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又是一年寒冬到,各行各業總結忙。忙有忙的道理,盤點能讓人知道過去一年都乾了什麼,總結能讓人清楚下一年可能會乾什麼。過去的一年,從沒有哪個行業像房地產業一樣被投放了如此之多的關注目光,政府、研究機構、媒體、公眾,好像人人都在談論房地產。這一年,是退,是進,還是靜觀其變?下一年,是跌,是漲,還是按兵不動?消費者,是買,是看,還是持幣待購?
盤點即將過去的2005年,發現無論是行業還是媒體,都渴望一個超越自身視界的紮紮實實的市場調查。即日起,『城市地產』將從宏觀調控,土地金融政策,房價,到地方政府,民生視角,樓市產品,購房觀念等諸多方面對即將過去的天津地產予以總結盤點。
2005年,天津房地產行業在曲折的道路上前行。
政策篇
2005年,中國房地產界的『多事之秋』。雖然對於『宏觀調控』的話題已經多少有點審美疲勞,但今年出臺的調控政策對房地產行業餘威猶存。也許多年以後,那些地產大腕想起這些政策頻出的日子,仍會驚出一身冷汗。
今年政策特別多
說到2005年的新政,就不能不首先回顧2004年的政策,因為實際上對房地產行業的調控從去年就已經開始了,這二者不是孤立的。因此,讓我們費一些筆墨來看看2004年年底的政策。
土地實行垂直管理
國土資源部2004年12月2日下發的《關於開展全國城鎮建設存量用地情況專項調查工作的緊急通知》要求,全國國土部門將以2004年12月31日為基准日期,到2005年3月31日,對全國城鎮的存量用地、閑置用地情況進行地毯式調查。
低價圈地難再
根據財政部、國土資源部、中國人民銀行2004年11月22日共同下發的《進一步加強新增建設用地土地有償使用費征收使用管理的通知》,2005年1月1日起,對土地有償使用費將實行先繳後分,收回土地使用費征收權,遏制開發商"低價"圈地。凡不按國家規定足額繳交土地有償使用費的,一律不得下發農用地轉用和土地征收批准文件。
3月16日:央行取消房貸優惠利率
在開發商們還在揣測市場的進一步走向時,3月16日晚6時,央行突然發布消息,自17日起,取消房貸優惠利率,此舉旨在通過政策下發和監管來控制銀行的放貸規模,從而有效抑制過熱行業的資金源頭,另一方面通過調整資金比例,來進一步抬高過熱行業的准入門檻。緊接著,一系列針對房地產行業的調控政策雨點般的砸在這個過熱(亦或是顯得過熱)的行業頭上。
3月26日:國務院穩定住房價格
回放:2005年3月26日國務院辦公廳下發《關於切實穩定住房價格的通知》,針對房價上漲過快的現象明確提出八點要求,即『國八點』:一是高度重視穩定住房價格;二是切實負起穩定住房價格的責任;三是大力調整住房供應結構,調整用地供應結構,增加普通商品房和經濟住房土地供應,並督促建設;四是嚴格控制被動性住房需求,主要是控制拆遷數量;五是正確引導居民合理消費需求;六是全面監測房地產市場運行;七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施;八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。
影響:八點意見言簡意賅,從房價、土地供應、供應結構、拆遷、消費觀點、市場監測、檢查等多方面切入,成為今後具體調控房價的施政綱領。雖涉及問題較多,但提綱挈領,目標高度一致——那就是穩住房價。對於中國樓市而言,這依然還是個方向性問題,並非一份操作手冊,不過起到了一定的威懾作用。
4月27日:『國八條』
回放:4月27日,國務院常務會議,提出加強房地產市場引導和調控八項措施。一是強化規劃調控,改善商品房結構。二是加大土地供應調控力度,嚴格土地管理。三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控,保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。四是完善城鎮廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場,特別要加大對房地產交易行為的調節力度。六是加強金融監管。七是切實整頓和規范市場秩序。八是加強市場監測,完善市場信息披露制度。
