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7月,萬裡板塊樓盤達安春之聲第二次開盤。與4月的前一次開盤相比,價格大幅跳水,從9800元/平方米跌到8400元/平方米。前期購房業主手中房產因此平均縮水10多萬元,於是購房者紛紛找上開發商,要求補差價或者乾脆退房。
在降價之前,達安春之聲開發商曾主動聯系前期購房的100多戶業主,強調此次價格調整是宏觀調控的結果,是正常現象,公司按市場規律辦事。公司從道義原則,將給予前期購房者一定經濟補償,具體補償形式與業主協商而定,但不會全額補差或退房。但是,當二期價格正式公布時,事先已經接到通知的業主們依然難以接受如此大的縮水幅度,大部分購房者都沒有想到,短短幾個月的時間,自己辛苦積蓄所買來的房子非但沒有如預期一般增值,反而貶值了15%。
從今年6月開始,市場開始對宏觀調控作出反應,其中大華萬裡板塊地區樓盤調價幅度最高達到30%。進入七月,調價范圍擴大,開始逐步由中環向兩頭蔓延,市郊和市中心樓盤都開始出現部分降價。面對突如其來的樓市降價,購房者顯然心理准備不足,據了解,類似達安的情況在各個降價樓盤均有出現,甚至有購房者選擇和開發商對簿公堂。
上海房地產業協會信息中心主任張海表示,一旦樓盤降價幅度過大,消費者會尋找各種理由退房,事實上,任何一套房子總能找出這樣或那樣的缺陷,如此一來,退房也有了理由。
補償成為降價障礙
上面的情形正是很多開發商所顧忌的,前期業主的退房傾向已經成為目前開發商選擇降價與否的障礙。
一家代理公司負責人告訴記者,『我們合作的開發商都想降價,但問題是,他們現在處境尷尬,誰也不敢貿然采取大幅降價。』他提到的尷尬處境是,由於前期銷售數量較多,一旦開發商對於目前的樓盤調價,老客戶的不滿所帶來的糾紛會讓他們更加難以應對。由於顧及到前期客戶影響,只有在此前銷售不多的情況下,開發商纔敢對同一樓盤做出降價決定,而大多數開發商選擇避開這一敏感地帶。
錦繡華城降價之後,浦東北蔡地區另一個大盤地傑國際城開始了對於F街坊的重新設施再造,大幅度提高其附加值。地傑有關人士告訴記者,樓盤一期剩餘的房源,他們不准備降價,二期開盤會重新定價,不同的區域、不同的房型,雖然在同一地區,依然不存在可比性,如此一來,前期客戶也沒有理由要求補償。
大華在此前推出的全面優惠正是基於類似因素:由於前期已經銷售完畢,他們對於後期不同區位不同房型的樓盤重新定價顯得合情合理。
如果盤子不算太大,而前期銷售又不錯,那麼開發商就會放棄降價計劃。『知雅匯』開發商上海志成有限公司有關人士告訴記者,這一樓盤由於前期已經銷售了兩百多套,一旦降價必然會面對眾多問題,所以索性放著不動。
一些開發商為了避免矛盾,將降價渠道延伸到了二手中介處,也就是說,購房者在售樓處問到的依然是原來的價格,降價幅度只有在中介處纔能獲得。
對於已經降價的開發商,各自應對手段不盡相同。萬裡板塊中率先打破房價僵局的萬裡雅築降價前對老客戶直接現金補差價,同時約定日後若再出現價格變動將不再補價。瑞虹新城則在推出優惠活動後對前期客戶贈送家具券來提高附加值。
與此同時,開發商也開始采取更為積極的態度來應對退房客戶。某一樓盤客戶故意告知銀行自己無力償還貸款,期待一旦貸款辦不下來,開發商就能夠退房。沒想到開發商居然主動提供擔保,並願意墊付部分首期款,退房願望成了泡影。
樓市風險顯現
實際上,無論開發商做出何種承諾,前期購房者永遠不可能獲得全額補償,或多或少,他們都將面臨相當一筆資金的損失。
對於這種風險損失,大華集團副總裁陳寧認為,『房地產永遠是一項高利潤同時也是高風險的行業,這一定律無論對於開發商還是購房者同樣適用。既然購房者已經享受到了房價暴漲的豐厚收益,也必須對樓市趨冷時的價格下跌做好心理准備。沒有任何一個游戲規則規定房價只能漲不能跌。』
目前,依然有開發商在等待。他們擔心的是,一旦現在以自認為的低價入市,由於市場整體低迷,一旦成交量和預期相差甚遠,他們將會陷入兩難的尷尬境地,一方面樓盤銷售不利影響口碑,另一方面則是給未來價格下調的可能性設下種種限制。
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