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上一周,沈陽市地稅局下發的《沈陽市個人轉讓住房有關地方稅收政策》對沈陽百姓購房放寬了界限。
對比6月份遼寧省出臺的《遼寧省房地產稅收管理若乾問題的規定》,其中將120平方米劃定為在轉讓中享受稅收優惠政策的普通住房標准。這一次沈陽市明確執行了中央賦予地方的20%的浮動權限,將這一界限中的建築面積、實際成交價格兩項指標放寬至144平方米和區域平均房價的1.44倍,也就讓更多的老百姓在購房中『不再有後顧之懮』。
那麼,144平方米以下,對於老百姓來說,究竟可以選擇什麼樣的房子呢?
按價格算:二環之內房源尚多
計算記者首先算了這樣一筆賬:沈陽市房產局今年年初公布的統計數字,沈陽市在2004年的平均房價為2851.8元。那麼以這個平均價購買144平方米的房子,大約需要41萬元,按照目前大多數銀行實行的三成房貸政策,這樣一套房子的首付款約為12萬元,月供不到2000元。這個數字聽上去有點『嚇人』———普通百姓家庭可以輕松支付2000元月供的並不多。但是,這僅僅是一個上限的計算,實際上,144平方米的面積對於許多家庭,尤其是被認為是目前主流購房群體的家庭來說,不免有些『奢侈』。即便是三口之家,130平方米左右的居住面積也可以完全滿足空間、功能、舒適度等方面的要求了。
因此,根據目前主流購房者的選擇,大約可以劃分出100平方米以下、100—120平方米、120平方米以上三個層次,記者也將這三個層次分布稱為需求型購房、經濟型購房、舒適型購房。既然沈陽市將個人轉讓住房的稅收優惠政策放寬到144平方米,也就是不僅讓初步滿足居住需求的需求型購房和經濟型購房者可以放心購房,更兼顧到目前一些需要改善居住環境,因此成為舒適型購房人群的利益。
提示記者同時也進行了一次小規模的調查,發現在購房總價方面,急需解決住房問題的人大都可以接受25萬元以下的房子,而希望能夠改善居住環境或有其他需求的人們也能夠接受35萬—40萬元的房屋總價。如果我們按照這樣的價格計算就會發現:25萬元購買100平方米的房子,單價不能超過2500元;購買80平方米的房子,單價不能超過3100元。換作是40萬元的總價,購買130平方米的房子,單價不能超過3000元;購買120平方米的房子,單價不能超過1330元;購買110平方米左右的房子,則單價可以放寬到3600元的標准。
對比目前沈陽市各區域的房屋供應,可以滿足這些要求的項目並不少,尤其是在城北三臺子、下坎子、塔灣區域中;城西鐵西新區保工街以西、沈遼路沿線;城東二環線附近、東陵區域中、方家欄、長青等區域;渾南東部大學城附近,都有可以選擇的房子。
總的說來,目前可供選擇的房產項目中,仍然有相當一部分是在單價和面積上接近和符合普通住宅界限的,而且這些地區距離城市中心區並不遠,交通和配套也較方便。
按戶型算:可以選到『小康住宅』
前幾年,國家在制定小康生活標准的同時,也就小康住宅發展進行了標准性的劃定:戶均一套房、人均一間房、功能配套、設施齊全。如果我們有經濟能力購買家庭住房的話,『人均一間房』的小康標准又是否能夠達到呢?
計算近兩年來,沈陽市的房地產行業發展中將戶型設計擺在了一個相當重要的位置上。可以說,各家開發商都將戶型設計作為產品設計規劃中一個相當重要的環節,針對產品定位,設計功能齊全、設施完備的戶型,在空間分布、面積分布、功能分布上也有了許多可圈可點的地方。按照目前比較主流的設計,一室一廳的戶型多在50平方米以下,90平方米以下即可設計兩室一廳一衛的戶型,110平方米可以進行三室兩廳一衛的設計,而125平方米以上,即可以作出相當不錯的三室兩廳兩衛的戶型。從這一點可以看出,144平方米對於戶型來說是一個相當寬松的界限,甚至在一些樓盤中,可以看到一些『頂層送閣樓』的房子,不但銷售面積沒有超過144平方米,實際使用空間還可以達到四室三廳兩衛,幾乎是『別墅級』標准了!
