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隨著房地產市場宏觀調控越來越加劇,全國樓市特別是上海樓市日益顯現出不明朗狀態。來自各方的聲音充滿矛盾:
從決策層面看,一方面在不斷地推出愈來愈嚴厲的調控政策,且後續政策十分富有想像空間,另一方面決策層也在不同場合聲稱此次調控不過是控制房價過快漲幅,絕無打壓房地產市場之意。從市場層面看,市場人士均聲稱看好未來市場走勢,對上海市場更是鍾愛有加;而市場成交狀況卻十分明白地反映出下跌甚至是暴跌的前期征兆。
矛盾的信號不得不令我們再度回過頭來問一句:此次房地產市場的調控目標到底是什麼?對房價來說,究竟目標是『穩定』還是『下跌』,抑或是『暴跌』?如果房價下跌,下跌多少纔是決策層希望控制的目標?一旦房價出現急劇下調,政府會不會救市?樓市崩盤,地方政府會不會對此也要負責任?
一手房日成交百餘套,二手房無人問津。與兩個月前『買房如搶房』的表現相比,上海房地產市場像是被整個放進充滿液氮的巨型超低溫冰箱,遭遇了一場零下攝氏300度的『速凍』。而在市場表面的極度冷淡背後,對引發本次人為『速凍』的根本因素——宏觀調控政策的揣測,時刻也沒有停止過。眼下的市場會穩定還是要暴跌?抑或再追問一步,本輪宏觀調控的目標,到底是求穩還是求跌呢?
調控目標需要更明確
『調控目的和調控效果通過何種方式來表現,目前還沒有明確的表態。』對於記者的求證,滬上知名房地產專家、上海財經大學印?華教授認為,目前市場形勢不明朗與缺乏明確的調控指標和衡量方法有重要關系。
他進一步解釋說,一方面,抑制過高房價究竟指的是平均房價,還是價格指數反映的房價,目前也無定論。平均房價主要反映的是結構性矛盾,後者則更多代表了市場行為,二者之間天差地別。如以前者計算,目前上海的平均房價單價已經下跌3000元/平方米,跌幅已經不小。另一方面,無論是定調控目標還是衡量調控效果,量化指標往往能最清晰地反映意圖,比如將今年的房價漲幅控制在12%,或者是控制在10%,或者是負10%等等。而目前卻沒有這樣的具體指標,這在客觀上使地方政府制定具體的操作細則時,缺乏依據。
當然,印?華認為,調整是必然的。房地產價格虛高已成為共識。從去年10月到今年第一季度,上海房價演繹了一番『最後的瘋狂』。以淡水灣花園為例,幾個月內,單價從最初的意向定價18000元/平方米突飛猛進到20000元/平方米、25000元/平方米,最高達到28000元/平方米,形勢轉變後回落到25000元/平方米,然後就以售出幾十套的結果出現停滯,仿佛『過山車』。因而,印教授認為,房價盤整或者適當下調都是合情合理的,但調控目的究竟是抑制漲幅還是打壓房價,通過何種方式和手段,是采取市場手段還是非市場手段,是疏導還是抑制,不同的選擇會帶來不同的結果。按照目前的統計數據,房地產投資每下降1%,對於國民經濟的影響下調超過2%。他指出,由於房地產行業對國民經濟的巨大影響,通過收斂性的上漲,對價格的吸收、消化和盤整甚至回調,經過2至3年的自然消化吸收,對結構矛盾進行優化,以時間換空間也許是更穩健的做法。
與印?華推崇的收斂性做法不同,復旦大學房地產研究中心主任尹伯成一方面堅持調控是為了穩定房價,一方面也堅信上海的房價需要有一定幅度的下調纔算是宏觀調控到位或見效。『國家考慮的是長遠利益,要求的是整個城市和國家經濟能持續健康發展以及構建和諧社會。穩定並不等於不允許跌價。事實上,房價一定要跌,但不會暴跌。』
尹伯成指出,從去年第四季度到今年第一季度的非理性猛漲,短期漲幅高達30-40%,把房價『漲幅趨緩』的道路已經堵死,只能通過價格回調來使市場回歸理性。就好比一個人暴飲暴食,把10天分量的飯菜在3天內一下吃光了,結果肚子痛生病了,只能吐掉一點,纔能減輕腸胃負擔,使身體逐漸恢復。
