|
||||
土地是財富,是現代人類最珍貴的自然資源,是人類賴以生產、生活和發展的根基。我國建國後實行社會主義公有制,反映在土地制度上為:土地為國家或勞動群眾集體所有,私人不得擁有土地所有權。
我國曾長期實行高度集中的計劃經濟體制,對土地使用權采取行政劃拔方式進行分配,導致目前存在大量的劃拔土地。劃拔土地使用制度的特點是『三無——無償、無期限、無流動』。其實質是政府在介入微觀經濟生活,分配社會資源。實踐證明,劃拔土地的大量存在會導致土地資源利用的低效率。這是因為:其一,政府在短期內很難全面、准確地掌握土地需求信息。其二,土地使用人獲取土地未支付任何代價,故而缺乏足夠的內在壓力使其按照最大效益原則使用土地,這必然導致土地資源的浪費。醫治這痼疾的根本辦法就是引進市場機制。
目前國家土地分為農村集體土地和國有土地兩種形式:農村集體土地,從第一次1950年土地公有化改革,第二次人民公社土地改革,到1978年的土地大包乾,至今已有27年的歷史,每個農民承包集體土地耕作同一產品。農村改革不能僅以解決溫飽問題為目標。農業現狀以包乾的形式分配集體土地,單一的不能形成規模的產業,落後的技術導致農村的貧窮和落後。農村土地既是農民的生產資料,又是農民的福利保障資源,在現有的越分越細的農村土地資源裡,進行農業生產,已嚴重背離了農業產業化、現代化的要求。如何尋求突破這一管理模式,是我們解決三農問題的關鍵。
城市土地在改革開放後實行有償使用,逐步走向正軌。隨著福利分房的終結,住房按揭體制的產生,房地產的需求出現井噴現象,每個城市都以超規模在發展、在擴大。政府變為『城市運行商,營建廣場、花園,擴寬馬路,美化城市環境,提昇城市競爭力,更能體現人文居住環境,更大化的拉昇土地價格,成為每個城市政府的首要任務,甚至把房地產作為其支柱產業,有些城市房地產佔其經濟總量的50%以上,城市大量圈地、更有一些強行拆遷,造成城市土地與農村集體土地之間的利益爭奪,各種矛盾不斷出現,也在情理之中。
對於現階段不斷增長的房價,老百姓怨聲載道。從表面看有的房地產開發商利用虛假信息違規操盤以獲取暴利,確實讓人氣憤。在社會的每個階段、每個角落,只要是稀有的、壟斷性的產品,有些奸商准能大行其道,理應受到抨擊,違法者還應受法律制裁。但是,從深層次看,政府既然壟斷了土地,就應本著合理的原則科學的與房地產市場接軌,從而有效地抑制房地產市場的畸形發展。
我國是一個以公有制為主體的國家,土地是人類賴以生存的稀有資源,在現有條件下,地方政府通過招拍掛使土地價值最大化也無可厚非,但作為房地產生產的重要資源,土地價過高,房價自然也高了,老百姓承受不了,這顯然是有問題的。倘若政府壓價出讓土地,則有反市場經濟之嫌、腐敗之嫌。即使是低價出讓土地,誰又能保證房價也低呢?除非政府自己生產商品房。
如何用創新的機制解決現有的土地管理與房地產開發的現矛盾,是我們值得探討的重要課題。本人根據二十多年的房地產管理經驗,及對政府現有管理體制的了解,提出用《八大招標措施規范房地產行為》,其中1?3標即:土地地價招標、房價招標、開發企業招標,作為捆綁式招標,此招標方法在決定了土地價格的同時,決定了房價,也選定了優質的開發企業進行開發;第4標:在開發企業中標後,即可進行物業管理的招標;第5?8標:由中標的開發商組織的設計商、承建商、中介銷售商、建築監理商的招標。上述八大招標措施,不僅可規范現階段房地產開發及管理的行為,而且可以使政府合理的向市場提供土地(政府不僅僅是以最高地價向社會提供土地),而最主要的,是政府能夠用招標方法,給人們落實了合理房價的房子,迫使開發商從『資源利潤』及『投機利潤』的掠奪,轉向管理利潤的爭取,不愧為現階段土地供應及房地產管理的最好辦法。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||