隨著消費觀念的進步,我們也可以感受到,居住並不是越大越好,而是以方便、舒適為標准。因此對於兩口之家來說,不論是單獨居住的老人還是剛剛成家的年輕人,兩室一廳的戶型已經成為首選。一些35歲左右人們因為已經有了孩子,並且孩子正處在成長階段,在未來的十餘年中仍然需要和父母生活在一起,因此三室兩廳的戶型纔能滿足他們的要求。這樣看,144平方米以下的戶型,完全可以讓家庭達到『戶均一套房、人均一間房、功能配套、設施齊全』的小康標准。
提示當然,記者在采訪中也發現,為了滿足購房者更加實際的要求,開發商已經開始在項目中增加一些『小面積、多空間』的戶型。比如在100平方米左右的總面積中,設計三室兩廳的戶型等等。在南方許多城市,由於對於居住中采光和通風要求不多,許多戶型都可以在更小面積中實現,框架結構的房子戶型設計更加方便,甚至可能出現90平方米的三室戶型。當然,北方人相對喜歡更加寬敞的空間感覺,因此開發商仍然需要多下工夫在戶型的設計方面。
另外還有一點值得注意,有數據顯示,多層建築進深不大於12米、高層建築進深不大於15米,可以設計出科學合理的戶型。按照144平方米的上限標准,高層住宅15米的進深,則對應大約不足10米的寬度。如果再扣除牆體的厚度,可能有些戶型房間不能十分寬敞,而且大進深不利於房間采光。因此,144平方米以下的科學戶型仍然需要以多層住宅為主,一些采取短支剪力牆結構的小高層戶型也可以達到,但是在高層戶型設計中相對比較困難。
比較投資:144平方米以下價值可觀
雖然沈陽市目前的購房大軍中,純粹的投資者並不多,但是作為家庭固定資產的房屋,投資已經成為其固定屬性之一。所以,在購房過程中,同時考慮房屋的投資價值和昇值潛力,是現代家庭理財觀念中的重要環節。那麼,144平方米的界限是否同時適應投資購房群體的需求呢?
計算按照政策規定,非普通住宅在2年之內轉讓時,需要向賣房者征收全額營業稅,按照綜合稅率標准為總房價的5.55%,其中營業稅5%,附加稅0.55%,稅率標准以交易房產契證中注明的總價格為准。目前這個標准將適用於2005年6月1日以後轉讓交易的房屋。
我們可以簡單地計算一下:假設一套非普通住宅的總價為30萬元,那麼在轉入年之內時,賣房者需要在其他交易必須的費用之外,另行交納300000*5.55%=16650元。如果這套住房的面積是100平方米,與普通住宅相比,則相當於每平方米多交納166.5元的費用。按照目前大多數房產項目已經發生的增值速度計算,這個比例已經超過了房屋可能昇值空間的一半。因此,購買和投資非普通住宅,對於希望在房產投資中進行短線炒作的人來說,是至關重要的。
提示既然有了這樣的計算結果,是不是面積超過144平方米的非普通住宅就沒有投資價值了呢?當然不是這樣。從國際慣例來說,個人進行房地產投資通常都是長線操作,也就是說投資者看中的是房地產項目在未來5年甚至更長時間裡的增值潛力,尤其是物業增值潛力。因此,我們應該看到的是,在國家以房屋總價作為征稅標准,卻又將面積作為優惠政策的界限前提下,選擇面積在144平方米以下,但是各方面綜合素質較高、總價略高的房屋進行投資反而可以適度規避風險。
另外,大多數投資者在新政頻出的時局下,選擇了『以房養房』的投資策略。那麼從某種角度上來說,144平方米的征稅界限對這種策略的影響相當有限。如果房屋用於出租,則地段、人群、配套三大要素至關重要。從租房人群結構分析,異地讀書、打工的年輕一族大都不需要面積太大的房子,兩室一廳、一室一廳應該是他們的主流需求。對於較大面積的房屋來說,租賃的主要對象可能是一些大公司中的高級員工,他們一方面是異地工作,另一方面在公司享受較高的住房補貼標准,因此願意享受更高的居住環境,外企員工尤其較多。但是同時,他們對房屋的綜合素質要求較高,不僅是室內的裝修和設備齊全,對社區環境、物業管理等方面也有要求。因此,在購買較大戶型進行投資時,更應該對社區的綜合環境進行詳細考察。
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