市場長期看好且繼續觀望
而對於市場上數量眾多的購房者、已購房者以及開發商等利益相關方來說,以不變應萬變似乎成了眼下大多數人的選擇。不過對於上海房價的長期走勢,市場的看法卻極為一致。
浦東改革與發展研究院房地產經濟研究中心主任李戰軍認為,房地產新政近期連續出臺,引起了整個上海房地產市場的嚴重波動。但這只是短時間內的變動,長期市場必定會回暖,房價也會趨於穩定。
仲量聯行資本市場研究部高級經理何恩凱則表示,調控政策在短時間內對整個房地產市場的確起到了調整作用,但是從長遠角度出發,有利於市場健康發展。他認為,今後上海房價雖然沒有像過去兩年那麼快的增長速度,但仍然將保持穩定上漲的趨勢。
對市場表現,何恩凱解釋為:今年一季度上海房價上漲太快,但交易量並不大,只是一下子出現了需求,短時間內供給不夠,這纔出現了房價過熱的上昇勢頭,所以很難維持。而房子體現的大多是長期價值,不應以一季度的房價波動來衡量整體的市場價格,房市並不等同於股市。目前的混亂是由於人們心理上的恐慌造成的,觀望時間越長,心裡的恐慌也就越大,已有不少投資客以低於市場價10%-20%的價格拋出了手中的二手現房,而開發商推出的新房源又都是期房,自然使買家更為猶豫不決。
『對於上海,房地產長期向好是個很現實的問題,2010年的世博會、大小洋山深水港、十幾條軌道要投入、浦東繼續加大開發……除了房地產,政府的錢能從哪裡來?』一位業內人士這樣反問記者,『政府也許會比我們更著急。』
與開發商的態度相對應,除了投資者在等待更好時機外,即便是自住需求的購房者在繼續觀望的同時,對上海長期發展也表示看好。已經籌備結婚的王小姐就和男友推遲了購買新房,『只要經濟發展,上海的房子長期肯定沒問題。對我們來說,買房是肯定的。但也許再等幾個月,可以少花30-40萬,或者就能買到想住的地段的房子。乾嗎要這麼急呢?』
眼下,根據國務院轉發七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》中對於實施全額營業稅從6月1日起執行的要求,地方政府的具體操作細則必須在5月底出臺。眼下這份即將出臺的政策,已經成為各方用於揣測地方政府的態度,從而決定下一步操作的信號。
相信政府可以有所作為
面對新房市場價高無量的極度蕭條狀況,難免會讓人擔心是否存在『崩盤』的危險。但一番采訪下來,對於政府能否穩定住市場,無論專家還是開發商都抱有絕對信心。『只要下半年沒有新政策出臺,或者政府明白告知,稅收不會再出政策,房地產的剛性需求就會首先恢復。因為對房地產的需求並不是沒有,而是目前處於被冷凍的狀態。』
對於『崩盤』風險,印?華指出,除了少數借了地下錢莊的高利貸,或者借了大量銀行資金的少數投資者外,國內個人投資者目前基本上用於投資房地產的還是所謂『閑錢』,將房地產作為理財的一種方式。這與當年香港炒房者大量運用金融資本有本質不同,所以上海出現香港當年所謂負資產的可能性很小。而尹伯成認為,經過前一段政策的頻頻吹風,資金鏈緊繃,自我感覺風險大的投機客大都已經逃掉了,沒有一個市場是只漲不跌的,在去年10月到目前買進的人畢竟是少數,留下來的要麼轉為長期持有,要麼已經前期獲利,可以抵擋目前的衝擊。國家進行結構性調整,大力發展中低價房,從投機向自住需求發展,會使整個市場未來的發展更加健康。調控是手段,發展是目的,調控樓市絕不是打壓樓市,而是為了更健康地發展房地產業。
『其實國內的消費者在房產消費方面還是不夠成熟,都跟著政策走,政策一有風吹草動就會調整。所以政府一定可以救市,但同時帶來的問題是,政府在調控方面也缺少經驗。』一位業內人士最後這樣總結:一切還要看政府的態度繼續明朗化。
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