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中國人民銀行15日發布的2004中國房地產金融報告中,明確指出當前我國房地產信貸面臨6大風險。
房地產市場過熱存在市場風險
2004年部分地區房地產市場價格上漲較快,出現地區性的房地產熱。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值,從而產生泡沫。一旦泡沫破滅房地產價格下跌,作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水,給銀行帶來不小的損失。
開發商負債經營隱含財務風險
房地產開發商以銀行借貸融資為主,自有資金很少。有統計顯示,我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金佔其資產的比率在70%以上。房地產開發企業負債經營的問題較為嚴重。
由於房地產開發企業良莠不齊,隨著房地產市場競爭日益激烈,監管力度不斷加大,開發貸款門檻提高,房地產開發企業資金鏈條日趨緊張,一旦資金鏈條斷裂,風險就會暴露。
『假按揭』凸現道德風險
假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據工商銀行消費信貸部門估計,該行個人住房貸款中的不良資產,有80%是因假按揭造成的。
開發商把假按揭作為一種融資渠道。有的開發商在出售房屋獲得資金後償還銀行貸款,也有開發商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。
假按揭發生的原因有的是由於不法房地產商利用銀行掌握的信息有限騙貸,有的則是銀行工作人員與開發商勾結,共同騙貸。
基層銀行放貸存在操作風險
突出表現在:貸前審查經辦人員風險意識不強,審查流於形式,隨意簡化手續,對資料真實性、合法性審核不嚴,對明顯存在疑點的資料不深入調查核實。
抵押物管理不規范,辦理抵押的相關職能部門協調配合不力,不按程序操作,或過分依賴中介機構的評估結果,造成抵押品貶值或抵押無效。
個別基層行貸後管理混亂,個人貸款客戶資料不夠全面和連續,缺少相關的風險預警措施。
土地開發貸款有較大信用風險
土地儲備中心資產負債率較高。雖然各地土地儲備機構均由政府全額撥款組建,但目前一部分地區存在政府投入的注冊資本金過少、注冊資金不到位等問題,造成其對銀行資金過分依賴,抵御風險的能力極低。
銀行難以對土地儲備中心進行有效監管。各地土地儲備機構大都實行財政收支兩條線,土地出讓金上繳財政專戶,各銀行對其資金使用很難監管。
銀行向土地整理儲備中心發放的貸款沒有有效的擔保措施。從《擔保法》的規定來看,政府及以公益為目的的事業單位不能作為保證人。土地儲備中心只是代行政府部分職權的代理機構,並不是實質意義上的土地使用者,因而對其儲備的土地也就談不上擁有真正意義的使用權。可見,對於銀行來說,土地質押並未落到實處。
土地儲備中心的運營風險。土地市場價格有很大的不確定性,譬如受政策影響土地價格可能大幅下滑,拍賣中土地流拍或中標人違約,都可導致土地出讓的收入低於土地收購價格,形成銀行信貸風險。
房地產貸款法律風險加大
當前出臺的一些法律法規可能限制貸款抵押品的執行,這意味著如果貸款買房者拒不還款,銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款,增大了商業銀行的房貸風險。
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