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違規失信成本過低
樓市的失信現象集中體現出來是一些開發商的失信行為。而開發商對於失信的『輕率』,很大程度是違規甚至違法後,其被懲罰的成本過低。有的企業在一處開發樓盤出現了問題,往往會采取『金蟬脫殼』的做法,將公司的資產轉移到其家庭成員名下(一般是父母和兄妹),在其他城市再另起爐灶。這邊的公司宣布『破產倒閉』,那邊的公司照樣『生意興隆』。盡管企業信用征信系統正在工商總局的牽頭下進行,但是目前開展的速度不快,對於各地區的商業欺詐、債權債務糾紛等聯網查詢效率並不高。相比之下,一些發達國家針對房地產企業的失信行為的懲罰就相當嚴格,建造劣質房屋的開發商不僅被罰得傾家蕩產、被永久清掃出建築行業,甚至還有牢獄之災。而在我國,鮮有這樣的開發商被司法公開審判後鋃鐺入獄的。
除了買房人發現開發商的不誠信行為外,實際上許多開發商的失信行為從經營細節上處處可以體現出來。比較集中的是房地產行業的偷漏稅比較普遍。媒體報道說,在北京地稅局公布的2004年二期欠稅公告中,15家欠稅企業絕大多數為地產企業、建築公司,且欠稅金額巨大。此種情況不僅北京存在,四川、山西、上海、山東、雲南等省市的稅務稽查人員均發現房地產企業的大肆偷漏稅問題。在天津市盡管沒有披露房地產業偷漏稅的典型案件,但是每年要進行一次針對房地產業的『專項治理』,市稅務部門人士透露說,許多企業補交的稅款數額是相當巨大的。業內人士也承認房地產企業的偷漏稅手段花樣繁多,查出的不樓市失信秘密大起底過是冰山一角,大量沒查出的是開發企業高利潤的來源之一。而近年來,反而很少聽說有開發企業法人因為偷漏稅而被立案處理、成為涉案典型的。這種『高利潤、低風險』的結果自然慫恿了一些在房地產市場『撈了就走』的老板們投機取巧,把『誠信經營』拋在了腦後。在經濟學上,有『劣幣驅逐良幣』的說法,當市場無序情況下,競爭不是優勝劣汰,反而是那些劣質的商品和企業把優質的產品和企業排擠出市場。由於失信被罰成本過低,很多不誠信的開發企業與誠信經營的企業站在了不同的起跑線上,對後者誠信經營的積極性造成了打擊。久而久之,一些損害買房人利益的做法竟然在業內達成了『共識』,成為了『行業慣例』,使得開發商增加了更多的『霸氣』,更無法正視自身在誠信方面的不足。
管理上缺位與越位
據一家權威媒體指出,中國房地產行業高利潤的三個來源,究其根源,都與政府管理有關。土地批租自不必說,是地方政府直接壟斷形成的;征地和拆遷中的低補償則是由於一些地方政府制定了偏向房地產企業的法規而造成的;至於偷漏稅,也與對房地產企業的稅種過多以及稅制結構不合理有直接關系。筆者認為,這也反應出管理部門在一定程度上的缺位與越位。管理缺位會造成對企業不誠信行為的姑息,而管理越位同樣對市場經濟行為帶來不利的影響。在土地批租年代,很多開發商為『圈地』四處找路子。舉例說明:在北京市即將實施土地『招拍掛』的前夕,媒體披露了有的開發商一下子囤積了足夠開發好幾年的土地。雖然不能說這些開發商的行為是違法的,但是人們在質疑土地交易中的『灰色與黑色』。少數管理部門人士與開發企業老板私交甚密也是不爭的事實。從落馬的上海房地產首富周正毅的案件中,有大批公務人員牽連其中。公務人員的財產實名申報制在我國還沒有實行,對管理部門有實權人士的權力監管還有欠缺。在房地產業高速發展的同時,監管部門的能力如何相應提高也是一個緊迫的課題。在『尋租』的陰影下,當前迫切需要『三講』學習及相關體制改革的跟進。高效而廉正的管理部門、周密而完備的管理制度應該是房地產市場誠信經營的基石和保證。
『霸氣』讓多數人沈默
對於誠信經營,呼吁程度最高的莫過於買房人。記得房產界維權代表秦兵律師曾經寫過一本《204購房合同秦兵指南》,他希望通過一份完善的合同來全面保護消費者的利益,促使開發商與消費者之間的利益天平走向平衡。盡管秦兵的『204條商品房買賣合同』也被一些人指責為『不切實際、無法實現』,但《204購房合同秦兵指南》所揭示出來的房屋交易中的各種風險、陷阱和防范方法,卻應該是每一個理性的消費者所應該借鑒的。支持者說:在現實的市場環境中,如果你不想遭遇諸般房屋問題引發的種種不幸,你就應該在買房之前先『自救』。但是現實中,很多買房人『自救』的意識和水平都是非常有限的。人們不僅不能套用『204條款』去買房,甚至面對開發商的許多『霸王條款』選擇了忍氣吞聲。單個買房人在簽訂購房合同條款中不能很好地堅持自己的合法利益,給一些開發商造成了可乘之機。此外,在開發商維修基金的追繳上,很多業主也不能很好團結起來捍衛自身權益。一些開發商只要花精力處理幾個『釘子戶』,剩下的『沈默的大多數』就好打發了。
面對過熱的樓市,買房人更多一份理智和對自身尊嚴權利的捍衛,這不只是為了自己,也是為更多的買房人開闢出維權的道路。同時,這也能促使那些不誠信的開發商對買房人多幾分忌憚,經營時多幾分規矩。盡管以威權促誠信的道路很漫長,但是買房人是促進房地產市場規范發展的重要力量之一,不要再成為『沈默的大多數』。(劉英潮)
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