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老年人將自有住房抵押給銀行,每月定期從銀行獲得一筆資金,安然度過晚年。這種利用倒按揭方式獲取養老資金的辦法,在發達國家已經有幾十年的歷史了,但在中國要實行卻還要跨越銀行經營方式、社會倫理觀念、社會保障體系、房地產市場發展趨勢等多道門檻。
銀行積極性不高
“十年前就已經有提案了,但目前要實現還是有很大的困難”。這是本市某國有商業銀行房貸部負責人在回答記者就倒按揭何時推出的提問時說的話。他認爲,對銀行來說,正向按揭貸款的風險隨時間的推移是不斷減小的,而倒按揭恰恰相反,隨着時間的推移,風險卻不斷增大。由於我國的房地產市場價格走勢、人均預期壽命等相關因素還沒有長時間的穩定表現,銀行控制風險的難度很大。另外,國內商業銀行內部業績考覈方式和經營理念也是阻礙銀行推出倒按揭貸款的主要原因。倒按揭貸款要獲得盈利需要經過較長的時間,一般要十多年甚至二三十年後纔能有回報,而目前大部分銀行對經營部門的業績考覈是按年度進行的,在任的經營部門負責人顯然不會對後任期間才能產生效益的貸款品種產生興趣。
傳統倫理觀擋道
提供產品者積極性不高,需求的情況如何?有關專家認爲中國的傳統倫理觀念是一大障礙。某網站對倒按揭曾作過一次討論,很多人提出了疑問,比如父母辦理倒按揭是否會給人子女不孝的感覺,是否剝奪了子女的繼承權等等。有人認爲某些國家倒按揭需求較大,原因在於子女一般不負擔贍養老人的責任,而在中國,子女贍養老人則是應盡的責任。有專家甚至預言,在中國,可能只有孤寡老人才會有辦理倒按揭的需求,市場容量將很有限。也有專家認爲,隨着時代的進步,傳統的倫理觀念會發生變化,但現在是否適合推出倒按揭,還有待研究。一旦推向市場後反應不佳,還不如等待時機成熟。
確定按揭率很難
銀行專家還認爲,按揭率的確定也是很大的難題。倒按揭率的確定涉及到房地產市場走勢、人均預期壽命等因素,如果按揭率確定偏向消費者,銀行的風險就會加大,而如果按揭率偏向銀行,消費者就會覺得不合算。因此,合理的按揭率需要在統計大量穩定可靠的數據後,經過精算才能確定,而目前我國的房地產市場價格變化和人民的健康水平的提升都處於快速發展時期,確定合理按揭率的難度很大。
另外,除了倒按揭外,老人可以有多種方式以房養老,比如房子較大、地段較好的,可以出租部分房間,或者將自己的房子出租而另租地段較差、面積較小的房子居住,甚至可以將好房子賣掉,換差一點的房子居住。這樣,需要辦理倒按揭的可能只剩下地段、面積都不太理想的低價房,這無疑也會大大增加銀行的風險。
目前,倒按揭推行的難度很大,但對銀行來說,只要操作得好,應該是一個盈利的好品種,而對社會來說也具有積極的意義。在上海這個日趨老齡化的社會裏,大多數老人的生活並不富裕,而價值不菲的自有房產又不能先行出售或出租盈利。倒按揭可增加老年人的養老收入和可變現資產,提高老年人的生活質量。同時也可以大大減輕年輕人的養老負擔,減輕國家在社會保障方面的壓力。因此,有關專家建議國家有關部門爲銀行推出倒按揭提供政策上的支持,適當減輕銀行的風險,使倒按揭早日跨過這幾道檻。