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1、霸王合同成行業『慣例』
雖然投訴聲不斷、規范措施一再出臺,但霸王合同依舊是天津地產業無言的『慣例』,並且在各種新規定的出臺過程中不斷地昇級。目前天津市商品房銷售市場通用的是市房管部門出臺的格式合同,開發商和購房者可以依照其中相關規定來簽署合同。按照規定,買賣雙方都有協商合同具體條款如何簽訂的權利,合同也應該共同維護雙方利益。但在本市大多數商品房銷售過程中,開發商卻依舊將其演繹成了霸王合同。很多消費者反映,自己在購房時提出要將開發商的一些承諾體現在合同相關條款中,或者在合同備注條款中對一些口頭承諾進行明確,銷售人員或者表示自己無權修改或者乾脆讓購房者『不按公司規定簽合同就不要買了』。
如今商品房銷售市場確實需求量很大,並且時有供不應求的局面出現,但消費者畢竟還是在用自己半生的積蓄購置不動產,甚至是在以自己的血汗為開發商創造效益,難道這能夠成為開發商霸道的原因嗎?
2、無證預售哄抬房價
天津房價在近兩年來的急速飆昇,一方面源於市場的剛性需求,另一方面也不乏一些企業造勢炒作的結果。對於開發商無證售房問題,有關部門已經出臺了一系列管理措施,但很多企業在取得正式的銷售許可證之前依舊變相進行著銷售認購,並趁此時機向市場『吹風』,聲稱項目預訂數量已經超過產品數量,個別企業還會在此期間以各種名目收取訂金,訂金數量也已經從去年2000元至5000元的『行價』上漲到普遍1萬至2萬元。在購房者受到這些心理戰術影響的同時,開發企業也就得以公開地將商品房價格在原來的宣傳價位基礎上再漲一節,並表示此舉是為了『過濾』客戶,價高者得。市場價格也就在這些虛實難辨的『需求』與『搶購』中一路攀昇上來了。
3、項目宣傳無信可言
消費者投訴開發商虛假宣傳的誤導問題,不僅涉及到報紙、電視等公眾媒體宣傳的概念誇張,更多的則是產品實物與合同或者銷售現場展示情況大不相同,而違約責任卻難以辨清。
購房者反映,由於目前市場銷售的商品房多數都是非現房產品,因此在簽署合同時開發商盡量用簡單或表述不十分清楚的語言進行描述,很多消費者購房後遭遇開發商承諾不兌現時,卻很難抓到證據避免自己的利益被侵害。例如,陳先生反映自己所購房屋交付時房屋天窗、通風道與圖紙不符,影響了房屋的實用性,而開發商辯稱是消防局檢查時不合格改的;消費者沈某投訴,合同圖紙中陽臺上有門,交付時門沒有做,開發商說是征求了買房人的意見,大部分購房人都不願做門,所以取消了等等。這些難以辨清是非的違約讓很多購房者有苦難言。
4、面積考量無據可尋
商品房面積縮水仍是市場投訴的熱點之一。據了解,目前消費者針對面積問題的投訴主要集中於幾個方面。一是開發商不將分攤的公攤面積的數量、部位、計算辦法明示給購房消費者;二是購房消費者懷疑面積不准確時,不能及時有效地聯系到檢測部門進行復檢;三是一些開發商開發建設的商品房面積嚴重縮水,作為非專業人士的購房消費者要取得相關資料和證據十分困難;第四,一些開發企業故意以不准確的面積銷售商品房,在業主領取產權證並重新測量時不得不補交餘額,無形中又提高了房屋銷售價格。無據可尋的情況下,很多購房者都只能任由開發商侵犯自己的消費權益。
5、獎項障掩開發黑幕
絕大多數購房者面對房地產開發都是純粹的門外漢,要想購買好房子,多數人都將企業品牌作為主要考量標准之一。一些開發商則利用消費者這種心理,以各式渠道獲取多種名目的獎項或頭銜,但企業自身素質和項目品質卻並未因此有所提昇。購房者郁大爺表示,自己在選房時特意選擇了一家掛有『××二十強企業』標志的開發商開發的項目,但入住後發現不但房屋有開裂、戶型更改等問題,開發商的售後服務部門的態度也非常惡劣,如此『名企』實在讓人失望。
