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短線變長線投機變投資
6月1日:正式調整住房轉讓營業稅
回放:自2005年6月1日起,國家調整住房轉讓環節營業稅政策,嚴格稅收征管。對個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅;個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時免征營業稅;對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅。
天津也出臺相應規定: 2005年6月1日後不滿兩年轉手交易的所有住房按其取得的售房收入全額征收營業稅及附加稅費5.55%(其中包括營業稅5%,營業稅附加0.55%)購買超過兩年(含兩年)轉手交易的普通商品住房免征營業稅及附加稅費,非普通商品住房按其取得的售房收入減去購入原價後的差額征收營業稅及附加稅費5.55%(其中包括營業稅5%,營業稅附加0.55%)
影響:加大對個人購房轉手交易稅收調控力度,讓房產投資和投機客面臨著不小的壓力,在一程度上打擊那些『炒房人』。該政策對二手房市場影響較大,呈現出了交易量下降甚至不交易的窘境,出現在『六一大限』前夕集中辦理產權過戶的現象;公布數據顯示,各中介4、 5月份二手房成交量相比上月均有了大幅度下滑。而在此同期,租賃市場的成交量卻在節節攀昇, 5月份天津中原二手房買賣比4月下跌了20%,而租賃成交額卻上昇了40%。
這些政策,加劇了樓市成交量繼續下降,購房客戶觀望情緒仍在繼續,同時也讓一些開發商心態在發生變化———開始替購房人考慮後顧之懮。甚至有樓盤公開拋出『完稅計劃』,讓購房人不必擔心兩年內出售房屋時要繳營業稅。
同時該政策使房地產投機已經基本被遏制,投資者不得不從短線轉為長線,二手房交易中出現賣家和買家私下簽訂『到期履約合同』避稅的手法。即買方先將房款支付給賣方,然後雙方簽約,等該房達到兩年期限後再辦理過戶手續,這樣一來就可規避營業稅。但是雖然買賣雙方簽訂的『到期履約合同』也受法律保護,但房屋買賣行為的認定,是以房管部門辦理產權轉移登記為准,因此該合同不能對抗善意第三人。如果在兩年內,賣家私下再將該房賣給第三方,而且辦理了過戶手續,第一位買家就很難要求其繼續履行『到期履約合同』,以實現買房的初衷。此舉看似減少了交易成本,但真等到兩年一旦房價上漲或下跌,或賣家將房屋抵押,都容易出現交易糾紛。
10月1日:天津預征土地增值稅
回放:為了規范房地產市場交易秩序,合理調節土地增值收益,維護國家權益,2005年10月1日出臺了《天津市土地增值稅征收標准》,對本市房地產開發企業開發銷售的商品房,按照其取得的收入預征土地增值稅。銷售普通住宅的預征率為0.5%;非普通住宅及高檔寫字樓、公寓、別墅、度假村的預征率為1%。對居民個人擁有的普通住宅,在轉讓時免征土地
增值稅。對轉讓非普通住宅,居住滿五年或五年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的,減半征收土地增值稅。居住未滿三年的,按規定計征土地增值稅。對按照市統一標准建造出售社會保障住房、低保解困房和經濟適用房並能提供證明的,免征土地增值稅。因國家建設需要而被政府征用的房地產,以及企業改制、兼並重組而有償轉讓的房地產收入,免征土地增值稅。
影響:該政策有利於提高產業集中度,土地增值稅說到底還是會導致土地成本的提高,開征土地增值稅後,房地產商必然會核算自己的成本,從而重新確定房產的售價,不排除房產商再次把稅務負擔轉嫁給購房者的可能性。但是土地增值稅畢竟有征收區間,地產商為了避稅也可能降低房價。對於房產商來說,他們總是會關注自己的成本及盈利,如果盈利達不到預期或是無法承受稅收就有可能轉行。但同時開發商土地成本的提高必然導致房價不同程度走高,這樣,購房者的購房成本也會增加。
6月14日:天津市出臺了普通商品住房標准
回放:天津市普通商品住房標准確定:普通商品住宅,住宅小區建築面積容積率在1.0以上(含1.0)。單套住宅建築面積在144平方米以下(含144平方米)。實際成交價格低於同級別土地住房平均交易價格的1.2倍以下。具體標准:外環線以內分十級,一級土地普通商品住房平均價格標准為每平方米7320元以下;二級7080元;三級6960元;四級6600元;五級6000元;六級5760元;七級5640元;八級4800元;九級4080元;十級3840元。該標准的出臺,對房產企業起到一個引導作用,引導企業改變自身產品結構,不少開發商因此及時的調整了自己的產品,以避開政策的波及范圍。例如位於高端項目與普通住宅之間的住宅,這些產品價格不算太昂貴,但又高於中低檔住房,或者容積率剛好比1.0小一點,也可能是面積剛超過144平方米。面對普通住宅標准,這樣的『騎牆』產品只能做一些微調,或者在陽臺上做點文章,縮小建築面積,或者增加容積率,或者降低銷售價格以達到普通住宅標准。一般情況下,這類產品受各方面因素影響,很難追加投資往高檔產品方向靠攏。『其實受影響最大的主要在於購房者心理層面。』
影響:由於此項政策主要目的在於增加短期炒作成本,遏制投機炒作,對為了滿足基本居住需求的普通購房者而言,基本不會產生影響。影響最大的是中介市場,所以中介市場已經進入了一個頻繁的波動期。一些囤積了大量房源的中介公司,在資金與政策的壓力下,會有所動作,所以不排除對個別房源進行割肉甩賣的情況,現在的房源儲備在中介門店裡的數量相對豐富,這也給買房人留下了更多的選擇空間。
9月:從源頭開始調控
回放:9月中旬,國土資源部要求各地依法嚴肅查處『以租代征』違法違規用地行為,對涉及違法佔用基本農田和耕地的,要依法從重處罰;涉嫌犯罪的,要移送司法機關追究刑事責任。對違法違規行為進行處理後,確需補辦用地手續的建設項目,必須附具對違法違規案件和有關責任人的處理意見及落實情況,征地補償費用、耕地開墾費按違法用地期間最高標准支付和繳納。
影響:該政策遏制了一些地方混淆土地征用和租用的政策界限,該征的不征,該租的不租,特別是以『以租代征』行為,乾擾了建設用地管理秩序,影響了國家宏觀調控政策的落實和耕地保護目標的實現,也損害了農民群眾的合法權益。叫停後基本上從源頭避免了此類情況的發生,保護了市場的透明性和規范性。
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