四、服務到不到位誰說了算

　　日前，北京非常宿捨的一名業主向法院起訴該小區的物業公司服務不到位。認為物業公司應對小區衛生差、秩序混亂、色情服務小廣告滿天飛等問題負責。業主出具了照片、VCD、物證、證人證言等證據，卻還是敗訴了。法官的理由仍然是業主們的證據不充分。

　　服務怎麼叫到位？由物業公司單方起草的合同通常都沒有詳細的約定。比如保安的24小時巡邏，是20分鍾巡邏一次叫到位還是3個小時巡邏一次叫到位？服務標准的模糊，常常導致業主在和物業公司對簿公堂時各說各的理。而由於業主要承擔舉證責任，敗訴幾乎就是不可避免的。

　　律師點評：邱寶昌說，他注意到這類案件的審判結果多以業主舉證不能而敗訴。他認為在這類案件中根據我國現行法律規定，業主很難收集到更為充分的證據。如果訴訟制度設計上能夠適用舉證責任倒置，這個問題就會更容易解決。當然，如果法官在審理時能夠更加注重對業主提交證據的合理性的認定，例如實地到小區進行調查，也可以在一定程度上幫助法官查明案件事實。

　　五、業主怎麼就沒權選聘物業公司

　　『我實在想不明白，為什麼連法律也拿霸道的開發商沒有辦法？』盡管在堅持了一年多的『戰斗』之後最終選擇了妥協，但陸女士仍心有不甘。

　　陸女士也是一名業主。2002年11月30日是陸女士喜遷新居的日子，然而讓她想不到的是，開發商竟然以未通過驗收的假備案表作為竣工依據，欺騙業主收房。知道真相後，陸女士和大部分業主提出，等備案完成後再辦理入住。但與開發商同屬一家的物業公司拒絕了業主們的要求。物業公司拒絕透露備案表的辦理情況，並要求業主必須按合同約定的入住時間交付物業費、暖氣費等費用，在已經擬定好的物業協議上簽名。業主們發現，這個樓盤還存在一系列和原來約定不符的問題：開發商在合同裡承諾小區實行封閉式管理，但是小區至今沒有圍牆，管理十分混亂；合同規定IC卡雙路供電是交房條件，可是開發商至今還在使用臨時施工用電，沒有電表；……

　　這樣一拖幾個月，業主們無奈拿起法律武器，但依然無濟於事。雙方僵持了一年時間。就在這一年中，很多參與訴訟的業主由於各種原因，被迫按開發商的要求交付了各種費用並退出訴訟，最後只剩下40餘位業主『繼續戰斗』。

　　由於開發商實際取得竣工備案表的時間是2002年12月底，法院以開發商延遲交房為由，判令開發商賠償業主損失，並盡快協助業主入住。當業主們拿著判決書去收房時，開發商和物業公司仍要求業主按他們提出的條件辦理入住。業主們被迫向法院申請強制執行，於是更為尷尬的事情出現了。2003年12月2日，40餘位業主得到法院通知前去領取鑰匙。就在業主們高興地拿著鑰匙奔向自己新家的時候，物業公司竟然組織了幾十名保安阻擋大家，聲稱不交錢別想進去。

　　律師點評：胡密珍說，開發商享有指定物業公司、確定物業管理收費數額的權利，卻不承擔任何義務；前期物業服務合同由開發商和與物業公司擬定，沒有體現業主的意志，業主只能被動接受，以致物業公司提供服務不符合要求、侵害業主權益時，卻很難受到制約和懲罰；業主承擔交納物業管理費的義務，卻不享有基本的選擇服務者(物業公司)和協商物業費用的權利。

　　六、業委會成員雷鋒能當多久

　　銀楓家園業主委員會主任北野說：『自從我被選任為業主委員會的成員後，每個月的電話費比以前平均多出了100多元，3年下來，我為業主服務的電話費就高達好幾千元，其他的精力等損耗都還沒算。』他說，有時就算你為大家服務了，小區仍有業主說你沒好好乾事，這實在讓人傷心。『業主委員會很多時候很尷尬，義務服務精力有限，如果要求報酬，這筆錢由誰來出、出多少，都沒有先例，也難以平衡。』他說。

　　專家點評：業界知名維權人士、朝陽園業主委員會主任舒可心感嘆，很多小區業主委員會沒有辦公經費，委員們都是義務擔任，沒有報酬，而身邊的誘惑又太多，所以很容易出問題。舒可心舉例說，有家物業公司曾表示給他6位數的報酬，讓他換掉小區的物業公司。他表示，為了能夠抵制類似誘惑，朝陽園業主委員會規定其公章不准放在委員或主任手裡，而全部由秘書保管，要經過絕大多數的委員開會同意後方可使用。『如果沒有更多人願意義務服務，如果一些人是出於某種利益而競選業主委員會成員，那麼業主所說的腐敗現象就可能是存在的。』