6、建築質量危機重重
建築質量問題是商品房的硬傷,也是對居住者影響最大最直接的問題,但很多開發企業為了壓縮成本,明知一些操作流程已經為房屋質量埋下隱患,卻依舊半掩半明地如此操作。選材、施工、沈降把握等都是直接關系到房屋質量的關鍵環節,但一些開發商為了減少成本則經常采用同品牌置換等級、外包施工、趕工期等做法,輕則影響使用壽命,問題嚴重者甚至入住後不久就會出現牆體開裂、上下水管道不合格等情況。一些開發企業表示,自己即使是讓一些有資質的建築單位施工,建築公司也通常會把項目外包給一些異地施工隊,以保證利潤。
7、賣了房不管產權證
產權證問題已經成了房地產市場最普遍的歷史問題之一,目前市場上的產權證問題主要還是由於開發企業缺乏對業主的責任心所致。一些開發商違法開發、建設、銷售商品房,或者商品房銷售後不按時繳納相關費用或進行新建登記,使消費者無法取得合法房屋產權是產權證問題的主要成因之一。據了解,開發商在銷售時往往向買房人承諾能辦產權證,但實際上由於開發商的拖延經常影響業主取證,而個別企業賣了房就走人的做法則使很多業主幾乎無法辦理正式、合法的產權證書。專家表示,此類問題嚴重侵害購房消費者的財產權,由於涉及范圍廣,受侵害的購房消費者眾多,應進一步引起有關部門的高度重視。
8、驗收馬虎入住為難
驗收環節的馬虎也是很多住宅項目的隱患所在。據業內人士透露,很多項目抽樣驗收即使合格,房屋入住後實際出現的質量問題也不勝枚舉。消費者由於缺乏專業知識對於很多問題並不能在驗房現場看出來,另外也有很多內部管線問題要入住後纔能看出來,因此驗收合格並不代表入住合格。
9、包裝噱頭高價甩尾
近來市場需求的增加也快速消化了很多空置房和尾盤,一些開發商也利用市場環境將不好賣的產品重新包裝、制造噱頭,反而以高出項目整體價位的價格出售。業內人士透露,很多項目甩尾的房屋通常包括兩部分,一是150平方米以上的大戶型,二是戶型設計、朝向、坐落位置等某一方面存在不足而造成滯銷的房屋。一些開發商看到市場高端產品熱銷則將這部分產品重新包裝,例如,對超大戶型冠以『豪華尊貴住宅』之名;或者在原售價只有3000多元/平方米的項目中,對尾房重新包裝並在廣告中表示『豪華戶型僅售6000元/平方米』等等。有關專家認為,這些行為實際上是對消費者的一種欺騙。
10、更改設計面目全非
更改設計也是影響購房者利益的投訴焦點之一。王女士表示,自己購買水晶城的一套公寓住宅,交房時纔發現自己臥室樓上居然是別家的衛生間,而購房時的設計中並非如此,但開發商卻堅持不予同標准換房;朱先生反映,自己購買的商品房在裝修時纔發現房子的南北牆居然高矮不一。專家表示,這種不經業主同意任意更改住宅設計的做法實際是一種違法行為,侵害了消費者正當權益。
11、物業無規業主難管
物業管理不規范,使很多購房消費者難以成為自己房屋的真正主人。消費者反映物業管理方面的問題包括幾個方面。例如,一些物業管理公司和開發商責任劃分不明確,出現問題相互推拖,購房消費者權益難保障;相當多的開發商不向業主委員會移交屬於購房消費者所有的公攤面積產權,且公攤部位所得的經營性收入業主委員會也無法知情和支配,購房消費者的財產權受到侵害;還有一些物業管理公司的服務與購房消費者所交納的物業費不符,形成了物業公司與業主之間交費與費用支配等矛盾;另外一些物業管理公司並不認真履行《物業管理公約》,小區內物業管理混亂,影響業主入住質量。
