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2005年樓市新年序曲之一
『8·31大限』改變2005年房企生存軌跡
近一個月,位於宣武門外的莊勝二期延期交房事件在北京鬧得沸沸揚揚,被稱作『京城最大的交房糾紛』。有莊勝二期的業主稱,莊勝地產之所以出現此次糾紛,是因為其趕在『8·31大限』前,把業主交的房款挪去買了低價地,致使莊勝二期資金短缺。姑且不論上述傳言是否有根據,然而從這中間不難看出,『8·31大限』或多或少改變著2005年之後的房地產企業生存軌跡。
『8·31』餘震:原建設單位成土地一級開發商
去年8月4日,北京市國土資源局、發改委、規劃委和監察局等幾個部門聯合下發《北京市處理經營性用地歷史遺留問題的政策界定標准》,8月16日、19日、26日,國土資源局分三批公布了可繼續協議出讓的項目名單,共288個項目涉險過關,規劃建築面積共計4292萬平方米。803宗項目被擋在『8·31』的大門之外。
對於這些未過關項目的出路,政府有關部門一直保持沈默。直到去年12月17日,北京市國土資源局發出了《關於對不符合繼續協議出讓條件的經營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),給未能過關的問題土地指明了一條出路。
通知》規定,處於軌道交通沿線、重點區域、工業企業搬遷改造騰退等范圍的土地,將被納入政府土地儲備。其他項目,原建設單位(『地主』)在將其項目交由招標拍賣掛牌前,須繼續完善前期相關批准手續並進行征地、拆遷、市政基礎設施建設等前期工作,使土地達到規定的入市交易條件。
實際上,原建設單位成為了土地一級開發商。而由市國土、發改委、規劃等部門組成的聯審會將成為未過關項目未來命運的決定者。聯審會將從城市規劃、產業政策、土地供應計劃等多方面進行研究並確定項目的處理結果,包括:取消項目、納入儲備、繼續開發(確定可以繼續開發的項目,由原建設單位繼續進行前期開發)。
原建設單位成為土地一級開發商,在『問題土地』出讓成功後,政府會給予相應補償。土地開發成本將成為補償的重要依據。不過,補償標准還有待市政府審定。
就在通知出來之後近一個月之時,記者在向一些業內人士打聽市場對此的反應時,竟有不少業內人士稱暫時並沒看到此通知。這從側面也反映出作為『8·31』的一個補充通知,它的到來悄無聲息,對業界觸動似乎也很微弱。
開發商不得閑:忙為土地找出路
與未過關項目冷淡的市場反應相比,288宗已過關項目的受關注度明顯高了許多。然而這288宗項目並非都如願地迎來了2005年的一片新天地。雖然交齊土地款的時間一再拖延,但仍有開發商未交齊土地款。北京市國土資源局決定,截至2004年年底仍未能交齊土地出讓金的過關項目將被收回。至此,再拖延交款期限的可能性已經非常小了。北京市國際投資發展公司總裁杜猛預測,現在已過關的項目中至少有1/3的項目會死掉,能真正渡過『錢關』的項目應該不到兩成。
另一方面,據偉業顧問提供的資料,目前這些過關項目的總建築面積大致在1.3億平方米,如果所有過關項目都能按計劃完成,那麼按照北京市目前商品房銷售量年均2000萬平方米左右計算,這部分項目大約可供市場消化5年。杜猛也分析說,除去官方統計的數據,私下的開發用地數量也不少,夠用四五年的。反觀成立了一年多的市土地整理儲備中心『有倉無糧,缺乏好糧』的窘況,手中有地的開發商在偷著樂的同時,也不得不加快步伐找好自己的出路。北京中原市場研究部總監徐成峰表示,2005年的土地市場主要是消化存量。
為此,幾乎沒有哪個開發商可以高枕無懮。正如某業內人士對『8·31』後的開發商狀態所做的總結,過關活下來的正在急著找錢,落實項目。沒有過關或者認清形勢,知道沒戲了的開發商則在另謀出路。有的准備撤離北京,轉向二三線城市去發展;有的准備替土地儲備中心搞一級開發;有的正在尋找有實力的大公司要求收編;一些中小企業則在准備聯合起來合並重組,做強做大;還有很多則已經准備金盆洗手,轉到其他行業去了。
拒絕『下課』:中小房企依靠特色求生存
在2004年土地、金融等宏觀調控下,業界對中小房地產企業的生存狀態,幾乎齊指『下課論』。特別是『8·31』之後,幾乎所有的房地產企業都變得十分低調,而似乎一時間只剩下了少數有品牌和資金優勢、豐富開發經驗的大型專業開發商玩轉著北京偌大的房地產市場;至於其他一些中小開發商,一時間輿論似乎都用上了同情且無奈的語調,甚至有媒體認為,它們將不得不面臨即將被兼並或淘汰出局的窘境。
然而中小開發商卻在競爭中慢慢地成熟,希望最終能走出『下課』的陰影。徐成峰表示,房地產企業確實要經歷『洗牌陣痛』,但是中小房地產並非沒有出路。
偉業顧問推出的《2005年北京房地產市場預測報告》就提到,第一,具有鮮明企業特點的小發展商不會被『洗牌』出局。由於這些小發展商擁有自己獨特的企業文化、運作理念、特定產品和最終用戶,能夠在房地產行業某些較小的細分市場中站住腳。比如,美國有些發展商只做高檔酒店的開發,每年開發量非常小,但效益很好。
第二,非銀行金融機構的發展使大、中、小型發展商都能找到適合自己生存和發展的模式。對於達不到上市要求的中小房地產企業,靈活的信托和基金不失為很好的融資模式。像苹果社區開創的『賣方信貸』模式,就很好地突破了銀行信貸政策困境,保證了項目開發的順利進行。
第三,房地產行業門檻提高的同時,門的寬度卻增加了:資金雄厚的『三外』企業可以更容易地進入房地產市場,從而對現有的大型房地產開發企業構成威脅。
與此同時,杜猛也提到,靈活是中小房地產企業很大的優勢。要想生存發展,辦法很多,可以轉戰二、三級市場;可以弱弱聯合;甚至可以不直接從事開發工作,轉做其他與房地產相關的行業。
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對房企影響深遠的『8·31大限』
去年3月底,國土資源部與監察部聯合下發71號令,要求從去年8月31日起,所有經營性土地使用權出讓一律要實行招拍掛制度,以前以協議出讓經營性土地的做法壽終正寢,這就是業內所稱的『8·31大限』,它讓北京樓市受到了重大影響。
國家通過此項政策,一方面可以控制土地供應量;另一方面,可以使土地政策更加透明、公開競爭,為投資者創造一個有序、規范的市場。
由此,拿地的機會對所有競爭者是一樣的,房地產開發商不可能再將圈佔大片土地作為盈利的手段,一些靠投機、裙帶等關系炒作土地的怪現象也成為歷史,外地開發商可以與北京本地開發商站在同一起跑線上,公平競拍土地使用權。
有政府官員表示,今年要進一步加大經營性土地招標拍賣掛牌力度,進一步加快出臺一系列經營性土地招標拍賣用地的政策和辦法。
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