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日前,北京市國土局在其官方網站上公示的《北京市2005年度土地供應計劃(試行)》中表示,今年北京市二環路以內不新增住宅商品房項目建設用地供應,三四環內新建經濟適用房用地供應也將受到限制。那麼,在條件限制下,對於今年有買房計劃的人來說,二手房也會是不錯的選擇。
記者綜合了我愛我家、鏈家等地產經紀公司的意見,制定以下選房策略,供廣大購房者參考。
崇文門區域
該地區商業氛圍極為濃郁,有新世界商場、錢櫃、樂聖、韓城時尚廣場等。人文環境較為理想,匯文中學、廣渠門中學、96中學等皆坐落於此。醫療機構也很發達,有同仁醫院、協和醫院等。隨著該地區市政、商業配套設施的不斷完善以及未來縱貫南北的地鐵五號線建成通車之後,將會更加提昇該地區的區域價值,吸引越來越多的高端購房群體來此定居。
西直門區域西直門地區是內城向西、北進入三環、四環的必經要道之一,隨著西外大街快速道路的改造完工以及動物園交通樞紐工程的啟用,使西直門地區的交通環境進一步得到提昇。該地區商業氣氛濃郁,動物園服裝批發市場為該地區商業功能加分不少。隨著北京第一個現代化立體交通樞紐西環廣場的即將竣工,為西直門地區商業氛圍帶來新氣息的同時,更加會提昇其交通狀況,使西直門區域價值更好地發揮出來。
勁松、潘家園區域,紫竹橋區域,西壩河區域
勁松區域勁松地區的二手房種類繁多,已購公房、二手商品房、央產房、二手公寓等類型不同,能夠滿足不同品位、不同檔次、不同要求的購房者所需。該地區小區物業也較為完善,周邊還有方便居住人群購物的家樂福超市、居然之家、百安居等。工大附中等學校坐落於此,能夠保障孩子們擁有良好的教育環境。
潘家園區域該區域是上世紀80年代之後在方莊之前形成的成熟社區之一,在其原本就較成熟的社區物業促動下,又滋生出許多相對較新的小區,其小區內的物業和生活設施較過去的老社區亦更加完善,房型、舒適度也更加符合現代人的居住理念。隨著未來地鐵十號線的建設,交通環境的改善將會更加提昇勁松、潘家園地區二手房市場的日益興旺。
紫竹橋區域紫竹橋是西三環上重要道路的交會處,交通四通八達,地勢較為優越。紫竹橋地區人文氣息較濃郁,科研、教育、文藝等單位集中。同時,紫竹橋區域周邊的寫字樓也較多,這些寫字樓內的白領及上班族看中紫竹橋地區的未來發展潛力選擇在此購買房屋。紫竹橋周邊配套設施也相當齊全,超市、商場、醫院、酒店、劇院等應有盡有。
西壩河區域西壩河位於東三環,坐擁三元橋畔,靠近燕莎、國展商圈,鄰近機場高速路。地理位置優越,交通環境便利。此外,該地區小區周邊配套設施成熟,國美、大中電器、燕豐商場、朝百商場等亦能為在此居住的人們平時生活提供快捷與便利。
購房專家建議:對於那些有著高品質、高素質生活追求的購房者而言,即便二環路以內不新增住宅商品房項目建設用地供應,仍可以選擇在地段成熟的熱點區域購買品質優越、社區成熟、配套完善的二手公寓來實現自己的置業昇級計劃。對於中低收入群體來說,可以選擇總價較低的二手民宅,這些二手民宅品質優良而且地理位置優越,與同等地段一手房相比有著較為突出的優勢。
該地區二手房價格為6200-6700元/平方米。
新政之下把握三個投資置業准繩
在政府一系列組合拳的影響下,京城房產的投資置業環境已悄然發生變化。那麼,面臨當前北京房地產市場投資置業環境的巨大改變,作為普通投資置業者應該如何在新政之下進行投資置業呢?美麗家園房產經紀公司總經理助理宮萍認為,結合目前的市場環境,需要改變原先房產投資置業理念,遵循以下三個新的投資置業准則。
選擇等額本金還款方式
無論是投資還是自住,80%以上的人群都是借助銀行的住房貸款來最終完成房產的投資置業。住房貸款投資置業的過程中就會涉及到相應還款方式的選擇,雖然目前銀行提供的還款方式多達5種甚至更多,但是人們經常采用的就是等額本息還款與等額本金還款兩種方式,而在這兩種還款方式中,絕大部分又都是采取等額本息的還款方式,很少有人選擇等額本金的還款方式。殊不知,在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下,『等額本金還款法』的利息總額要少於『等額本息還款法』。特別是在當前利率發生明顯變動的情況下,等額本金還款法的支付利息總額更要明顯少於等額本息還款法。
比如王先生要在海淀區購買一套70萬元的房子,貸款50萬元。如果貸款期為10年的話,利率為5.51%,相比5.31%的等額本息還款利息增加了5932元,而等額本金增加額為5042元,兩者差額達到了890元;25年期的兩者差額更是相差5297元。非常明顯,在您投資置業選擇還款方式當中,等額本金的還款方式在利率不穩定的情況下,其優勢將會尤其顯現。
延長投資置業的期限
在此次七部委出臺的新政當中,對於房產的流通環節開征相關的稅費。比如2年以內需要全額征收5.5%的營業稅(包括城建稅和教育附加),2年以上的非普通住房需要按照差額征收5.5%的營業稅;對於5年以內的要按照差額征收20%的個人所得稅。這種稅費的征收,將會大大縮減房產投資的收益。面對稅費的調整,作為房產投資置業者必須改變原有的投資模式,需要由短期變為5年以上的中長期投資置業。
比如張先生購買了一套80平方米的兩居普通住房,購買總價為45萬元。這套房產如果按照市場價出租,其租金為2000元/月。如果張先生2年內將該套房產以50萬元的價格出售,其最終的年收益為6.23%;如果張先生持有房產5年以上仍然按照50萬元出售,其房產的年投資收益為7.11%,相比2年以內出售房產每年要高出0.88%。
關注普宅與非普宅的劃分
在此次新政出臺之前,對於普通住宅與非普通住宅的劃定標准就是按照價格來劃分,並不管你的房產建築面積有多大。但是,在新政出臺後對於普通住房的標准進行了重新的定義,只有同時滿足小區建築容積率為1.0以上、房屋建築面積140平方米以下、實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的纔被定義為普通住房。這種普通住房劃定標准的重新界定,不僅僅在購房時會產生明顯的稅費交納差異,而且更會影響到以後房產出售環節的稅費差異。
假設李先生購買一套150平方米的房產,總額為100萬元;孫女士在同樣區域購買兩套75平方米的房產,每套房產為50萬元,兩套總額也為100萬元。李先生和孫女士同時在若乾年後將自己的房產都是以110萬元出售,則其交納稅費的差異隨著持有房產的年限不同產生明顯異同。持有房產2年內,李先生比孫女士多支出12000元;持有房產在2年(含)以上5年以下,李先生比孫女士多支出17500元。持有房產在5年以上,李先生比孫女士多支出28900元。
綜上所述,美麗家園市場研究人員建議,在當前日益加強的宏觀政策調控之下,房產投資置業者除了需要遵循整體的市場環境變動之外,還需要在實際操作過程中更加具體把握因為政策變動引起的投資環境細節的改變。
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