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中國經濟史會記錄下2005年中央政府為調控宏觀經濟所施出的種種『重手』,在3至5月份的兩個月內,就四次出臺政策來調控全國房地產市場,頻度之高,殊為罕見。
重招之一:『兩會』放出『抑制高房價』信號
3月5日,全國『兩會』。國務院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出抑制高房價。劍鋒直指房地產投資過熱,房價上漲過快,虛高不下。據國家統計局統計,今年一季度,全國房價上漲19.1%。
此後,一系列政策、舉措如期而至。在中央,建設部開始頻頻往返於京滬之間,銀監會也開始對天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶八個省市的4家國有銀行和12家股份制銀行的房地產貸款進行專項檢查。
在地方,3月5日下午,上海市政府一連發布3項針對房地產的政策,次日又發布了第四個通知,宣布上海房地產市場將堅持以居住而非投資為主、以本地人消費而非外地人購買為主、以中低價位而非高檔房為主。自3月7日起,上海對居住不滿一年出售住房的,征收5.55%的稅費;並承諾年內新開工2000萬平方米配套、中低價商品房,從供求上抑制房價漲幅。
評價:將房價問題寫進政府工作報告,反映了中央在房地產泡沫問題的認識上已達成一致。這是一條重要的政策信號,被地方、業內認為是房地產的『政策拐點』。
重招之二:央行上調個人房貸利率
3月16日,中國人民銀行宣布,從即日起上調個人房貸利率,將原來的商業銀行自營性個人住房信貸優惠利率5.31%調整至6.12%。同時,經央行批准,部分房地產價格上漲過快的城市和地區的『個人住房貸款最低首付款比例』由20%提至30%。
在此指引下,上海市銀行同業公會同16家中資商業銀行達成『君子協定』,提高同一借款人第二套貸款購房的首付款比例,大幅提高第三套及以上貸款的首付款比例,實行貸款利率上浮,並徹底停止轉按揭,封殺『購房一年內轉讓』。
評價:利率上調是政府動用金融杠杆抑制住房需求、擠出泡沫的手段。其效果不在實際增加了炒房者多少成本,而在於改變市場預期:央行會在必要時,繼續動用利率杠杆乾預樓市,直至平衡。
重招之三:『國八條』問責地方負責人
3月26日,國務院辦公廳下發《關於切實穩定住房價格的通知》的內部文件。《通知》中總共有八條意見,被業界稱為『國八條』。文件明確指出,部分地區投資性購房和投機性購房大量增加,導致房價上漲過快,影響了經濟和社會的穩定發展。『國八條』要求地方政府及相關部門綜合采取土地、財稅、金融等相關政策及利用輿論法律手段控制不合理的需求,抑制房價過快上漲;對於控制措施不力,造成市場大起大落,影響經濟穩定運行和社會發展的地區,要追究有關負責人的責任。
評價:『國八條』的重大意義不在具體調控細節,而在明確了樓市調控的幾個重要原則,它對地方高官形成了巨大威懾:抑制不了過高的房價,將問責地方政府負責人。大有不降房價就降官階的意味。
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