影響:國八條顯示了政府調控樓市的決心。而且這次調控不再局限於敲敲邊鼓,而是直接深入到土地、稅收、金融等樓市心髒地帶。強化房地產各環節的調控來達到解決『房地產投資規模過大、商品房價格上漲過快、商品房結構不合理和房地產市場秩序比較混亂』這些房地產市場存在的主要問題。國八條的實施對房地產市場產生重大的影響,房地產開發投資的增速回落,同時對於購房者等待觀望和持幣待購的消費心理逐漸籠罩樓市,炒房現象得到初步遏制,一些短線投資購房者開始急於拋售住房,市場上的投資購房情緒緊張。
5月11日:七部委八條意見
回放:5月11日國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》,分為八個部分,分別是強化規劃調控,改善住房供應結構;加大土地供應調控力度,嚴格土地管理;調整住房轉讓環節營業稅政策,嚴格稅收征管;加強房地產信貸管理,防范金融風險;明確享受優惠政策普通住房標准,合理引導住房建設與消費;加強經濟適用住房建設,完善廉租住房制度;切實整頓和規范市場秩序,嚴肅查處違法違規銷售行為;加強市場監測,完善市場信息披露制度。
影響:該《意見》是在國八條的基礎上對房地產市場的總體規劃起到一個良性的管理作用,制約了房地產價格的漲速。《意見》的出臺是政府對房地產市場的進一步的宏觀調控。其最終目的在於給老百姓創造一個透明有序的房地產市場。只有不斷加強房地產市場信息系統的建設,提高各類房地產市場的透明度,逐步形成反映房地產真實供求關系的房地產價格,纔能更好地發揮市場功能,改善投資結構,引導合理需求,為房地產市場創造更好的發展方向。
《意見》嚴格了房地產開發企業和中介機構的市場准入,規范了違法違規的商品房銷售,明確指出開發商即使是在五證齊全的情況下也須及時備案纔能夠進行商品房的銷售,這異於以往的銷售步驟,限制了開發商的空檔投機及無序的銷售行為;同時,還對虛構買賣合同,囤積房源;發布不實價格和銷售進度信息,惡意哄抬房價,誘騙消費者爭購;以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格(位)和套型面積控制性項目建設要求的,也將進行嚴管。這是改善房地產市場發展的進一步昇華。
一系列的政策,讓幾乎所有項目的銷售量下降,不是『少收了三五斗』,而是少收了一大半。一是銷售面積的快速下降,1—6月份增幅與去年同期相比下降了13.7%,增幅降至近年最低水平,其表現為銷售與竣工面積的比值關系已降到2000年以來的最低點,並且保持著繼續下滑的趨勢;二是預收定金與預售款在全國40個一線城市和部分二線城市中已經有一半的城市出現負增長,多數城市增幅下滑。交易的『凍結』效應已明顯的在全國普遍出現(除少數城市仍保持高速增長)。房地產開發投資的增幅也已下降到近年的歷史最低點,而消費預期的變化則是影響今後市場的重要因素。
1至5月,全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%。而前4個月,上漲的幅度為12.5%。這說明全國商品房平均銷售價格漲勢趨緩。比2004年全年的增速下降了3.8個百分點。商品房成交量有所下降,房價漲幅開始趨緩,個別城市住房按揭提前還貸現象增加,火爆的樓市一時間顯得有些不知所措。5月末,全國商品房空置面積為10320萬平方米,同比增長6.2%。5月份,反映房地產市場狀況的『國房景氣指數』為101.83,與4月份基本持平,比去年同月下降3.28點。此項地方政策使5月本應是樓市銷售的旺季,成交量顯著下降。據天津市房管局統計資料顯示,今年5月20日至31日全市共成交新建商品房2476套,建築面積約29.68萬平方米,而3月同期全市成交量卻是3040套,建築面積約34.64萬平方米。成交量存在一定程度的萎縮。
一位開發商看到報紙刊出某項目熱銷一百多套,於是上網去查交易記錄,發現實際只賣出6套。從春天以來,銷售經理的日子們開始不好過,不過銷控表做起來則更加隨心所欲。在熱浪翻滾的炎炎夏日,開發商的心理卻有如寒冬臘月。
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