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『北京的房價實際上已經在降了!』11月14日,北京房協委員、乾了一輩子房地產的蔡金水在接受記者采訪時表示,由於受宏觀調控的影響,『京城開發商有的都快橕不住了,現在只是在硬挺。』
據蔡金水透露,北京房協剛剛出爐的一份報告顯示:明年京城房價下降已成大勢所趨。『上海、溫州、杭州等城市房價都出現了下降,北京也將會步上海後塵,成為又一個房價下降的熱點城市。』蔡金水說,只不過北京的房價下降不會比上海幅度大。
國家發改委宏觀經濟研究院經濟運行與發展研究室主任王小廣在接受本報記者采訪時亦表示,房地產業目前已經進入了一個調整周期,這一調整期將會持續到明年或者是後年,相應地將會帶動價格、投資、消費需求形成向下調整的趨勢——明年房價將會穩中有降。
北京房價將打破只昇不降
據蔡金水介紹,根據中房協、社科院的要求,北京房協正在趕制一份北京市房地產行業報告和市場分析報告,目前這份報告剛剛出爐。
在分析了今年前三季度北京房地產市場形勢後,該報告認為,今後北京房地產投資能保持住目前的增長速度,意味著北京的房地產投資將呈現比較穩定的發展趨勢。但就目前投資和市場的情況、資金走向以及個人消費意向來看,北京房地產市場仍處於調整期。
蔡金水說,一個明顯的例證是,到2005年9月末,北京商品房空置數大幅上昇,其空置面積高達1054萬平方米,比去年同期增長21.1%,其中一年以上的空置房較去年同期增長高達25.3%,因此北京房地產調整期仍將持續,這個調整期究竟持續多久還有待觀察。
『預計2006年,北京的房地產開發投資增長速度、居民購房貸款餘額增加額、商品房銷售量及新開發的土地面積將繼續下降;而由於開發商手中尚未完成開發的出讓用地面積達上萬公頃,商品房在建面積達上億平方米,2006年北京商品房開復工面積、竣工面積、商品房供應量都會有較大增加,因此北京商品房空置數也會繼續有較大增加,房價將穩中有降。』
蔡金水對中國經濟時報記者表示:『在此基礎上,北京開發商融資難度將加大,房地產景氣指數會有所下降,開發商整合速度會加快,部分開發商和房產中介公司將退出房地產市場。』
房價就像一層窗戶紙
『一種表現是明昇暗降。』蔡金水告訴記者,眼下北京許多開發商都在市場不景氣的情況下想方設法搞促銷,如免物業費、暖氣費,送家具、家電、精裝修等,通過這些方式間接降低房價,達到將房子賣出去的目的。
『另外來看,實際上房價不昇就是降。』『老地產』蔡金水向記者揭示:『因為房價不漲,鋼材等原材料,工人工資、搬遷費等開發商的成本比過去高了。現在建築成本和前些年比較起來,大不一樣,過去比較常見的是普通的單元樓,而現在無論是從房子本身的硬件條件,還是從房屋質量、擁有的綠地、外部環境和其他配套設施來看,跟過去相比,成本都有了大幅提高,房價不漲,本身就意味著下跌。』
『北京的房價就像到了坡頂,該下降了。』蔡金水指出,本輪宏觀調控已經將北京房價推到了降價的邊緣,有的開發商花錢請民工排隊做局,結果還是一套房子也有賣出去。
他表示,以京北為例,除極個別的樓盤,大多數開發商幾乎都是門可羅雀,房子賣不動,有的開發商沈不住氣,還打出了『走出觀望』的廣告。走過『金九銀十』,盡管開發商在不停吆喝,但消費者持幣觀望氣氛仍然濃厚。
『人家都說穩定,誰也不願意或不敢說房價會下降,但現在的實際情況是開發商特驚慌。』談到北京房價,在蔡金水看來,這就像一層窗戶紙,『開發商、房協、政府都不敢說降,大家心裡也明白,得跟政府保持一致。開發商還在挺,因為大家內部說了,誰也不許降,一旦下降,就會出現價格雪崩。』
『現在北京房地產市場實際蕭條極了。』蔡金水說,『市場就是這樣,現在北京的開發商,都在轉型,好多都跑到外地去了。』
房地產業進入調整周期
連續六年,中國房地產業保持了20%-30%的高增長。『如果沒有什麼特別的因素影響,國家繼續實行一貫的調控政策,全國房地產市場明年將會呈現增長回落的態勢。』王小廣認為,『目前,從總體上來看,雖然投資還會保持比較強勁的增長態勢,但房地產業的下降還是很明顯,這種趨勢將會在明年延續下去。隨著房地產業調整周期的到來,多數地區房地產業的增長力將會回落。』
王小廣告訴記者,始於今年四五月份的宏觀調控特別是稅收等手段的運用,重拳出擊,從遏制投機、增加投資者的交易成本,和打壓虛擬需求、動搖投資增值預期兩方面發揮了重要作用,房地產市場成交量隨之大幅萎縮,目前市場還沒有恢復到今年4月份的成交水平,形成一個向下的趨勢,市場本身還需要調整。
王小廣認為,不容否認『我國房地產市場連續保持6年高增長,去年個別地方甚至達到了40%-50%的增長速度,這當中有一塊是泡沫造成的。』『無論什麼產業,達到6年上昇,形成一個大牛市,一方面有壓抑的需求得到釋放的因素,另一方面也有炒作的需求。』
接下來,房地產將進入第二個階段——出現價格的低增長或負增長,房地產業在這一階段的調整周期可能需要兩年、三年,或者更長的時間,也就是說這一階段帶有許多中期調整的性質,會持續到明年、後年,有的地區也許還會更長。
王小廣表示,從局部來說,不同地方可能會有差異,如北京的房價,宏觀調控以來的上漲就屬於帶有一定補漲性質的上漲,但是這種上漲沒有可持續性,由於北京存量房的數量非常大,總體而言,房地產市場並不是真正的買方市場,房價出現穩中有降也是情理之中的事情。
『決定消費者買不買房的底線和消費者的購買力的是,買房能否增值。如果不增值,本輪房地產調整還將繼續,還會往下走,未來三五年,沒有上昇空間,除非是炒作。』王小廣最後強調,當前房地產市場需要建立一種尊重市場、尊重消費者的態度。
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