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在二手房買賣中,涉及錢款的項目主要有買賣金額、應付稅費、水電雜費和維修基金,筆者將其簡稱為『四金』。目前因『四金』發生的糾紛比較多。根據現行法規,結合自己的經驗,筆者認為,避免糾紛的關鍵是在簽訂房屋買賣合同前,提前對『四金』結算約定清楚,並注意相關問題。
買賣金額即通常所說的成交價。確定成交價格時,有以下幾個問題值得注意:(1)成交價通常不包括維修基金、水電雜費和應付的交易稅費。若上家有『到手價』的要求,則在支付定金前就應在居間合同中加以明確。(2)成交價是房屋毛坯價或帶裝修價格,在支付定金前,也應當在居間合同中加以明確。(3)屋內附屬設施、設備隨房轉讓的,是無償贈送還是折價轉讓,以及所折價款是否包含成交價,都應當在居間合同中明確,並對設施、設備質量狀況作適當約定。(4)申請產權過戶登記時,極少數人,為少付稅費而向交易中心低報成交價,這是非常危險的,容易導致尾款糾紛。
二手房交易稅費是和房屋成交價緊密相關的支出。在買房或賣房前,弄清相關政策規定是非常必要的。在正規中介公司的營業場所,一般都會明示現行的稅費收取標准。這裡有兩個問題值得說明:(1)對於廠房、商鋪等非居住房屋,以及花園住宅、有限產權房、酒店式公寓等特殊住宅房,其交易稅費的收取標准較為復雜,委托品牌中介或專業人員陪同,有利於避免買賣糾紛。(2)包稅(稅費打包由中介代為繳納)的問題。在中介過程中,雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易,但筆者不贊成這種做法。因為包稅容易讓少數中介從業人員有可乘之機,賺取差價。對於非居住房屋和特殊住宅房,由於政策多、數額高,稅費更加包不得。
水電雜費主要包括水費、電費、煤氣費、電話費、物業管理服務費、煤氣初裝費、有線電視初裝費等。和交易稅費相比,這些雜費雖然金額不多,但也應約定清楚,防患於未然。通常以交房作為分割結算上述費用的臨界點。(李怡)
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