|
||||
住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構,相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估後,按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息,並按人的平均壽命計算,將其房屋的價值化整為零,分攤到預期壽命年限中去,按月或年支付現金給借款人,一直延續到借款人去世。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現金的同時,將繼續獲得房屋的居住權並負責維護。當借款人去世後,相應的金融機構獲得房屋的產權,進行銷售、出租或者拍賣,所得用來償還貸款本息,相應的金融機構同時享有房產的昇值部分。即『抵押房產、領取年(月)金』。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做,如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房,所以在美國最先被稱為『反向抵押貸款』。
住房反向抵押貸款最早源於荷蘭,當時是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發展最成熟、最具代表性的當屬美國,已有15年的歷史。上世紀80年代,美國因為出現了大量的『房子富翁,現金窮人』,於是住房反向抵押貸款使應運而生,並逐漸成為許多老年住房所有者的絕佳金融產品。美國的住房反向抵押貸款一般允許年紀在62歲以上的老年人申請將房產淨值轉換成現金,具體金額視申請人的年齡、利率水平、所選擇的貸款方案的種類、房產的價值等情況而定,而且這筆現金是免稅的。轉換出來的現金可以用一次性現金的方式、信用額度的方式或者是按月領取的方式。房主在世時,將一直享有房屋的所有權。
我國社會人口老齡化日趨嚴重
據國家統計局的數據顯示,2003年,我國60歲以上的老年人為1.3億,佔總人口的比重已達到10%。按照國際通行的『60歲以上為老年人,佔人口比例達到10%以上或66歲以上老人佔7%以上即開始進入老齡時代』的標准,中國已進入老齡化社會。預計到本世紀中葉,老年人口將達到4.4億,到那時候,老年人口將佔總人口的四分之一,社會保障體系將面臨嚴峻的挑戰。另據中國老年科研中心日前公布的一項調查顯示,目前全國約有1000萬80歲以上高齡老人需要照顧。在被調查的城市老人中,98%的老人依靠自我養老。中國目前共有公辦福利機構近4萬家,床位數109萬多張,收養了83萬多人。與中國數以億計的福利服務對象相比,集中收養的床位數只佔0.7%多一點,而集中收養的人數則不足0.6%,與發達國家一般集中收養人數佔5%?7%的比例相差甚遠。
人口老齡化程度的不斷加深將對社會經濟發展和人民生活等各個領域帶來廣泛而深刻的影響。由於退休金低、積蓄少、養老保險缺失、子女經濟狀況不佳等因素使得老年人的生活缺乏有力的經濟保障,特別是當他們面臨疾病、災禍時,生存狀況就會面臨很大危機。隨著人口老齡化趨勢的明顯,老年人的生活狀況已經不僅僅是一個群體問題,更演變成為一個社會問題。如何讓老人安享晚年、保持個人尊嚴、為子女分懮,是擺在全社會面前一個亟待解決的問題。很多老人將畢生的積蓄都投入到房產上,到了晚年,擁有了房子,但是擁有的現金卻不多,生活也不輕松。房子雖然價值較高,但是可變現力較差,而且因為要居住,所以無法出租或出售變現;對於子女一方來說,由於計劃生育政策的影響,獨生子女一代將面臨贍養四個老人的境況,再加上撫養下一代的責任,也加重了他們的經濟和精神負擔。
我國社會養老金存在巨大缺口
中國養老金由兩部分組成,一部分是社會統籌金,也就是由國家和企業每年按一定比例拿出一部分錢;另一部分是個人賬戶,參加養老保險的人開設一個個人銀行戶頭,每月交納一定的保費存入個人賬戶,到退休後再支取。
據中國勞動與社會保障部的數字,從1997年開始中國養老金出現缺口,到2004年,這一缺口並沒有被堵上,還在繼續擴大,這就意味著可能將來有些老人會面臨養老金領取減少的困境。目前我國養老金缺口達2.5萬億,這個資金缺口相當於我國近一年的國民經濟總收入。如果這種情況得不到改善,就意味著若乾年後很大一批人將面臨無法領取養老金的困境。養老金大多『收不抵支』。
2005年初,勞動部向國務院遞交了一份關於中國養老金缺口的專業報告。這份報告預測,未來30年中國養老金缺口高達6萬多億元人民幣,如果中國社會保障制度轉軌平穩成功,在已經做實個人賬戶的前提下,未來的第二十八年將成為養老金支付高峰的『拐點』,此後養老金缺口將逐步被填平,並可能出現總體贏餘。然而,目前中國做實養老保險個人賬戶的試點起步時間不長,今年纔剛剛准備在10個省推開試點,距離全面做實個人賬戶的前提尚有一定的差距。因此可以預計,中國養老金的缺口在未來30年難以化解。
推行住房反向抵押貸款
在我國有積極的現實意義
1.住房反向抵押貸款有利於保持社會穩定
住房反向抵押貸款不僅改善了老年人的晚年生活,減輕了社會保障體系的壓力、促進了社會福利制度的完善和發展,同時也保證了社會弱勢群體的生活安定,有力地保障了社會的穩定。
2.住房反向抵押貸款削弱了子女對於父母財產的依賴性,培養了他們的獨立性
3.住房反向抵押貸款可促進消費和國民經濟的增長
住房反向抵押貸款增加了老年人的收入,在他們的晚年生活和醫療得到保障、沒有後顧之懮後,他們存錢養老的觀念淡化,消費意識得到轉變:買房不僅是一種消費,也是一種投資和積蓄。這樣不僅刺激和挖掘了消費,拉動了內需,也促進了國民經濟的增長。
4.住房反向抵押貸款可以給金融機構特別是商業銀行帶來新的業務
住房反向抵押貸款在減輕了社會保障體系壓力的同時,也促進了銀行、保險公司等金融機構的業務向多元化方向的轉變,使得金融機構將社會責任和盈利目標緊密地結合在一起。
5.住房反向抵押貸款可促進房地產市場的健康發展
最近一段時期,我國房地產價格漲幅持續高位運行,2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4%,其中住宅上漲了15.2%,遠高於其他各類物價指數的漲幅。房價的過快上漲,隱含了潛在的金融風險。為此,央行調整了個人住房貸款政策,對住房需求進行調控。但是,在緊縮開發信貸和土地整頓的雙重作用下,市場普遍預期供應將縮減,供需矛盾更加突出,削弱了央行房貸新政的政策效果。在這一背景下,住房反向抵押貸款的推出,可以活躍房地產二級市場,增加二手住房的上市量,可以有效地緩解當前我國房地產市場的供需矛盾,抑制房價上漲,促進房地產市場健康穩定發展。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||