,出現面向頂級客戶的低密度豪宅、面向白領階層的舒適型居所以及面向年輕客群的中小面積城市公寓等產品,以滿足希望居住在市中心客戶的不同需求。
去年率先入市的天津富力城,一期10月將達到入住條件,後續開發也將全部展開。該項目依舊以精裝修和嶺南園林為主打,憑借在廣州樓市積累的多年豐富經驗,力圖為天津購房者打造粵派風格住宅。二期將進一步壓縮戶型面積,28至30層短板高層,采用多重景觀中心布局、三級綠化系統相互交織、廣場和綠化組團相互連綴,主要滿足中高端白領的改善型住房需求。
後現代城將目光瞄准那些看著卡通和動漫成長起來、如今事業小有成就的新一代消費群體。因此戶型設計整體偏小,主力戶型為50至120平方米,其中最小一室戶型面積52平方米,最大三室兩廳兩衛戶型面積只有120平方米,兩室戶型則控制在85至88平方米。另外,該項目還規劃了露天籃球場、社區會所等青年人活動場所,比較適合那些不願遠離城市繁華、追求時尚便利生活的青年購房者需求。
靜安開發的老城廂14號地項目,堅持走海派路線。戶型設計中規中矩、方正務實,尺度把握合理,充分展示出上海人精明、務實、注重細節的風格。上投置業開發的老城廂10號地項目,聘請國內知名設計師設計市區低密度別墅,主要瞄准市場金字塔尖上的頂級客戶。
市場抗性已經消失
老城廂地區剛開始大規模改造、眾多外地開發商紛紛殺入時,一些業內人士曾經擔心:大多數天津人印象中北部地區並不是傳統高檔居住區,而今有如此大體量高端住宅項目集中入市,單價都在每平方米七八千元,會蘊含相當大的市場風險。
對此,北京金岳房地產經紀公司天津分公司副總經理胡永明表示出不同意見:『通過調研,我們發現市場對這一區域的抗性幾乎不存在。』據介紹,目前准備來老城廂置業的客戶,大體可分為四類:本區域改善型購房者、為生活及子女教育便利的外區域人群、看好市中心發展潛力的投資型人群以及外地特別是江浙客戶。
胡永明說,很多天津人對老城廂都有一種特殊情結,他們傳統觀念較強,對中心城區認可度高,重視生活便利程度。隨著市場整體品質提昇,購房者心理承受力也相應提昇,較以往更為注重區域項目產品戶型舒適度、社區規劃、樓盤檔次等因素。另外,受宏觀經濟發展推動,越來越多外來投資與高收入人群進入天津,商業、商務人群迅速擴大,商界人士與外企、私企高層管理人員都看好天津未來發展,對於這部分客戶而言,配套完善、交通便利的城市中心區無疑是最佳區域。而市中心也是每個城市昇值潛力最大、抗跌性最強的區域。
『像老城廂這樣大規模開發的市中心區域,全國范圍內非常少見。整體規劃改造,傳統文化與現代商業相結合,老城廂前景無限。』胡永明說。
集團化運作提昇價值
不過,面對今年高檔住宅『井噴』般的供應放量行情,很多業內人士都認為,老城廂板塊競爭絕不僅局限於區域內幾個項目之間,老城廂所要面對的對手,應該是大梅江、東麗湖、中北鎮等其他熱點板塊。因此,在老城廂區域的開發中,通過集團化運作整體提昇區域價值是取勝關鍵。
天津富力城董事長謝強認為,與其他城市老城區改造有很大不同,老城廂經過大規模拆遷,除一些有價值的歷史建築外,這一地區原有的危陋平房已全部消失。因此從某種意義上講,老城廂也可以被看作是整體項目。正所謂『一張白紙好畫最新最美的圖畫』,老城廂正是這樣一張『白紙』。眾多開發商都在老城廂做項目,如果單打獨斗,整個區域價值就無法得到有效提昇。畢竟對於這樣新興高檔居住區而言,購房者接受起來更需要時間。
『老城廂應該整體宣傳,只有這樣,纔能在與其他板塊的競爭中取勝。』北京金岳房地產經紀公司天津分公司副總經理胡永明說。『目前老城廂各項目產品定位互補,可以互相借力進一步提昇整個區域檔次。』胡永明認為,老城廂地區公建比例較高,開發商在開發時應保持謹慎,必須和現有市場狀況相結合,把握好商業物業推進節奏和產品比例,否則將產生很大風險。
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