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隨著國家宏觀調控效果初現,一級市場增量新房房價漲幅回落,但價格依然持續上漲。與此同時,二級市場價格也開始同步上漲。互動的二級市場上演起了『連環劫』,對於互相關聯的兩者,到底是誰在拉動誰上漲?
一二級市場:價格同步水漲船高
隨著國家宏觀調控的加強,雖然房價漲幅明顯回落,但具體價格仍然保持了持續上漲的態勢。8月中旬,國家發改委、國家統計局發布調查結果顯示,全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同月上漲6.4%,比上月上漲0.4%。其中,北京房屋銷售價格比去年同期上漲6%,比6月份上漲0.4%。
而根據北京市建委、市統計局、市國土局、市發改委等聯合向社會發布的北京房地產市場運行情況,2005年1?6月,北京市商品期房買賣平均價格7220元/平方米,同比上漲了1112元/平方米,漲幅為18.2%。
1?6月,全市存量住房買賣平均價格4325元/平方米,同比增長了8.96%。其中,二手商品住宅買賣平均價格4513元/平方米,同比增長了9.26%。
對於租賃市場,北京市統計局發布上半年經濟形勢相關數據,統計局副局長、新聞發言人於秀琴表示,房屋租賃價格也小幅上漲,上半年價格指數為101.8%。
對此,相關專家指出,從房地產整體來看,一二級市場是一個互動的市場,價格互相影響。其中出租市場與一級市場價格變化狀況常被人用作判斷房地產市有無泡沫的依據。如果一級市場房價高企,而租賃市場價低迷,則表明房地產市場存有泡沫。目前一二級市場同時出現上漲,在一定程度上表明了北京的房地產處於一個良性發展階段,泡沫較少。從長遠來看,房價還應該繼續上漲。而二級市場高企的價格就是推動一級房價繼續上漲的原因之一。
一二級市場:誰拉動誰走高?
『二級房價高企與一級房價上漲應該沒有直接的因果關系。相反地,倒是一級市場的價格在很大程度上決定著二級市場的價格。二級市場的價格更多受供求關系的影響。』我愛我家副總胡景暉接受《樓市》采訪時對一二級市場的價格關系這樣解釋。
璉家機構市場總監金育松對此表示贊同:『所謂的誰影響誰,其實應該主要看誰依據誰來定價。一般情況是二手房依照附近區域相似品質的一手房進行定價。也有一些後來進入區域市場的一手房會參考二手房進行定價,因為二手房價格在一定程度上真正代表了置業者對區域以及區域產品的價值認同。這時,二手房價格可以對一手房價格直接作用。』
如果說影響,二手房價對一手房價的影響應該是在需求方面。
記者從一些房地產市場人員處了解到,目前很多的一手房開發商往往在銷售之初就把一些房源按一定價格比例委托給中介公司代理,造成一級市場供應短缺的局面,從而抬昇房價。同時因為那些進入中介手中的二手房其實就是新房,所以價格會比照新房定價,一般和新房價格相近,有的甚至高於項目最初的開盤價格,從而導致二手房價過高,並進而引發一部分購房者把目標投向一級市場,造成更多的市場需求,無形中又加大了一級市場的供需矛盾。房價上昇便也在開發商和代理公司的預料之中。
鑫尊地產相關人員接受《樓市》采訪時也表示了類似的觀點。他們介紹,在做銷售代理時,爭奪客戶的競爭對手一半是中介公司、一半是新盤,因為二手房需要交納中介費等相關費用,購房成本增加,很多人便轉向購買新盤。
而現實中,很多這樣的需求轉移是由政策不完善引起的,由於目前的二級市場剛剛起步,很多相關政策還不完善,大量二手房源得不到釋放。北京城建房地產經紀公司經紀部經理葛戎接受《樓市》采訪時介紹,比如目前的央產市場,主要由一些指定公司經營,在一定程度上處於一種壟斷交易的狀態,而且相對80萬的總體數目,目前進入市場的只佔一小部分等,這樣壓抑狀態的房源狀況,客觀上會造成供不應求的事實,從而促使二級市場交易價格高企不下。
而近期政府推行二手交易征收個稅、交易稅等政策,因為大多賣方最終會將負擔轉嫁到買者身上,也必將導致二級市場房價格普遍上漲。在比價效應下,部分買家有可能轉而購買低價位的新房,二級市場的需求向住房一級市場分流,自住之外,投資性需求也同時增加,一手市場的房價將保持堅挺,其實就是二級市場房價助漲了一級市場房價。
那麼,相比一級市場的價格,二級市場什麼樣的價格纔不算高?二級市場與一級市場之間什麼樣的價格比例纔比較合適?關於這個問題,受訪者眾說紛紜,雖然沒有一個具體的數字,但他們認為,一般情況,二者之間比較常見的狀況應該是二級市場比一級市場低1500?2000元。按照中國房地產業協會秘書長顧雲昌的觀點,這個比例應該是60%?70%。
租賃市場畸高抬高新房房價?
對於出租市場,業內常把它與一級市場房價的對比狀況用作判斷市場是否有無泡沫的依據。因為相對一二級市場,出租市場為終極消費市場,更能代表真實的需求。如果一級市場房價高企,而租賃價格低迷,則表明一級市場房價虛高,房地產有泡沫的危險。
就如『CBD某商住建築,售價、租價很高,但最終的租戶經營效果並不理想,不少商家面臨賠本的危險,大喊不值。這遲早會影響物業的租賃價格,並最終導致物業售價縮水。對於一個商品而言,最終一定是要落實到消費層面上來。也許需要一個時間,但這是一個必然結果。』一位房地產投資人員用自己的切身經歷向《樓市》表達了自己的意見。
也許和一二級市場的關系一樣,『我們可以從理論上說租賃市場的價格對一級市場沒有直接關系,就如曾有很多人說地價上漲促使房價上漲在理論上不成立一樣,事實上,我們目前看到的結果是清河3700元的樓面價最終決定了新土地上的房子價格至少要賣到6000元以上。』北京世紀聯創地產服務機構副總經理成學文的判斷相比前幾位,似乎顯得更加沈重。
據記者的不完全調查統計,在北四環、東四環、西四環、南三環區域內,60平方米左右、簡單裝修的二手舊房,租金幾乎沒有低於1500元/月的。在記者單位所處的北三環和四環之間,這樣的房屋租金一般可以達到2100元左右。
從事圖書業的張先生一家就租住在西三四環的60平方米的兩居裡,每月房租1900元。看著可以抵月供的房租每月准時地流進房東的腰包,他顯得無奈而急切。於是,盡快攢夠錢買房便成為他逃避高租金的一種出路。
從市場研究的角度,『租金必然對新房價格產生影響』,成學文對此顯得格外堅定,『租賃市場是一級市場的晴雨表,這個是業界皆知的事情』。隨著租賃市場的價格走高,新房價格上漲也在情理之中。但這要作為樓市沒有泡沫的判斷,還必須有一個前提:租賃市場處於良性的發展狀態之中。但目前的事實是,因為各種政策等原因,租賃市場房源不暢,交易環境較差,導致出租價格畸高,並最終導致一級市場房價也畸形高企。
說到底,從租賃市場的互動關系來講,要真正上解決一級市場的房價高漲,政府必須在二級市場上有更多作為,有效促進供應增長,提供一個便利、快捷、健康的市場交易環境是根本的舉措。
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