七、政府不作為，業委會處境尷尬

　　胡密珍等中海雅園的業主們雖然沒有趕走強行進駐的物業，但是卻告倒了北京市海淀區國土資源和房屋管理局，因為後者對業委會提出的換屆選舉登記備案申請不履行備案職責。在這個官司中，北京海淀法院罕見地認可了中海雅園業委會原告的資格。

　　中海雅園小區業委會自2001年成立後，一直為更換物業管理公司而四處奔走。但物業公司提出，該業委會沒有在海淀區房管局備案，因此無權代表小區所有業主。胡密珍則強調。該業委會已在房管局備案。且房管局也沒在規定時間內提出異議。至今，每次他們以業委會身份到房管局匯報工作時，也未得到任何她不能代表小區業主的通知。但法院對房管局進行的調查取證證實，該部門確實沒有給中海雅園業主委員會備案。

　　中海雅園業委會隨即狀告海淀國土房管局不予備案是違法行為。

　　對於此案，海淀法院在審理後認為，海淀區房管局在收到中海雅園業委會寄送的備案材料後，如果認為對方提交的備案材料不符合規定，應當要求補正；如不給備案，就應書面通知並說明理由。但是房管局在長達一年的時間裡，對該備案申請沒有作出任何書面答復，也沒盡指導、監督職責，因此判房管局敗訴。

　　律師點評：北京市漢卓律師事務所秦兵律師說，很多業主反映想成立業主委員會難，實現業主委員會備案更難。我們不能不承認出現目前這種狀況，與掌握著某些權力的政府工作人員濫用權力、違法行政有著直接的關系，而這些政府工作人員之所以敢濫用權力、能違法行政又與政府主管部門的現行政策有著直接關系。

　　八、開發商畫的藍圖誰來兌現

　　在北京市首例業主委員會訴開發商案中，以業主委員會敗訴告終。

　　靜源居小區是2003年投入使用的高檔樓盤，廣告中承諾社區綠化率達32%，擁有完備的內部設施與成熟的社區配套。2003年業主入住靜源居小區後發現，開發商沒有兌現其在售房時承諾的綠地面積和地下停車庫、垃圾間等社區配套設施，房屋普遍存在牆體薄、隔音差等問題，嚴重侵害了廣大業主的合法權益。廣大業主遂委托依法選舉產生的靜源居小區業主委員會向開發商提起訴訟，要求開發商履行小區綠化率達到32%的承諾，交付地下停車位，向轄區學校交納教育基金解決業主子女就近上學問題等11項訴訟請求。

　　雖然兩審下來，業委會都輸了，但是該案提出的業主共有財產的確權問題爭論並沒有就此結束。

　　律師點評：邱寶昌認為，目前房地產廣告中有大量承諾性的內容，開發商作為廣告的發布者，有義務在商品房的買賣合同中約定其承諾內容(綠地率、社區會所、房屋淨高、車位等)。他提醒，市民購房時，事先一定要弄清楚售樓人員的承諾是否代表開發商，並在簽約時將廣告宣傳、樓書寫入合同。他說，侵害業主共同權益的問題較難解決主要表現在，對於侵害業主共同權益的應當由誰作為訴訟主體起訴目前尚不明確。對這一問題《物權法》在草案中作出肯定性規定———對侵害業主共同權益的行為，對物業管理機構等違反合同發生的爭議，業主會議經三分之二以上業主同意，可以以業主會議的名義提起訴訟、申請仲裁；業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。我們期待《物權法》的出臺。