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對於樓市,2005年平淡的9月、10月沒有什麼『金銀』的味道。從建委公布的北京市房價統計數據來看:不少10000元/平方米左右的高檔樓盤被拖延到11月或者12月入市,其中以東部最為明顯。由此,也引發了一個奇特的現象——
萬元豪宅率先走出『觀望期』?
2005年11月,北京樓市不能不令人稱奇,北、西、南三大區域,7000元以下的房子比較搶手,而在東部,卻是7000元以上的高檔住宅熱賣。
這個11月,對於地產商頗有點『金』的味道。受銀行貸款緊縮、開發商提高自備金、土地供應放緩、政府審批越來越嚴等提高門檻的宏觀政策影響,北京的9、10月份並沒有如某些專家和地產商預期的那樣『走出了觀望期』。而到了11月,大量新盤老盤賣得相當不錯,而且26日一天,就有8個新盤入市。
『我要開始忙了。』上東經紀公司總經理郭玉恆告訴記者。實際上,對郭玉恆而言,11月陽光上東的正式銷售是一個遲來的忙碌,因為郭玉恆的忙碌周期本來應該是從今年6月開始,但一場針對房地產行業的政策調控卻讓他享受到了一個意外地假期。
東部房子貴了纔好賣?
據統計,目前熱銷的樓盤有一半以上來自東部。
11月以來,北京東部新盤迭出,價格幾乎都在每平方米7000元以上,並且大受青睞。受第三使館區、朝陽公園擴建等利好消息影響,東部的燕莎商圈、朝陽公園板塊、朝青板塊、上東區等區域內的高檔樓盤價格開始攀高。
郭玉恆介紹:『陽光上東二期11月1日正式開盤銷售,不過均價已經上漲到了13000元/平方米,而其一期開盤時,這個項目的均價不過1000元/平方米左右。』相距不遠的觀湖國際,價格漲幅也接近20%;紅領巾橋東北角的華業.玫瑰東方均價賣到了1萬多,11月份就賣了150多套房子,一個月賣了2億多……』
朝青板塊,均價16000元的星河灣不再備受冷落,銷售終於突破200套;均價超過9000元的天鵝灣,剛一開盤217套房子就賣完了;和記黃埔開發的逸翠園均價8000多元,認購期間250多套房子就訂光了;CBD周邊,A-ZTOWN在未正式開盤前,便有數百人進行了認購登記;大成國際均價9600元的LOFT,得到處托人還難以買到。
這些『豪宅』背後,多是實力強大的品牌開發商,和記黃埔、首創、新加坡吉寶置業、國興嘉業、東華實業、宏宇集團……
30歲年輕人狂購『豪宅』
和記黃埔中國事務部總經理譚健旭告訴記者:『北京年輕人的購買力太強了。在香港,買這種檔次房子的人多數要超過40歲,而在逸翠園,30歲到40歲的購房人佔了一半,另外有24%左右是在20歲到30歲之間,居然還有3個不到20歲的。他們不少是付全款,有的還一買就是兩三套。』
這種現象絕不僅限於逸翠園,這些總價動輒百萬,甚至高達四五百萬的『豪宅』買家居然大多是30歲左右的年輕人。』在玫瑰東方上周的業主答謝Party上,來參加聯誼活動的業主都很年輕。
『北京四內外的土地越來越少了,現在不買,以後只能往更偏遠的地方買了。』剛在這裡買了兩套大房子的小王年僅28歲,他告訴記者:『現在買房子,就投資價值來說也不錯。』
天鵝灣策劃經理鄭子賓告訴記者:『我們70%-80%的客戶年齡都集中在30歲左右,他們工作在東邊,看好這個區域的前景和價值。』
不過,北京的年輕人真的這麼有錢嗎?一位專家分析:『的確,目前中國的富豪階層以30歲-40歲者居多,但不少20歲-30歲的年輕人買房並不都是靠自己的錢,很多是父母出首付,自己交月供,這跟咱們獨生子女的政策有關。另外,20歲以下的孩子買豪宅,通常是由於父母為了避開將來征收遺產稅,把物業直接放在孩子的名義上。』
東部浮現四大富人區
為何豪宅熱賣的現象單單出現在東部?戴德梁行商務部董事助理張家鵬告訴記者:『從北京樓市現狀來說,由於商圈分布、配套、大環境等因素的影響,南邊不太可能形成所謂「富人區」;而傳統意義上高檔樓盤雲集的北部、西部原因不同,北部是由於奧運概念提前預支,可開發空間不多,目前雖然也有些高檔新盤,但不紮堆,而西部則由於高檔住宅集中的西北區域已經基本開發完畢,西南區域難以支持高價住宅。』
對於東部,他認為:『隨著新機場高速路規劃定案、奧運工程的啟動帶動北京城建的發展、朝陽公園擴建等一系列配套建設的陸續落實,加上CBD輻射、交通便利、土地供應充足、開發成本相對較低等因素的影響,東部樓市產品類型會相當豐富,有可能形成幾個高檔住宅區。』
中原地產李文傑認為:『北京素來有「東富西貴」之說,西部雖有西山,但一是土地資源有限,二則政府部門較多,與東部國際化的感覺相比,開放性沒有那麼強,因此,東部有更充足的成為富人區的理由。』據他分析,『東部「富人區」將集中在四個區域,一是燕莎商圈,借助使館區的氛圍,加上娛樂、購物環境的成熟早已成為一個成熟的豪宅板塊;二是朝陽公園板塊,公園擴建也帶熱了朝陽公園板塊內的高檔住宅,公園地產自然會滋生豪宅;三是上東區,兩年前,這裡就宣稱要打造一個『富人區』,如今隨著配套完善,規模已現;最後就是今年,尤其是下半年最熱的朝青板塊了,南派開發商雲集,豪宅雲集。』
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北京人買房『總價決定一切』
11月22日,北京市建委、北京市國土局、北京市發改委聯合發布的《北京市2005年1-10月房地產市場運行情況》顯示:從商品住宅期房買賣價格結構情況顯示,商品住宅期房買賣價格低於7000元/平方米的房子最受歡迎,佔商品住宅成交總套數的70.2%。
據統計,1到10月,全市商品住宅期房平均價格6781元/平方米,同比上漲了1196元/平方米,漲幅為21.4%;其中普通商品住宅6754元/平方米,同比增長11.3%。
有意思的是,從商品住宅期房買賣價格結構情況看:商品住宅期房買賣價格低於7000元/平方米的房子佔商品住宅成交總套數的70.2%;從成交房子的戶型面積大小看, 80-140平方米的佔商品住宅成交總套數的56.4%。
對此,業內人士認為,目前北京的房屋銷售市場還是『總價決定一切』,單價不高、面積適中從而決定總價適中的房子,受購房人青睞。
開發商應該從中看到未來房地產主流消費市場的消費趨勢,多開發面積適中、總價不高的商品住宅。
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