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近日,來自天津宇軒投資諮詢有限公司的分析人士通過天津市七月、八月房地產數據變化,指出:天津樓市不是價格的過快增長,也不是產生了泡沫,而是供應產品的同質化現象嚴重,導致樓市價格的不斷昇溫。
主流供應面積偏大單價偏高通過全市銷售狀況7、8月對比,可以看出8月成交套數比7月增加720套,增幅11.97%,單套平均成交面積下降,顯示市場中的中小戶型成為交易的主力戶型。成交面積增加7萬平米,增幅9.97%,購房單價上昇130.4元/平米,增幅3.4%,顯示出市場新盤供應量大幅提昇,市場購買力得到進一步的釋放,供應戶型單套面積下降,單價提昇。同時,新增上市項目的價格繼續攀昇,拉動大盤價格持續上昇。
專業人士指出,目前本市房地產市場還處於正常增長期,但是市場的產品格局有待進一步與調整。首先是住宅產品中主流供應面積偏大,單價偏高。通過數據采集可以看出,當前本市新上市項目主要供應的產品類型基本以中高檔、中偏大戶型為主,即價格超過5000元/平方米,單套面積超過110平方米的戶型處於主流地位,佔總供應量的65%以上,這也進一步拉動了市場價格的上昇。其次是中小戶型產品單價偏高。近期本市出現了部分位於中心區位的中小戶型產品,這類產品因為在總房款上具有很強的優勢(即單套購房款一般均控制在40萬元以內),受眾群比較廣泛,因此成交踴躍,也進一步提昇了整體房價。
同時在市場上,需求性購買仍佔主流地位。在今年四月份國家出臺一系列控制房價非理性增長的調控政策後,本市出現了一批對住宅購買持觀望態度的受眾。從市場調研數據中可以發現,本市購房者中購買後自用型需求佔總需求量85%以上,本市第二住宅的人均擁有量不足0.1%,也從一個側面證實本市的受眾需求以剛性需求為主。隨著近一階段樓市的平穩發展,很多觀望型客戶為滿足自住的要求紛紛選購住宅,也進一步刺激了房價的整體上昇。綜合上述分析,歸納出目前天津樓市不是價格的過快增長,也不是產生了泡沫,而是供應產品的同質化現象嚴重,導致樓市價格的不斷昇溫。
未來樓市走勢取決三大因素
專業人士分析指出,近年來,隨著天津市的房地產開發量的不斷增長,土地供應的稀缺性不斷顯現,土地拍賣價格不斷上昇,中心城區傳統優勢區域的土地價格已接近600萬元/畝,平均樓面地價已上昇至3500元/平方米。目前中心區域的主要供應價格集中在6000元/平方米至6500元/平方米。總體來說,樓市價格尚處在市場價格的上昇通道中,可能隨著近期新項目的入市有進一步的提昇。本市房地產市場未來趨勢看好,尤其是中心城區,隨著市政府近年來對城市基礎設施建設的不斷加強,使主要建設區域的土地價格呈現出明顯的增長趨勢,也進一步拉昇了樓市的增長。不過在判斷天津樓市的未來變化趨勢,還要特別注意三方面因素:其一是,隨著政府經濟適用房、解困房等中低端產品的不斷放量供應,本市樓市供應中的同質化現象將得到明顯的改善,供應結構日趨合理;其二是,樓市的整體單價下降的決定因素是新增供應量內中低價位住宅供應量所佔的比例,而不是現有住宅的降價行為;其三是,二手房將成為一級市場的有效補充,滿足中低收入層的普遍需求。通過數據看樓市,專業人士對天津樓市的未來充滿信心,相信隨著同質化供應現狀的不斷改善,天津樓市必將更加健康地發展。(劉英潮)
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