隨著天津住宅市場單價一路走高，天津市內六區樓市中4000元／平方米以下房地產項目逐漸銷聲匿跡。受此影響，普通購房者對戶型的要求也發生改變，那些總面積不大但設計科學、功能區分明確、無面積浪費、可以有效控制總價的緊湊戶型越來越受到市場追捧。需求急劇放大的同時，開發商也不得不轉變思路，更多類似產品開始出現在市場中。有專家預測，這種產品供應結構的改變將有利於緩解長期存在的供需矛盾。

　　單價攀昇消費者退而求其次

　　從2003年7月起，天津新建商品房價格便開始一路攀昇。目前，房價已進入一個高位盤整階段。天津市國土資源和房屋管理局發布的每日房價信息顯示，10月30日，全市新建商品房交易321套、面積34480.9平方米，平均價格每平方米4820元。其中，市內六區新建住宅交易179套，面積20273.7平方米，平均價格5404元／平方米。

　　隨著住宅市場單價一路走高，天津購房者對商品房單價的心理承受底線也隨之上昇。在今年天津秋季房交會上，本報聯合專業房地產顧問機構中原物業進行了一次消費者需求調查，結果顯示，選擇可接受總價在31至50萬元的比例已達到63.7%。

　　雖然房價在一路走高，但能夠保證基本生活分割的兩居室戶型仍受大多數購房者歡迎。調查顯示，選擇兩居室的比例高達75.4%。不過由於單位價格的提昇，消費者對居室面積的整體需求明顯縮小。調查中，二室中選擇76至90平方米的比例最高，達到了選擇二室總人數的36%，選擇61至75平方米的人數也佔了選擇二室樣本量的15%。三室中，選擇105至120平方米小三室的人數佔32%以上。而這一比例較往屆房交會有明顯提高。

　　『單價不斷上昇，購房者在保證居住功能分區的同時，不得不縮減戶室面積以控制總價，這也是購房者退而求其次的一種選擇。』天津中原研究部經理梁美娜對記者說。

　　市場有變開發商轉變思路

　　市場需求結構已經發生明顯變化，開發商也開始調整自己產品的供應類型。記者通過調查發現，今年以來天津房地產市場中戶型面積整體呈現不斷縮減的趨勢。特別是近段時間，很多新項目推出小兩室、小三室緊湊戶型，一些去年開盤的項目也紛紛在二期中進一步壓縮戶型面積，樓市整體『瘦身』行動已經展開。

　　10月29日剛剛開盤的水語花城項目，主力兩室戶型都在80至100平方米之間，其中86至89平方米的小兩室，雖面積緊湊，但功能分區合理，客廳開間3.9米，臥室開間3.6米，而且有獨立餐廳，絲毫不影響居住品質。主力三室兩廳兩衛戶型在125平方米左右，而最小的三室兩廳一衛戶型則只有103.36平方米，非常適合那些經濟承受能力有限、但希望改善居住環境的三口之家。

　　同樣是西部板塊的假日風景項目，院景洋房三室最小面積117平方米，這種戶型采用了6.6米橫廳設計，便於采光觀景。主臥近4米的大開間，雙窗設計增大了采光面。廚房預留了冰箱擺放位置，衛生間乾濕分離。整個戶型雖面積小巧但在細節設計上考慮得非常周到。

　　俊城淺水灣即將推出的小高層產品，三室兩廳一衛的戶型面積最小同樣可以控制在117平方米左右，而且為全明設計。兩室兩廳一衛的戶型面積最小則可以控制在85平方米左右。太陽城五期、百合春天、水木天成小高層等，也都推出了110至130平方米的三室兩廳和80平方米左右的兩室兩廳戶型。華門明築甚至還推出了60多平方米的超小兩居，創下天津同類戶型中的最小記錄。

　　另外，一些高端項目也開始壓縮主力戶型的面積。如10月下旬開盤的時代奧城二期，一改一期時戶型普遍超過200平方米的情況，推出的主力三室兩廳兩衛戶型在160至170平方米左右，最小面積只有137平方米。

