|
||||
上海7月份個人住房貸款餘額減少了大約10億元。這一變化顯示商業銀行對房地產市場的態度已由『狂熱追捧』變為『理性介入』,這將有助於房地產市場的平穩、健康發展
概括來說,一個理性的房地產市場大致具備如下特征:第一,市場供求格局基本平衡;第二,消費者(包括投資者和自住者)心態保持理性,市場投機成份佔比較小;第三,市場上高、中、低檔商品房供應結構科學合理,中低檔佔比較高(這裡的高、中、低是針對某個市場而言,市場與市場之間不一定具有可比性);第四,房地產金融健全,開發商融資方式多元化;第五,政府適時發揮有形之手的調控作用,但不過度乾預市場。對照這些特征,筆者認為,上海的房地產市場正在回歸理性,那種房價大幅下跌、房市崩盤的情景將不會出現,理由如下:
一、成交量萎縮,市場供求格局日趨平衡。
市場成交量是供求格局的直接體現。成交量的快速上昇說明需求旺盛,而成交量的萎縮則意味著需求低迷。當市場成交量由快速上昇通道進入下降通道時則表明市場供求格局發生了變化。
2003年至2005年一季度上海房地產市場的成交量一直保持快速增長勢頭,與之相伴隨的是房價的急劇上昇。而二季度以來市場成交量明顯下滑,價格也出現回落。統計數據顯示,5月份上海商品房成交面積比4月份下降56%,6月份比5月份下降16.9%,7月份比6月份下降4.3%。這說明上海房地產市場供求格局正在發生逆轉,需求過旺勢頭減弱,市場由供不應求轉變為供略大於求的狀態。這種供略大於求的格局是較為理想和成熟的市場狀態之一。據此可以判斷,上海房地產市場的供求格局漸近理性。
二、投資增幅下滑,開發商從『追求速度』到『關注品質』。
房地產市場的非理性繁榮往往伴隨著投資的快速增長。不過,隨著宏觀調控力度的加大,特別是3月份以來上海市連續推出諸如開征住房交易營業稅、停止轉按揭、嚴肅查處房地產公司等多項調控措施,房地產市場的過熱勢頭得到遏制,房地產投資增速亦進一步下降。數據顯示,二季度上海房地產開發投資增速回落至20.4%,到7月份進一步回落至12.1%,房地產開發商明顯放慢了開發速度。某種程度上也顯示出開發商對房地產市場的樂觀預期發生變化。與之同時,開發商也一改過去『重速度』勝於『重品質』的做法,轉而強調商品房的品質,著力打造優質產品。這種情形往往發生於房地產市場由粗放發展向精細發展轉變時期或較為成熟的房地產市場上。
三、市場觀望氣氛漸濃,消費者心態理性回歸。
市場的本質在於供求,而供求中起關鍵作用的是需求。因此,消費者的心理和行為對市場的走勢起著決定性作用。各種跡象顯示,目前市場上的觀望氣氛日漸濃厚,消費者(包括投機者)的心態開始回歸理性。這表現在:其一,如前所述,上海房地產市場的成交量逐月下滑,一些外地投機客正逐漸撤離市場;其二,7月11日國家統計局公布的包括上海在內的近兩年房價上漲較快的13個城市的消費者對房地產市場有關問題的評價和意見中顯示,宏觀調控的『八項措施』出臺後,37.7%的消費者購房心理預期和購房計劃發生了變化。其中,64.7%的准備推遲購房,8.5%的打算取消購房,12.9%的准備去租住廉租房;其三,『團購』現象在上海房地產市場越來越普遍,消費者對市場未來走勢的預期日趨一致,這使他們變得空前團結、行動高度一致。消費者心態的變化預示著房地產市場過熱狀況將成為歷史;而『團購』的出現又表明房地產市場並未達到因過度悲觀導致的崩潰邊緣。換句話說,上海房地產市場正逐漸進入理性發展的半成熟階段。
四、住房貸款增速趨緩,銀行由『狂熱追捧』到『理性介入』。
統計數據顯示,2005年6月末,全國商業銀行自營性房地產貸款餘額達2.60萬億元,比年初新增2140億元,同比少增237億元;個人住房貸款餘額達1.74萬億元,增長25.59%,同比回落16.38個百分點。個人住房貸款月增額明顯減少,而上海7月份個人住房貸款餘額更是減少了大約10億元。這一變化顯示商業銀行對房地產市場的態度已由『狂熱追捧』變為『理性介入』,或稱為抑制投機,鼓勵自住。雖然這更多的是出於自身防范風險的考慮,卻預示著房地產市場正在經歷格局的演變。商業銀行更加理性的介入將有助於房地產市場的平穩、健康發展。
五、房產中介重新洗牌,中介市場步入規范發展軌道。
在一連串強有力的宏觀調控政策打壓下,房地產中介公司正面臨重新洗牌,一大批小中介將不得不退出市場。統計數據顯示,自3月份上海商品房成交量持續下降以來,一大批小中介陸續關門;特別是進入5月份,每天有30家左右的中介店被關閉,逾1.6萬家中介門店已關門近千家。中介公司關門的直接原因來自於房地產市場成交量萎縮導致的業務量下滑,但卻明確反映了市場格局的劇烈變化。
可以說,中介公司的超常發展得益於房地產市場的非理性繁榮,而中介公司的重新洗牌則是房地產市場由非理性繁榮轉向理性健康的必然結果和直接表現。
六、融資方式多元化,房地產金融日漸成熟。
房地產金融對房地產市場的發展起著關鍵性作用,甚至於是決定性作用。因為房地產業是個資金密集型的行業。無論是從供給,還是需求的角度,房地產都具有高資金投入的特點。而在房地產金融不發達的情況下,房地產市場的大起大落將難以避免。讓我們欣慰的是,國內房地產的多元化融資體系正在形成:房地產信托漸成氣候,房地產基金日益活躍以及房地產投資銀行開始起步。這些都是房地產金融日趨成熟,進而推動房地產市場日漸成熟的表現。
七、有形之手介入,地方政府職能回歸。
徹頭徹尾的自由市場經濟在現實中是不存在的,也不可能存在。最近的一些信息表明地方政府正踏上職能和角色回歸的旅途。以上海為例,針對中低收入人群買不起房的問題,市政府推出了『兩個一千萬』工程,並正在擬定《上海市中低價普通商品房供應和交易管理的試行辦法》;針對房產中介市場中存在的諸多問題,上海市開展了房地產市場專項整治工作;在信息平臺的建設方面,則推出了網上預售制度。地方政府職能的回歸將大大加快房地產市場走向理性成熟的步伐。