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中金公司日前發布的房地產抽樣調查分析報告指出,目前國內購房成本或月供已超過租房成本,即『買房不如租房』,這頓時引起整個市場的沸騰和買家的猶豫。現在究竟應該買房還是租房?記者為此采訪了長三角的一些專家和業內人士,聽取他們的一些建議。
中金的調查,主要基於兩個指標:購房資金成本/租房比率和月供/月租金,由於我國房地產平均購房資金成本和月供分別是租金的1.1倍和1.3倍,所以得出如今買房不如租房的結論。
租售比例倒掛
對於這一結論,復旦大學房地產研究中心副主任華偉並不認同。他表示,目前雖然租售比倒掛(即月供大於月租金),但這並不是說租金在絕對值上沒有上漲,只是在目前買賣市場過熱的情況下,租賃市場稍顯冷淡,消費者的消費心理更偏向於購房;另一方面,在銀行存款利率一直在下降的情況下,將現金投資到房地產明顯比存在銀行更具收益。『其實,現在按揭買房就相當於零存整取,不僅有利息,本金也在不斷上漲,等你按揭付完了,房價又上去了,還可以再一次性賣掉』,華偉認為在現在房價一直上漲的趨勢下,投資房地產顯然是一種可取的做法。
南京仙林房產總工程師胡曉琴持有類似的觀點:即使租房是一種較理性的消費方式,但買房不僅僅是用於居住,也是牽涉到資金流向的問題,是一種投資方式。因此,在有閑錢的前提下,買房是相對安全的投資方式。
中國指數研究院(華東)副院長陳晟認為,購房成本高於租金的另一個原因是,目前投資房地產買賣具有很高的回報,而租賃只是一種單純的付出。所以,從消費者的眼光來看,孰輕孰重高下立判,其間的落差當然也可以理解。『當然,健康的房地產市場應該比現在更多地重視租賃業的發展。』
杭州盛世控股企化部總監王亞則提出,租賃市場一直相對穩定,純粹以投資為目的的買房客大都准備等待房價昇高拋售,不會走向三級市場進行租賃活動,否則會打亂他們的戰略安排。所以,租賃市場不會和常有大風大浪的投資市場有太多關聯,雖然顯得冷清些但也穩定很多。
居者一定要有其屋?
浙江大學房地產研究所所長趙杭生認為,租售比倒掛、租賃市場冷淡,和國人保守的消費觀有很大的關系,在他們看來,購房不僅僅是一種消費,更是一筆可以傳下去的財產。基於這樣的考慮,只要是有能力購房的人,就基本不會考慮租房。於是,購房幾乎可以成為房地產消費的代名詞,嚴重妨礙了消費的多元化。
通常認為,租金一個月花掉了也就沒了,而買房卻可以得到一筆很大的財產。然而,事實並非如此。趙杭生舉例,在杭州買一套城市中心地區的普通住宅大約要100萬元,租金則為3000元一個月。如果要買這樣一套房屋,一般是首付30萬元,按揭每月3000-4000元。也就是說,選擇租房能省去一筆首付,並減少月供;而如果選擇按揭,不僅需要攢齊首付,以後每月還要付按揭,在收入有限的情況下,這將嚴重影響其他行業的消費水平,對社會的全面發展產生負面影響。
趙杭生認為租房這種消費方式將會被越來越多的人所接受。『我們應該要逐漸形成這樣的觀念,並非所有人都有必要買房的,現在的市場也不大可能做到這一點。在上海這樣的大城市已經有越來越多的人認識到,選擇一種適合自己的房產消費方式是非常重要的,在適應他們的生活理念和經濟狀況的前提下,重要的是在買房和租房之間尋求最佳的平衡。』
不同城市如何抉擇
在租售比倒掛明顯的長三角地區,我們到底應該選擇買房還是租房?
上海交大安泰管理學院顧孟迪教授認為,隨著房地產市場逐漸向健康的方向發展,租賃市場和房價會逐漸產生一些關聯,在我們無法預測將來房價是否真會下跌的同時,同樣也不知道將來的租賃市場會如何。因此,最好還是能夠擁有自己的房產,如果害怕因為房價下跌而損失太大,那麼購買面積小一些的住房會是不錯的選擇。
陳晟則認為上海現在更適合觀望。如果實在要自住買房,他認為內環更適合一些,相對而言房價不會有太大的跌幅;而外環樓市所受的影響可能更大一些。
南京市建委研究室主任、高級經濟師陸玉龍認為,即使現在房價每平方米下跌一兩千元,對工薪階層而言仍然偏高。因此,政府必須要為完善市場作出努力,即加強住房保障體系的完善。他認為在南京,百姓作出最後的抉擇很大程度上取決於政府的政策。政府目前已經推出一系列的廉租房,主要是針對年輕的創業者和新移民,這對社會自然有積極的意義;但這不是長久之計,政府更需要做的是擴大住宅保障系統的投入,如加大對大眾住房的補貼,來讓更多普通老百姓也能買上房。
公眾房網企化部經理孔灝提到,作為一個旅游城市,杭州的房地產市場有其獨特性。首先,很多外地人如果需要長期居住,都會去考慮買房子,大家認為在風景城市裡,買房不僅會保值,也適合居住養老,因此在杭州裡,外地購房佔了很大的比例;其次,一些短期來杭州的人,更多適合考慮租房,最顯著就是在黃金季節來杭州旅游的游客,他們能夠活躍杭州的租賃市場,而且在杭州租房的價格相對是比較便宜的,市中心帶裝修的80平方米的房子一個月也只需要1500到1800元。所以孔灝認為,如果是10年以內的短期居住,相對於一直在上漲的杭州房價,租賃是更為理性合算的消費方式。
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