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當我從農村的一所中學退休回津時,我兒子已面臨婚姻大限了。因為我固守農村教育的執拗,使我愛人憑『單身職工』身份未能分到過公產房,只能帶著孩子們投親借住。我覺得很愧疚,所以決定盡所有積蓄幫兒子買一套好房子。當然,異地分居,往返奔波,『所有積蓄』也不過只是首付款和裝修費用而已。
買房的過程是興奮、辛勞又謹慎的。首先選址然後選定資質好的開發商。我在海河東岸金湯橋頭一帶奔走著,因為那裡留有我童年深深的記憶,留有我父母濃濃的氣息,留有老天津的痕跡。半年多的時間,我進出了數不清的售樓處、樓群,終於鎖定了勝利路上某公寓一套六躍七的現房。選定的開發商是天津房地產界資質很好的國有企業。
選定目標雖如『一朝分娩』,選定過程卻是『十月懷胎』。雖然這套房子的躍層結構和露臺對我們有吸引力,但該房型有很大的缺陷。它的客廳的使用功能很弱,在衛生間和樓梯的擠佔下,開間只有3.01米,可使用的進深不足3米,不僅影響了看電視的效果,而且在電視機與沙發之間不能放茶幾,否則連人的通道都沒有,將會影響生活。在離開前,售樓員建議我們等樣板間裝修後再來看看。
從後來的樣板間可以看出,其實開發商深諳個中瑕疵,樣板間將客廳裡的衛生間由原來的4平方米多削改為1平方米多(本來六、七層各一個大衛生間就沒有必要),而削掉的3平方米正好做個電視牆,開間也增加了1.6米,彌補了原房型的不足。在去樣板間多次看房時,我分別帶過親戚、朋友、同事一起幫助參謀,最終拍板定奪。原想直接買樣板間,因裝修費太高而沒談成,後來決定買同房型的樣板間自己依此裝修。而對於我們要購買與樣板間同樣房型房屋的意向,售樓處經理、售樓員均明確承認是知道的。
2003年1月31日除夕日我們領到了房鑰匙,物業的一位人員(物業與該公司為一體)與我愛人、外甥同去看房時,我愛人興衝衝地與他們談起照樣板間裝修如何削改廁所的設想,當時該物業人員並未給予指正。
誰知,5月下旬『非典』過後我們開始裝修時,就把設計圖做出來,並安排裝修隊進入。可是開始鑿牆的時候,卻被另一位物業人員攔住,說該牆是承重牆,不能改動。我心急如焚,到該公司詢問此事,辦公室人員到工程處查圖紙纔得知,這面牆的確是承重牆,而且是同房型中廁所不能拆改的唯一一套房。當我意識到我真的買到了最不想要的房子的時候,氣急之下,我的眼淚竟當眾流下來。
幾番交涉未果。售樓處表示,他們並不是欺騙我們,他們也並不知道那是承重牆。公司接待人則說,房子總面積並未改變,讓我克服克服!真像曹操說的『雞肋』:換房,沒有了;認了吧,今後生活會很不便,不能享受在茶幾上放上食品、邊喝茶邊吃水果的愜意……這與我們希望的生活大相徑庭。
2003年6月初,我去找公司的宋經理未得見面,我在該公司辦公室當眾給他寫了一封長信商討解決辦法,但是一年多來未收到答復。後來,我因胯骨骨折住院數月,此事擱置。去年11月19日我拄雙拐再次去公司找他,等候了6個小時,未得見面,只好又留下一封長信給他,可是至今仍然未見到答復。
房子裝修後,我們再也沒有去過。我不能面對自己投入所有積蓄、慎之又慎、千挑萬選後還是留下的深深遺憾。可以說,他們的樣板間對我們當初簽訂的商品房買賣合同有著決定性的影響。我想知道,樣板間是否應當視為『要約』?我並不認為他們是欺詐,但他們工作的疏漏造成了業主精神上的痛苦和生活上的不便,難道他們不應當承擔違約責任嗎?我們可否要求經濟賠償?
讀者/范某
律師點評——
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第三條規定『商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任』。
此條中所說的『商品房銷售廣告』是廣義上的廣告:既包括媒體廣告、售樓書及各種宣傳資料,也包括樣板房展示。所以,如果讀者范某有證據證明其當初之所以購買與樣板間一樣的房屋,決定性因素就是樣板間的衛生間可以打開的話,那麼,這個樣板間作為一種銷售廣告應該認定為要約。范某可以依據上述司法解釋的規定要求開發公司承擔違約責任。但同時需要提醒范某注意通過法律途徑主張權利要在訴訟時效內。
另外,需要特別說明的是,並非所有的樣板間展示均可以作為銷售廣告並構成要約,根據《商品房銷售管理辦法》第三十一條的規定,如果開發商就實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房不一致有特別說明的,應以特別說明和商品房買賣合同中約定的實際交付標准為准。
(點評 譽豐律師事務所王秀錦)
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