營業稅政策重拳出擊

　　市場態勢描述：

　　2005年初，二手房價格一直處於穩定上漲狀態，直至4、5月份，二手房買賣征收營業稅的政策即將出臺的消息使市場上出現了持幣觀望的情況，價格上漲速度開始變慢，整個三級市場在2個月內暫時低迷。6月份，隨著國家營業稅政策的明確執行，消費者擺脫了暫時的恐慌心理，市場開始慢慢復蘇。9月份的房交會上二手房依然佔盡鰲頭，二手房交易量大幅度上昇，價格也重新穩步上漲。到年底，市場呈現持續數月的攀昇勢頭。

　　背景回顧：

　　2005年5月11日，國務院辦公廳轉發了建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，就改善住房供應結構、抑制投機性需求和合理引導住房消費等方面提出了指導性的意見。在這個文件裡，唯一規定出的具體時限是2005年6月1日，享受優惠政策普通住房標准、個人購買住房轉手交易的營業稅征收等政策都是圍繞這個日期開始執行。按照新政策規定，2005年6月1日起對個人購買不足2年的住房對外銷售時，全額征收5%營業稅；個人購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，地稅部門審核給予免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時須繳納5%的差額營業稅。

　　點評：

　　2005年天津存量房市場受營業稅政策影響出現一些波動，但總體運行穩健。6月，營業稅政策效應開始顯現，房地產三級市場在全市范圍內開始進行調整。一方面，不符合營業稅免稅規定的短期投資者中，部分變短期投資為長期投資；另一方面，購房者普遍持觀望態度，大部分人推遲購房時間。成交量出現較大幅度的萎縮。但進入8月之後，市場逐漸走出停滯與觀望，開始全面復蘇和進入持續穩定的增長態勢，以每月10%左右的速度增長，12月份進入年度趨勢圖的最高點。

　　二手房買賣佔半壁江山

　　市場態勢描述：

　　2005年前11個月天津存量房成交規模達782萬平方米，與同期商品房成交量之比達到0.83：1，遠遠高於2004年0.63：1的水平。從成交戶數上看，二手房市場已經遠遠超過新建商品房。以2006年1月20日的成交數據為例，全市新建商品房交易189套、面積21672.3平方米，平均價格每平方米4942元。其中，住宅163套，面積18697平方米，平均價格每平方米4192元。而二手住宅交易207套，面積15812.1平方米，平均價格為3383元。

　　背景描述：

　　自2002年開始，天津二手房交易突飛猛進，連續3年保持了高水平的增長。從2004年全年來看，天津市一手房銷售面積達到了1300多萬平方米，而二手房達到了1800萬平方米。

　　點評：

　　本市商品房與二手房交易比例接近1?1，說明天津二手房與商品房之間梯級互動日漸明顯，梯級消費格局日漸成熟，二、三級市場的良性互動已經成為保證市場健康發展的一個重要因素。與2004年相比，天津存房量成交規模增長不大，而成交均價昇勢明顯，這也反映出二手房源的整體品質在提昇，存量房消費面臨昇級換代。隨著土地供應的局限以及二手房在價格、小區生活環境、周邊配套上的優勢，越來越多的購房者逐漸轉向了二手房市場。目前，二手房在房地產市場的成交總量中已經佔到將近一半，這標志著：二手房佔主導的時代正在到來。