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2005年的樓市,從『瘋狂』走向『穩定』:年初房價如脫韁野馬般瘋漲;年中市場低迷,買賣雙方暗中較勁拉鋸博弈;接近年底,部分地區退房風起,樓價在漲幅持續下跌的基礎上趨於平穩。
在政府強勁調控的韁繩之下,房價,這匹曾一度狂野不羈的烈馬,終於在年底之前放慢了腳步。雖然發生在廣州、深圳的逆市漲價表明,這匹烈馬的野性還遠未根除,樓市調控依然任重道遠,但這畢竟不能改變整個樓市逐漸『退燒』的大勢。
從一路狂奔到穩步慢行
2004年底,京、滬、寧、杭等地的房價,已成野馬脫韁之勢,並成為2005年『兩會』期間的熱議話題。溫家寶總理在《政府工作報告》中明確提出,要采取措施『抑制房地產價格過快上漲』。
信號彈已發,樓市的狂熱仍在昇溫。上海、北京等地『一天一個房價』,排隊等號的隊伍常常綿延幾百米。通宵排隊成為家常便飯,有人甚至搭起帳篷、背著睡袋打起『持久戰』。北京東四環外的一家樓盤,2004年12月平均價還在5000元左右。到了2005年3月,已昇至6500元,漲幅高達30%。
2005年3月,央行率先行動,宣布從3月17日起將不再對個人住房貸款實行優惠利率,個人住房貸款利率將與其他商業貸款一視同仁,執行同樣的利率水平和同樣的九成利率下限管理。但這『溫柔一刀』並沒有讓房價回落,反而引發一片爭議。直到4月底5月初,在『國八條』出臺之後,纔算掐住了房價瘋漲的脖子。在北京,春季房展會還人流如織,夏季展會卻門前冷落。一些會展商不得不采取車房聯展,出現『樓盤不夠車來湊』的尷尬局面。
在開發商捂盤待沽和消費者持幣觀望的博弈中,隨著各地調控政策陸續出臺,天平開始向消費者一方傾斜。特別是淒風苦雨的『金九銀十』,讓開發商的苦苦期盼成為泡影之後,更加速了傾斜的速度。在財務結算日益逼近的情況下,上海、武漢等地的許多開發商被迫推盤,輔以或明或暗的打折促銷價格,企圖抓住『年尾巴』以求得脫身。
盡管房價漲幅穩步回落,但購房者『持幣待購』的心態並未減弱。
癥狀緩解病根未除
房價漲幅開始回落,但普通百姓並不買賬。記者在北京最近開幕的冬季房展會上了解到,多數人仍然認為房價太高,表示還要等待觀望。
首先,結構性降價並不能緩解普通群眾住房的剛性需求。高價房是拉動本輪房價增幅下降的主動力,但這種結構性降價卻具有相當的『欺騙性』。業內人士稱,高價房的消費群體中,投資者佔相當比重。因此這種高價房價格增幅的下降,並不會讓真正需要房子的普通百姓感到受益。在他們的眼中,房價仍然高不可及。
和大量商品房空置待降虛火對應的,是迫切需要住房的居民無錢購房。國家統計局最新數據顯示,10月末,全國商品房空置面積1.12億平方米,其中商品住宅空置面積6204萬平方米。目前全國空置率已達到26%,大大超過國際公認的10%的警戒線。
其次,房價成本不透明,『水分』無從擠起。四川一位開發商說,房地產商公開的利潤一般是8%-15%,實際上真正的利潤都在25%以上。他說,開發一個項目,前前後後就要蓋二三十個公章,每蓋一個公章都要打點一番,還有許多不明不白的稅外費。用來疏通關系的好處費幾年算下來,大概佔到樓盤總成本的2%或3%左右,有的甚至更高。
房地產是個完整的利益『生態鏈』,涉及到政府多個部門。高房價的利潤被層層盤剝到各個利益集團的口袋之中。只針對開發商的調控行為,只能算成一本『糊涂賬』,因為開發商只是這個『生態鏈』中的最後一環。這也是許多地方房價『成本清單』屢屢胎死腹中的主要原因。
第三,投資渠道單一。央行公布的最新數據顯示,到11月末,我國人民幣居民儲蓄存款餘額為13.85萬億元。和居高不下的居民儲蓄存款形成鮮明對比的是,我國股市長期低迷,百姓投資渠道狹窄。許多市民告訴記者,樓市雖然也有風險,但和股市比較起來,還是要安全得多。許多人仍然將樓市作為投資的主要考慮對象。
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