　　繼續『瘦身』未來市場一大趨勢

　　實際上，天津市場的這一變化是供需雙方經過相當長一段時間博弈纔出現的結果。戴德梁行研究顧問部經理王紅介紹，長期以來，天津樓市中主力兩室面積都在100至110平方米左右，主力三室在140至150平方米之間。特別是從2003年開始，天津樓市出現井噴行情，旺盛的市場需求使得很多開發商不願在設計上多下功夫，戶型創新很少，消費者也只能被動接受。

　　『但是從今年開始，這種情況已經發生改變。』王紅說，『一方面，普通購房者對新建商品房單價接受能力有限，不得不壓縮面積以控制總價；另一方面，國家宏觀調控顯現威力，市場中觀望氣氛漸濃，開發商在嚴峻的形勢面前不得不主動調整思路，順應需求變化。因此，緊湊戶型供應量纔在最近有了集中釋放。』

　　王紅的這一觀點在一些項目的銷售人員那裡也得到了印證。天津華廈房地產企劃總監康軍告訴記者，面積過大對於銷售壓力的確很大，特別是在目前高端項目上市量激增、競爭日趨激烈的情況下，適當壓縮戶型面積、找准項目正確定位非常關鍵。而記者從時代奧城得到消息，一期推出的300平方米主力戶型，經過一年的銷售，目前卻只消化掉一半，而同檔次的超大戶型豪宅供應量今年卻突然增加。因此，他們纔在二期將主力戶型面積壓縮到了140到170平方米之間。

　　樂康置業策劃部經理徐曉鵬認為，造成前一段市場中戶型面積整體偏大的主要原因一是開發商害怕小面積戶型過多會影響項目整體定位和檔次；二是壓縮戶型面積會損失相當一部分開發利潤；三是很多開發商准備不足，沒有充分預見到需求的變化。不過，開發商肯定不會對新增需求視而不見的。相信今後樓市『瘦身』仍將繼續，中低檔樓盤主力戶型都會在幾年前的基礎上縮減10至20平方米。

　　謹慎選擇百姓挑房睜大眼睛

　　專家指出，目前房地產市場中住宅一般可以分為三種：經濟型住宅、改善型住宅、舒適型住宅。其中，經濟型住宅總價較低，但戶型多偏老，比如客廳是暗廳、沒有獨立餐廳等；改善型住宅房型面積緊湊、方正實用、總房款較低，多以80到90平方米的小兩室、100到120平方米的小三室為主，也可被稱為緊湊戶型；舒適型住宅則更多地講究功能完善、居住舒適等因素，面積、總價也相對較高。

　　在挑選緊湊戶型時，觀察戶型進深最為關鍵。專家指出，戶型進深即為住宅的實際長度，較短的戶型進深可以保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，同時還可以最大限度地減少面積浪費。目前市場中最受歡迎的為板式住宅，這種住宅多是一梯兩戶、三戶或兩梯四戶，每戶均南北通透或全部朝南。這種住宅在設計戶型時，在房屋開間標准不變情況下，只需將樓的整體進深縮短即可將總面積控制在一個比較小的范圍內。如俊城淺水灣小高層的戶型進深最短處為10.5米；假日風景寬景洋房進深只有7米；而像時代奧城二期這種20多層的超高層，進深也只有12米多。

　　不過，面積緊湊也並非沒有底線。據建築設計師介紹，房型設計需要遵循一定標准，否則在居住舒適度上就會打折扣。一般來講，客廳開間不應小於3.6米，否則大屏幕電視、沙發等擺布起來就不太方便；衛生間應不小於4.5平方米，對於三口之家7平方米比較合適，可以做到乾濕分離；主臥室面積一般在17平方米左右，這樣纔能保證房間內足夠的空氣容積，防止兩個人在封閉空間內睡眠後出現頭疼、憋氣等不良反應；次臥室面積最好在10平方米左右，否則擺家具比較困難；書房面積最小標准則為6平方米。(姜昊)