|
||||
南京樓市自今年5月以來受一系列調控政策影響,進入了一個價格漲幅減小,市場交易平淡,買賣雙方相互僵持的階段。7月以來,冷清的市場終於在開發商的一片促銷聲中出現一些亮點。
分析人士認爲,下半年,南京樓盤上市量將進一步增加,供求比還會增大,南京樓市將進入下行通道。隨着消費者觀望心理的增強,南京樓市進入買家說了算的"現金爲王"階段。
消費者青睞低價房
5月國家7部委出臺“八條鐵規”後,南京樓市多個板塊出現了價格競爭。據瞭解,短短兩個月,位於南京河西有的樓盤通過送裝修等多種或明或暗的降價方式跌去了500元至800元每平方米。
南京網上房地產數據顯示,7月27日,南京河西板塊共成交115套,不僅登上了銷售榜首,而且佔據了全市成交量的半壁江山。8月1日河西片區共成交51套,位居全市第一;8月2日又成交48套,僅次於江北排名全市第二。7月29日,中海·塞納麗舍更是以日銷售59套的成績登上全市之冠。
長江以北的浦口區一直是南京樓市的價格盆地。2004年,該板塊商品住宅的價格保持在每平方米3000元左右,但始終銷售平平。今年5月以來,浦口區蘇寧“天潤城”以2600元的單價進入市場,在價格盆地發起價格戰,幾個月來銷售持續火爆,創造了南京樓盤的神奇銷售業績。根據南京網上房地產統計,蘇寧“天潤城”三個月內售出了1000多套,在銷售面積上高居樓市排行榜的首位。
記者查看南京自5月以來銷售較好的樓盤,無一例外都是憑藉降價促銷吸引了消費者。南京城東的東郊小鎮售價比周邊樓盤低了500元,同時贈送精裝修。江寧區的幾處樓盤也通過降價擴大了銷售量。團購拉開降價序幕
7月以來,在南京最早出現“價格戰”的河西板塊,多個樓盤又開始通過團購的方式促銷,其降價力度大大超過了前兩個月的“價格戰”。
南京河西板塊內的莫愁湖地段緊鄰市中區,因獨特的自然風光和便利生活條件,其樓盤價格一直領跑河西。莫愁湖周邊的多個樓盤的單價2004年已經突破8000元。然而,7月份該地段一個新上市的樓盤在團購中僅以6000元的單價出售,與周邊樓盤拉開的差距達到2000元。
河西板塊中的奧體地段在南京最早出現“價格戰”,7月以來,該地段多個樓盤也通過不同渠道尋找團購客戶。據業內人士介紹,奧體某樓盤開出了4200元的團購單價,比周邊樓盤的零售價低1500元,該樓盤已經進行了一次團購交易。此外,不少樓盤對一次性購買10套以上的客戶均列爲團購,並給予大幅折扣。
據介紹,目前團購的對象多數是針對大型機關,團購的打折幅度大,原因是一些開發商資金緊張,或者對樓市前景預期不明朗。在同一地段中,樓盤價格是吸引購房者的最實質因素。團購行爲能夠幫助開發商大量出售房屋,迅速收回投資成本,迎合了一些實力較弱的開發商“趕快出手”的心理。據瞭解,在南京的江寧等板塊,近期也出現了團購的形式。
一位開發商表示,因爲獲得土地的渠道不同,河西許多樓盤都有降價的空間。比如某開發商以轉讓的形式獲得土地,每平方米土地的價格僅爲500元,加上各類成本,估計每平方米成本在2000元至2500元左右。這類以轉讓形式得到土地的開發商將在價格競爭中獲得主動權。而靠競拍獲得的土地,價格已經達到300萬元一畝,各種成本加起來要在4500元每平米,也就是說現在的價格如果再降,開發商就要虧本了。
“每平米降了500元幅度已經不小了,不可能虧本賣的。現在房子不是嫌多了,而是大部分有需求的人都在觀望,一旦到了老百姓可以承受的範圍之內,購買力會很快釋放。4500元至5000元左右的河西房價市民還是能夠接受的,”這位開發商說。
“現金爲王”
分析人士透露,南京市新建商品房存量目前已超過400萬平方米。下半年,存量房還將因大量樓盤上市而增加。隨着供求比不斷增大,樓市進入“現金爲王”時代。手持現金的購房者將左右下一階段的樓市發展。
據統計,二季度南京房地產市場總需求爲368萬平米,總供給爲580萬平米,總供需比達到1.57:1。其中,新建商品房需求236萬平米,實際供給435萬平方米,供需比更是達到1.84:1。與今年一季度相比,供大於求情況有所加劇。
南京一家地產研究中心總經理厲建軍訴記者,由於當前市場冷淡,二季度至少有20家樓盤推遲開盤,因此,今年三四季度的樓盤上市量會有進一步增加,三季度新建商品房的供給總量約爲600萬平米,大於二季度的供應總量。2005年全年,南京市新建商品房上市總量約將達到1400萬平米。
厲建軍預測,在目前銷售壓力加劇的情況下,不排除某些區域會出現大規模的價格戰,因爲一些開發商已表示“挺不住了”。據瞭解,像河西目前積壓的新建房源有近180萬平方米,因此近期這一區域開發商頻頻出現價格調整動向。率先降價銷售“脫身”後,其他開發商在資金壓力下,爲了擺脫“囚徒困境”,可能會紛紛跟進。
他認爲,前幾年在樓市發展初期,由於供不應求,商品房的價格往往是開發商的一口價。而在目前供求關係逆轉,開發商資金鍊吃緊,國家政策又比較明朗的情況下,手持現金的購房者將對房價漲跌起決定作用。受買漲不買跌的消費習慣影響,消費者持幣觀望的心態可能進一步增強,將引導南京樓市進入一個下行通道。