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北京月收入在一萬元以上的中產階層家庭正在迅速崛起,他們構成了京城房地產市場的主力軍。對於這部分人群來說,居高不下的房價也使他們在置業過程中顯得捉襟見肘。
美麗家園房產經紀公司宮萍告訴記者,雖然上半年的宏觀政策調控給京城房地產增添了很多的不確定因素,但是作為月收入在一萬元以上的家庭,其購房的可操控性相對較強,對衝購房風險的渠道也相應較多。
避險招術一:還款額佔收入30%—40%
按照一個比較科學合理的置業投資理念,無論是全款購房還是貸款購房,其房產支出最好控制在總資產的30—40%。因此,作為月收入在一萬以上的家庭,在貸款購房支出中每月還款額應該定在3000—4000元之間。
之所以要確定這樣的一個區間,一方面可以確保以後的生活水准不至於置業而產生巨大的波動,如果月還款過高,將會給自身造成過大的經濟壓力;如果過低,又會使自己的居住品質下降。另一方面,確定30—40%的區間可以防范利率變動引起的還款上昇風險。
比如小李夫婦在目前的貸款利率(5.51%)下貸款40萬,貸款期限15年,則其每月的還款額為3270.46元;現在,假設一段時間之後貸款利率上調了1%,達到6.51%,則小李夫婦在同等貸款情況下,其每月的還款額增加為3486.63元,每月還款增加216.17,還款額的增加幅度達到6.61%。但是,這種還款成本的上昇並不會根本影響到其還款償還能力。
避險招術二:房款總價確定在50萬元—60萬元
按照每月還款3000—4000元的標准,同時按照首付2—3成的比例計算,家庭月收入在一萬以上的人群可以選擇房款總價在50—60萬左右的房產作為其置業選擇的目標。
根據這樣的置業選擇標准,同時按照目前北京房地產市場的實際狀況,在置業區域的選擇上,可以選擇城區的次新房,比如北部的亞奧、北太平莊、學院路等區域和西北部的萬柳、紫竹橋等區域,面積在100平米左右。
如果在南城區可以考慮購買一手樓盤,比如馬家堡、草橋等區域,面積可以在120平米左右。東部區域可以選擇在朝陽北路、西大望路的一手樓房,面積在80-90平米之間,同時也可以選擇望京區域的一手樓盤和二手房。
避險招術三:選擇二手房優於一手房
由於月收入一萬的家庭購房總價基本在50—60萬。那麼,選擇二手房將會更加優於一手房。
這是因為,對於總價在50—60萬的一手房除了在南城區域的選擇空間較大之外,東部、西部和北部三個區域的選擇空間相對較小,這種空間過小主要體現在位置與房產面積不能合理協調配置。但是,對於50—60萬的二手房來說,選擇的空間就會較大,一方面房源的可選擇性較多,另一方面區域選擇較廣。
作為中產階層的置業人群來說,除了可以把控上面所述的三點置業原則之外,還需要根據自身的實際經濟變動狀況以及未來預期的改變作出適當的置業計劃調整。