12、違約不賠償多糾紛
不少購買期房的消費者反映,他們購買的房子到期不能交付,開發商本應按合同約定支付違約金,但一些開發商卻拒不向購房消費者支付違約金,使消費者房子、違約金和所付款一無所得。還有很多購買期房的消費者反映,開發商實際交付的商品房與銷售前提供的樣板房差距很大,與廣告宣傳的戶型設計、房屋功能也有較大出入。開發商擅自變更規劃、設計,小區中本是綠地的地方被改作他用,有的是又建一棟新樓准備銷售,有的是建存車處、鍋爐房、配電室。這些新添的建築物影響了相鄰住戶的采光,增添了噪音,減少了綠地,侵害了消費者的知情權和公平交易權。即使合同中有違約賠償規定,真正按約賠償者也寥寥無幾,更何況還有很多問題都是合同中沒有談及的,索賠也就更無法實現。
13、賺取差價幾近公開
中介公司在二手房市場賺取差價的行為已經幾近公開,業內人士和消費者都已經心照不宣,要規范這一行為,除了出臺相關管理方案外,中介公司自覺規范經營纔是根治良方。吃差價的行為在本市一些比較著名的中介公司也是屢見不鮮。本市一家經營規模數一數二的中介公司的職員透露,該公司每套中轉房源賺取2萬元差價已經很平常,百平方米以上的房源差價更是高達5萬元以上。
14、拖欠房款公司自用
以開店規模判斷企業實力與信譽是很多消費者心理的標准,殊不知一些中介企業擴張開店的資金實際上都是從拖欠交易者房款而來,減輕了自有資金的壓力。
15、私囤房源擾亂市場
銷售人員私下囤積房源的做法不但容易增加吃差價操作范圍,更容易擾亂二手房市場價格。據透露,中介公司銷售人員利用職權之便向親友透露房源信息,有些人甚至與評估人員事先商量好,以低價評估購進房源,以高價出售。雖然很多中介公司都明令禁止這一行為,但購買者與銷售人員到底有沒有關系很難證明,因此這一問題也就成為了中介市場的頑疾之一。
16、房源質量無人把關
購買二手房入住後發現房屋質量有問題的現象時有發生,中介公司在收購或收集房源時對房屋質量不予把關的行為是形成這些問題的主要原因。很多購房者認為,雖然中介公司不是開發單位,但他畢竟是買賣雙方的信用擔保者,除了資金安全外,房屋質量也應當是其保障的問題之一。
17、代租毀約形式多樣
租賃市場的問題也是多種多樣。首先是空置期風險,目前出租市場有很大比例的業主會委托經紀公司代為出租房屋,經紀公司按月、季或年向業主支付房屋租金,稱為房屋出租代理業務。辦理此種業務的經紀公司通常會與業主商訂一個空置期,用於尋找租房者、做房屋的保潔等等。如果空置期結束後房屋未出租成功,個別經紀公司會拒絕向業主支付房屋租金,更會找理由跟房主重新商訂合同,或者乾脆撕毀合同,那麼業主將白白損失空置期期間的租金。另外,經紀公司誠信經營問題也曾經引發一系列事件,例如,2002年底的『恆基無限』事件、2003年底的『堅石』事件等。而這些事件往往都是利用同一方式將承租方的房款騙走,即高價收、低價出。經紀公司不向業主支付規定的房屋租金,還卷走客戶的款項,這類事件需要引起業主警惕。在房地產經紀市場還不夠規范、信用機制還不夠健全的情況下,業主出租房屋絕非每月定期收取房租那麼簡單,其間還存在各種各樣的風險。
有關樓市失信現象各方口誅筆伐不斷,探究失信現象背後的成因,卻很少見諸報端,其中有許多鮮為人知的內情,也有許多『說不得』的禁忌。在『3.15』到來之際,筆者斗膽探討這個敏感話題,從開發商、管理部門和購房者的角度,『淺析』樓市失信嚴重的個中成因。(安元)
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