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『十一五』時期是天津市全面實現『三步走』戰略目標、率先基本實現現代化的關鍵時期,隨著城市化進程的加快,房地產業也將進入快速發展期。房地產業的發展離不開金融的支持,編制《天津市『十一五』時期房地產金融業發展規劃》,對建立高度發達的房地產金融體系、提高城市現代化水平、促進社會經濟可持續發展有著積極的現實意義。
『十五』時期天津市房地產金融業發展回顧
一、房地產金融業發展成績顯著
在國家宏觀經濟政策及房地產金融政策的導向下,隨著國家住房制度的改革以及金融體制的進一步深化,天津市房地產金融業不斷加大對房地產領域的信貸投入,房地產金融組織體系和市場服務體系逐步建立,對天津市房地產經濟的發展起到了巨大的推動作用。
(一)房地產信貸投資增幅提高與國民經濟發展保持了合理比例。
隨著國家住房制度改革和房地產市場的不斷發展,『十五』期間,天津市房地產業發展態勢良好,與全市經濟保持了協調發展,金融業對房地產業的支持,由過去單純的企業開發貸款支持轉變為對投資和銷售兩頭支持。天津房地產金融發展的主要特點為:房地產開發和個人住房信貸規模逐年上昇。2000年全部房地產貸款餘額為299.28億元,2004年10月上昇為731.65億元,是2000年的2.44倍。其中,開發貸款餘額2000年為216.65億元,2004年10月上昇為333.55億元,是2000年的1.54倍;個人購房貸款餘額2000年為82.63億元,2004年10月為398.1億元,是2000年的4.82倍,有力地支持了住房制度改革和房地產業的發展,促進了城鎮建設和經濟增長。
(二)多元化的房地產金融體系逐步建立。
『十五』期間天津市從事房地產金融業務的金融機構類別和數量不斷增加。全市開辦房地產信貸業務的中資商業銀行已達12家,兩家信托機構也開始介入房地產金融業務。此外,全國第一家中外合資中德住房儲蓄銀行率先在天津成立,並已展開業務。成立了專門為個人購房貸款提供擔保的貸款擔保機構,目前業務發展很快。信托投資公司、保險公司也積極介入了房地產金融業務。總體上看,天津市房地產金融市場主體數量有較大的增加,目前已經初步形成四大國有商業銀行為主體、股份制商業銀行及非銀行金融機構並存、中外合資銀行為補充的房地產金融組織體系。
(三)住房公積金作為政策性住房金融制度逐步完善和不斷發展。
為加大對我市房地產市場和職工改善住房條件的支持力度,發揮住房公積金制度的作用,2001年以來,天津市相繼出臺了《天津市住房公積金管理條例》、《天津市個人住房公積金貸款管理辦法》、《天津市個人住房組合貸款管理辦法》等,逐步放寬個人住房公積金貸款條件,提高貸款額度,延長貸款期限。截至2004年10月底,我市建立住房公積金制度的職工221.12萬人,累計歸集住房公積金263.57億元,餘額174.12億元,累計向全市21.27萬戶職工家庭發放個人住房公積金貸款177.6億元,貸款餘額133.02億元。其中,2004年1至10月份,共向全市3.19萬戶職工家庭發放個人住房公積金貸款43.33億元,支持職工購房340.46萬平方米,佔全市商品房銷售面積的32.1%,購房金額90.42億元,佔全市商品房銷售金額的26.3%。住房公積金制度的建立和發展,從多個方面起到了積極有效的作用。一是推進了我市住房制度改革,使職工住房消費和住房分配的觀念由實物分配向貨幣分配轉變;二是拉動我市房地產市場的發展,住房公積金提供和帶動的資金投入多年來一直佔房地產市場的三分之一左右,促進了房地產經濟持續、健康和長遠發展;三是支持職工住房消費,住房公積金提取和貸款提供住房消費有效需求,促進職工解決住房問題、改善住房條件;四是促進住房保障體制的建立,住房公積金增值資金為我市廉租住房建設提供資金支持,建立對最低收入職工的廉租住房保障制度,建立和完善了我市住房保障體制。
『十五』期間,天津房地產金融業為支持房地產業的持續、快速、健康發展,做出了積極的貢獻。
二、房地產金融發展中存在的主要問題
(一)房地產融資渠道單一,風險相對集中。
目前在房地產市場資金鏈中,銀行信貸貫穿於土地儲備、房地產開發和房產銷售的整個過程。根據估算,60%-80%的土地購置和房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行。銀行信貸構成了房地產融資的主要方式,使得房地產投資市場風險和融資信用風險高度集中於商業銀行。
(二)房地產金融市場結構單一,沒有形成完整的房地產金融市場體系。
1、缺乏多元化規范化的房地產金融產品體系。房地產信托規模小,功能單一,債券融資在房地產金融中也很缺乏,房地產產業基金、抵押貸款證券化等其他金融產品還在探索階段。
2、沒有形成完備的房地產金融一級市場,尚未建立房地產金融二級市場。目前天津的房地產金融市場主要是商業銀行和部分信托投資公司組成,專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保險機構缺位的問題日見凸現。
3、獨立有效的房地產金融市場中介服務體系缺位,房地產金融市場的資產評估、信用評估、金融擔保、法律諮詢等專業化中介服務機構發展還比較薄弱,市場化運作的管理體制尚未完全確立。另外,社會信用環境缺失的狀況,制約著房地產金融市場的健康發展。
4、房地產金融市場監管及調控機制和預警指標體系尚不完善。房地產金融市場的監管機構缺少法律上的明確定位,在金融分業監管體制下,監管部門受制於各種因素而無法進行有效監督、統一管理。房地產金融市場的預警指標體系的欠缺,影響著房地產金融市場預警機制的建立及作用的發揮。
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