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市場供應量大增,五大熱點板塊各領風騷。
金秋十月,樓市也步入收獲期,特別是經過秋季房交會和『十一』黃金周之後,天津市房地產市場供應量開始迅速攀昇。記者采訪了戴德梁行、中遠物業、合富輝煌等眾多知名房地產顧問機構,分析人士歸納出下半年天津樓市中的五大熱點板塊。
熱點一:大梅江 高檔樓盤依舊主打
大梅江板塊下一階段將有10個新項目上市,總建築面積近130萬平方米。這些項目都定位於高端市場,一場異常殘酷的競爭即將展開。
梅江居住區:12萬平方米的華廈津典一期和6萬平方米的依雲小鎮本月開盤;同時洪澤在梅江的一個總建築面積9萬平方米的項目也已亮相。梅江南居住區:15萬平方米的卡梅爾已經在9月17日開盤;13萬平方米的天鵝湖、20萬平方米的水岸公館都預計在10月底前上市;4萬平方米的紅了·天嬌准備在11月亮相。衛南窪區域:梅江灣一期20萬平方米本月亮相。另外在大梅江板塊邊緣的一些項目,如第六田園、水晶城的後續產品都將在近期上市銷售。
大梅江板塊樓盤全部定位於高檔,產品以別墅、低密度洋房及高層大戶型公寓為主;戶型以150平方米至200平方米為主;景觀規劃上多以水景為主。不過為了避免同質化競爭,這些新項目紛紛在細節設計上狠下功夫,高層大戶型公寓產品推出平層別墅、多功能分區概念;別墅產品則打出半地下室、情趣內庭院、景觀露臺等理念以吸引高端客戶群。
熱點二:中心城區 大小戶型兩極分化
在土地日益稀缺的市中心地段,新樓盤的供應也開始放量。據不完全統計,目前中部城區正在銷售或即將開盤的房地產項目約7個,總建築面積約176萬平方米。同時,南京路地鐵沿線還將有和記黃埔、音樂廳改造等多個地鐵上蓋項目即將開工建設。仔細觀察不難發現,由於市中心區域地價高、周邊配套成熟,因此項目戶型設計也呈現出明顯的兩極分化趨勢,小戶型和大戶型同時風靡市場,中檔戶型卻難覓蹤跡。
以南門外大街上華門明築、海光寺的金廈中愷國際、南京路上誠基中心等項目為代表的樓盤都是以小戶型為主打。如金廈中愷國際廣場70到90平方米的小戶型佔相當大比例,最小面積只有57平方米。華門明築推出60多平方米的超小兩居,雖然總面積不大,但戶型布局合理、方正緊湊。
而以成都道的賽頓中心、廣東路的海天尚景為代表的幾個項目,主打的則是大戶型。如總建築面積16萬平方米的賽頓中心,單套公寓面積都在200平方米以上,價格都超百萬。該項目在本市房地產市場中率先引入全智能化設計理念,所有單元中均安裝有自然新風、中央除塵等設備,並在住宅中設計了完善的家庭智能中心系統。
熱點三:南外環線以外 別墅項目碩果累累
隨著梅江及梅江南兩大生態居住區可開發土地的日益減少,梅江南以南的南外環線以外正成為城市南部板塊中另一個新興開發熱點。瑪歌莊園、領世郡、洛卡小鎮、華韻歐風4個低密度項目近期相繼亮相,延續著大梅江板塊的開發熱度。
位於西青區大任莊的華韻歐風項目,北側為外環線,東側為津港公路,總佔地面積64.16公頃,規劃容積率在0.7至1.2之間,綠化率在40%以上,產品形態以獨體別墅、雙拼別墅、聯排別墅和花園洋房為主,目前項目一期已經進入前期規劃階段。友誼南路與外環線交口的洛卡小鎮項目,總建築面積16萬平方米,產品為西班牙風格的四層半及五層花園洋房。位於西青開發區的瑪歌莊園項目,總建築面積約13萬平方米,全部為南地中海風格的獨體別墅。位於外環線與微山路交口的領世郡項目,是一個佔地近5000畝的別墅大盤。
業內人士認為,經過多年開發,梅江、梅江南兩大居住區的城市配套日趨完善,人們對這一地區的認同度也有了大幅提高,但可開發用地卻已經基本飽和。而南外環外地處市區與西青開發區之間,交通便利,經濟活動頻繁,而且與大梅江僅一路之隔,在自然環境、市政配套等方面均可借梅江之力。因此,下階段該地區將有很大的發展潛力。
熱點四:河東區 中檔住宅最為集中
道路交通環境的改善促進了河東區房地產市場的發展,人們對河東的認可度也在不斷攀昇,二季度河東樓市交易額已經超過河西和南開兩區而位列第一。衛國道板塊、天津站後廣場板塊、東南半環板塊是今年下半年河東區商品房計劃新開工最為集中的地段。其中,衛國道附近新開工商品房面積將達到64萬平方米,是河東區供應最集中的區域,包括太陽城五期北歐巢、陽光星期8、百合春天等。天津站後廣場主要以中遠的海河新天地為主,總建築面積60餘萬平方米,其中住宅部分11月即將面市。而東南半環板塊樓盤以在售項目為主,主要有麗苑居住區、鳳溪花中城、第六大道、芳水河畔等。
河東樓市受到購房者追捧的主要原因是新開工樓盤大部分都是單價在5000元以下的中檔大盤。如太陽城目前在售的四期中央藍鑽,均價為4700元/平方米;陽光星期8於本月22日開盤的三期,均價為4600元/平方米,一套140多平方米的三室最高總價不超過70萬元;第六大道四期,均價為4700元/平方米;與太陽城隔衛國道相望的百合春天,計劃起價也在4000元/平方米上下。而且,第六大道、太陽城、陽光星期8三個項目總建築面積都超過50萬平方米,屬典型的市區大盤。
熱點五:郊縣市場 低密度住宅競爭加劇
天津城區向外擴張腳步的加快使近郊房地產市場開始昇溫,市內眾多開發商紛紛進軍郊縣大舉拿地,北辰、西青、津南等區的新項目供應放量,且多以低密度產品為主。
萬科假日風景是西青區西部新城的啟動項目,『十一』期間示范區正式開放,該項目產品以情景洋房、寬景洋房、院景洋房為主。創輝在北辰區京津公路沿線開發的塞維拉項目,總建築面積20萬平方米,以西班牙風格的洋房、別墅為主。同樣位於北辰區京津公路旁的萬源星城龍郡及御龍灣項目,定位於生態衛星城。另外,深圳金地集團在津南區雙港鎮也獲取了一塊600畝土地,計劃開發一個50萬平方米的低密度大型居住區,預計今年底動工。
據統計,從今年初開始,郊縣房地產市場交易量一直呈現出平穩上昇態勢,5月份郊縣商品房成交量已佔到全市的58%,平均成交價較4月上漲了200元。業內人士認為,郊縣消費者中蘊含著巨大的消費潛力。特別是之前各郊縣所開發的項目大都以中低檔為主,缺乏高品質產品供應,因此今年各開發商在近郊開發的也大多以低密度高檔項目為主。特別是隨著小城鎮建設速度的加快、周邊配套的完善,下階段近郊房地產競爭還將加劇。
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