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『業主不交物業費物業公司可以到法院起訴強制執行,那麼業主對物業公司的服務不滿意又該去找誰橕腰呢?應該到哪一級政府去反映問題呢?』本報剛一開始征集提案線索,讀者劉威中先生就打來電話,希望人大代表和政協委員能夠在兩會上反映物業與業主之間這種不平等博弈的現狀。
其實政協委員李幸福早就開始思考物業管理困局中政府行政乾預的缺位問題了。他通過深入調研於去年10月份完成了《關於加強行政力推動工作力度破解物業管理博弈困境的建議》,並且已經在政協會議之前提交。這份長達7000餘字的調研報告式提案中提出,在當前的情況下,業主對物業的選擇性很差,無論是選聘還是辭退物業公司都很難,這是一個『分散的人群』對一個『集中的管理者』的博弈,雙方談判地位很不對等。而且,物業的服務水平難以量化,『偷工減料』很難發現,監督存在一定難度。目前出現的對簿公堂、集體訴訟、流血衝突等情況,使原本就『危機四伏』的物業管理變得更加復雜。
李幸福委員認為,物業管理雖然屬於市場化的范疇,但由於業主對物業沒有選擇權,又沒有價格決策權,加上知情權、專業性和組織性的欠缺,無法真正實現市場化。雖然理論界普遍認為,組建業主委員會既可順利推動市場化進程,也可使政府全面退出對市場的介入,但是實際情況並非如此。目前北京市實現物業管理的居住小區有2911個。但經過多年的努力,截至2005年4月底,成立業主委員會的只有241個。『目前業主與物業的博弈單靠雙方的力量永遠不會休止,而且業主永遠處於弱勢地位。作為公共政策的維護者,政府義不容辭地應該充當評估、乾預和維護群眾利益的第三方。』
有關政府推動、乾預的具體辦法,李幸福委員提出了幾點建議,例如:基於小區人口眾多的實際情況,現在負責地區行政管理的街道辦事處,應該起到強化政府職能的作用;在街道辦事處牽頭和協調之下,借助非贏利組織的指導組建小區業主委員會;以各區縣小區辦為主體,組建物業管理專業指導服務中心——非贏利組織中心,承擔第三方中介職能;引入社會審計機構,切實加強對物業管理企業的審計工作。李委員還特別提出,應該積極探求業主委員會與居委會並軌的管理模式。
『真沒想到政協委員已經就我關心的問題寫出了如此詳實的調研報告,而且和我想到一塊去了!』記者把李幸福委員提案中的主要觀點轉達給了劉威中,他非常高興。劉威中同時也表達了自己的觀點,『李幸福委員提出的政府應該加強在物業糾紛中的行政乾預,這一點我非常同意。加強街道辦事處和小區辦這兩級政府在社區的行政職能,我也非常同意。但是居委會與業主委員會並軌,我對其效果表示懷疑。居委會工作人員不一定住在小區,也不能完全設身處地地代表業主的利益。更何況現在很多新建小區根本就沒有居委會。』
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