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2005年被喻為中國樓市的政策年。繼3月16日央行突如其來的一紙規定,取消了實行多年的房貸優惠利率後,接連幾個月房產新政持續出臺:國八點、國八條、七部委新政……令人應接不暇,政策浪潮席卷了整個房地產市場。
應該說對房地產行業進行宏觀調控是意料之中的事情,但本次調控力度之大、政策之多以及產生的連鎖反應則出乎了大多數人的意料之外。與此同時,房價成本公開、期房叫停、商業地產調查等政府新舉措的討論又讓房產市場再掀波瀾。縱觀2005年樓市,真是別有一番滋味在心頭。
買賣雙方展開價格博弈
從權威部門公布的數據來看,過快的房價漲幅得到了抑制。商品房平均銷售價格一季度上漲幅度是12.5%,一到二季度漲幅是10.1%,而一到三季度漲幅是8.8%。前三季度房價的漲幅呈穩步回落態勢。與此同時,前三季度,房地產開發投資10378億元,增長22.2%,增幅回落6.1個百分點。就在國家針對房地產市場打出一套『組合拳』發揮效用的同時,全國的樓市進入了一個微妙的轉折期,一方面上海樓市陷入了『十月危機』,另一方面關於北京房價接近漲跌臨界線的呼聲漸起。樓市買賣雙方的博奕氣氛日漸濃厚,同時,開發商、投資者以及自住者、政府之間形成了一個『三角』式的觀望格局。
在交易清淡、預期看跌的壓力下,上海眾多樓盤紛紛『跳水』,一石激起千層浪,緊接著杭州、成都、昆明、合肥等地的房價也開始下行。但與上海房價『應聲而落』形成鮮明對比的是,北京的房價仍在高位進行波動,但博弈氣氛卻貫穿始終。一邊是預期看跌的購房者捂緊了自己的錢包,讓房地產開發商一籌莫展;另一邊,房地產開發商開始『修正』價格,更有一些開發商開始一再推遲新盤的開盤日期,於是買賣雙方上演了一場較為激烈的價格博弈心理戰。
『金九銀十』一向是房產交易的黃金季節,開發商對『金九銀十』寄予厚望,希望借此機會帶來樓市轉機,但顯然期望值過高,結果並不理想。
專家和開發商上演『口水戰』
就在主戰場『戰役』如火如荼進行的同時,政府和開發商、開發商和學者還開闢了第二戰場,圍繞土地成本、行業利潤、房價漲跌等展開『口水戰』,這為2005年的房地產市場平添了許多熱門話題。
11月初,房地產界和理論界的兩位知名人士——潘石屹與易憲容圍繞『2008年前後買房時機哪個好』展開了針鋒相對的辯論。其中,SOHO中國董事長潘石屹力挺2008年前買房時機好,同時他堅信2008年之後北京房地產市場仍會處於上昇期。
對此,中國社會科學院金融研究所金融發展與制度室主任易憲容卻不贊同,他針鋒相對地提出:『目前買房置業投資時機不是太好,購房者需謹慎抉擇。』他表示,當前北京的房地產正好處在一個調整期,房價可能會發生較大的變化。因此,作為購房者要避免開發商的哄騙,冷靜客觀地判斷當前以及未來的樓市走勢,而不能一時衝動中了開發商的『套兒』。就在爭論的餘音未了之際,華遠集團總裁任志強和國資委研究中心宏觀戰略部部長趙曉之間圍繞『當前房價究竟合不合理』再次上演了一場精彩的辯論。從論戰的結果來看,兩人的支持率相差非常懸殊,站在『當前房價不合理』一方的趙曉獲得23386個網友的支持,而站在『當前房價合理』一方的任志強只得到2168個網友的支持。
雖然支持率較低,但這並不影響任志強堅持自己的觀點,其今年一系列的驚人之語就是很好的佐證。其最著名的觀點就是富人論,房價上漲,還有品牌暴利。任志強認為,房子是為富人蓋的,房價是市場化的,只要當前的房價能夠維持,只要供不應求、有人出高價購買,這個房價就是合理的。
而圍繞備受爭議的『房地產是否是暴利行業』,任志強始終堅持認為,如果沒有巨大的利潤支持,便沒有錢來維持品牌的建立和生產,因此房地產品牌企業是暴利的,但並非整個房地產行業。
明年房價會不會上漲
在近日舉行的『2005中國「住交會」』上,眾多的政府官員、房地產商以及專家對於明年的房地產市場進行了全面的預測和判斷。
建設部政策研究中心主任陳淮認為,2006年將是鼓勵住宅消費年。他說,在擴張消費需求中,對上下游產業帶動作用最大的仍然是住宅住房消費,所以在2006年的經濟政策中,擴大內需將是引人注目的重點,但將是以鼓勵普通商品房消費為主,而不是鼓勵高端住宅。
對於明年的政策走勢,陳淮說,政策會在四個方面進行發展和完善。首先,完善住房保障體系。讓特困群體、低收入群體、中等收入偏下群體、中等收入群體、中等偏上收入群體都能程度不等地分別從住房保障體系中受益。同時,更好地完善政府政策推動市場健康發展的作用。其次,要進一步地完善、分清短期問題和長期問題之間的關系。陳淮說,讓農民工進城,解決他們的住房問題既是迫在眉睫的眼前問題,又是需要20年或者更長時間不斷化解的問題;讓老百姓都住上符合全面小康標准的住房,既是在2006年和『十一五』規劃中著力解決的問題,又是未來15年或者更長周期纔能完全辦得到的問題。再次,要明確和劃分總量調控與產業調控之間的關系。最後,要將局部的問題和全局的問題分開。以房價為例,長三角跟珠三角不一樣,上海和杭州的房價上漲的原因也大不相同,因此需要因地制宜,把內地和沿海分開,一線大城市和開放不高的二線城市分開,把老百姓普通住房需求與城市化建設中的一些必要的商業設施建設和商業設施配套的寫字樓建設分開,局部問題與全局的問題應有更清的界限。對於大眾十分關心的房價問題,房地產開發商和專家們也進行了預測。華遠集團總裁任志強說,中央政府出臺的一系列宏觀調控政策目的並不是要打壓房價,而是要穩定房價。如果從經濟學的道理來看,明年房價還會增長,因為2005年住宅用地增長幅度很小。
對此,偉業控股有限公司董事長林潔表示贊同,他認為,房地產的變化走勢,一個最重要的因素是政策因素。明年宏觀調控的政策仍會繼續,但在明年不會有更加細節性的、更大突破力度的政策出臺。可能發生的是對2005年已經出臺的政策細節進行補充和細化。關於房價走勢,他大膽預測,明年房價會有近20%的增長。公說公有理,婆說婆有理。明年樓市最終將上演怎樣的好戲,讓我們拭目以待。
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