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二手房市場開始活躍
與略有涼意的商品房市場不同,目前天津二手房市場開始走暖。除了在秋季房交會所顯示的交易量超過商品房外,二手房市場率先形成的全方位梯次供應也使市場逐步活躍。而且,隨著下半年拆遷力度的加大,一些房齡短、價格適中的二手房起到了房地產市場的平衡作用。
記者日前從21世紀不動產天津分部、中原地產、匯眾房地產等天津中介機構了解到,國家七部委出臺二手房交易征收營業稅新政策之後,二手房交易隨即進入觀望和調整期。但是從8月份以來,市場開始走出觀望期,二手房市場開始活躍。
21世紀不動產張武等置業顧問公司人士就此現象分析說,本市二手房市場6、7月份的成交量有所減少,但是隨著7月底本市拆遷力度的加大,同時在改善型住房需求不減而商品房價格繼續上漲的情況下,二手房市場開始活躍,價格也逐步回昇。這一點可以從8、9月份的成交統計看出:8月份中心城區二手房共成交5285套;9月份成交5500多套,9月成交量比8月上漲了5%。交易價格:8月中心城區平均3340元/平方米,9月中心城區3702元/平方米,均價上漲約11%;8月全市二手房均價2526元/平方米,9月均價3102元/平方米,平均上漲約20%。成交面積8月63萬平方米,9月64萬平方米,上漲了5%左右。
房交會上二手房成交量增大並再次超過商品房成交量,預示了二手房的市場正在形成全方位的梯次供需體系,同時也體現出城市居民希望改善現有住房條件的心態。
20-30萬元一套的二手房成交量最大
據天津中原置業部朱經理及匯眾李維雙等專業人士介紹,目前本市河西、河東、南開區的二手房房源多,交易量也是最大的,其中15年以下、房齡小的偏單最搶手。地點較好、房齡在10年以下、面積50-85平方米、總價20-30萬元/套的房子交易量大,顯示出拆遷需求及年輕一族、中老年與子女分住的需求增多。
20-30萬元/套成交熱點區域中,以改善型需求為主的目前主要在塘沽、河東、河西、南開區區域;拆遷戶需求主要在河西、紅橋區等區域,其中以環境配套好、便於就學等地段最受歡迎。
南開區成交量大,主要是拆遷房多,河西區小海地等區域改善型換房家庭較多,8月份以來,市場上一些過去標價在30萬元左右/套的二手房已經悄然上漲,成為二手房上漲的主要品種。如北辰區域、衛國道區域及咸陽路區域的邊緣二手房,王頂堤等區域的舊房價格也在4000元/平方米左右。
20-30萬元/套的二手房成交量大還體現在房交會上,從此次房交會上登記的數字來看,房齡在10-15年、面積50-70平方米、總價在20-30萬元之間的房子最受歡迎。顯示出低價房的需求仍有較大的上昇空間。
35-45萬元一套的二手房將成主流
張經理等人士分析認為,目前商品房市場供應仍然以中高檔項目居多,中高檔住宅供過於求的趨勢將給中價二手房帶來機會,同時也將使二手房市場35-40萬元/套的次新二手房需求加大,更多的消費者將通過二手房來滿足新的住房需求。
朱經理等人士介紹說,目前市場上一些過去標價在30萬元/套左右的二手房已經悄然上漲10%左右,是導致二手房上漲的主要原因之一,這些房源多數是房齡不太長、有地段發展前景的次新房,如北辰區域、衛國道區域及咸陽路區域的邊緣二手房,王頂堤、紅旗南路區域等,目前這些房源已經比去年底成交量放大,價格在4500元/平方米附近徘徊。
目前市場上35-45萬元/套二手房供應量相對較大,與需求量基本吻合,因此成為市場主流產品,同時也表明了經過政策調控洗禮的二手房市場,梯級消費格局已經形成。房齡在5-10年、有良好物業管理、房型布局較佳、價格在合理萬元以上的次新房將成為未來一年間市場的主打產品。
20萬元低價房及60萬元以上高價房面臨調整
目前市場上20萬元/套以下低價房和60萬元以上/套的高價房產生了錯位,一方面是收入偏低的工薪階層及一些准備結婚的年輕人對20元左右/套的住房需求,而另一方面則是能『過得去』的20萬元左右/套的房源很少;一方面是60萬元以上/套的二手房供應相對富餘,而另一方面真正需要買60萬元以上/套二手房需求很少。可見,在二手房的梯次供需仍然需要調整。
李維雙等專業人士認為,20萬元低價房及60萬元以上高價房買賣雙方普遍存在著預期過高、不能正確面對市場供求關系,這也說明無論商品房市場還是二手房市場,都還要經過一段磨合及調整期,而這個調整過程正是市場成熟的過程,需要耐心。(王哲)
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