發展機會面面觀

　　【主持人】究竟我們的發展機會在什麼地方？

　　【張華綱】風險是非常客觀的，如果不在技術上采取措施回避這種風險肯定是有問題的。現在上海樓市很火爆，很有可能中央的政策下一步就會進行調控，怎麼辦？毫無疑問要回避它，所以我們要調整每一區域產品的結構和利潤貢獻比例。第二就是項目要加快速度提高開發效率；第三就是在風險中發現機會。比如企業什麼時候該去拿地？就是應該在最低迷的時候去拿地，這就跟炒股的道理是一樣的，如果拿地的時候正好碰到土地市場的拐點，那麼樓市等你開盤的時候就已經很旺了，這是將壓力變成機會的一種非常漂亮的做法。

　　【主持人】什麼情況下不會拿地？

　　【張華綱】應該說我們可以拿地的機會是不多的，我們有三個判斷。第一就是我們對城市的選擇模型和項目評價標准。要去拿地的城市一定要有發展後勁，像大西北即便是非常好的地，我們可能也不會去做。

　　【主持人】馮先生會去大西北嗎？

　　【馮侖】我比張總稍微慢一點，他如果不去我肯定還在後面。

　　【張華綱】第二就是要有市場機會，如果市場不好，拿的地再便宜都沒有機會掙錢。第三光有市場不行，還得有土地機會，像寧波、溫州，目前這些市場熱極了，溫州的房子都賣1萬元/平方米以上，但是拿不到地你也沒有辦法進去。所以一個城市只有達到這三項標准，我們纔會考慮去拿地。

　　【主持人】馮先生在規避拿地的風險方面，有什麼樣的體會和想法？

　　【馮侖】我們現在已經開始研究怎麼樣從根本上來應對風險了。現在市場上大家每天都像在吃喜宴，白天都吃喜宴，晚上都進洞房，全都是好事，而我們的方針就是，別人辦喜事我們研究辦喪事，別人辦喪事我們研究辦喜事，都是反著來做。所以我們前幾年一直都在總結全世界的規律，力圖求得戰略上的改變。比如說我們正在付諸行動的、叫做大北京地區集中的策略。這個戰略就不同於其他企業那種每一個城市都有項目的、分散的做法。其次就是商業模式的轉變，我們更看重的是服務和租金的收入，而不是無限擴張。另外就是調整公司的內部組織。其實四年前我們就已經開始了這樣的工作，因此今天我最希望的就是別人辦喪事，因為我已經准備得差不多了，等到別人辦喪事時，我們就可以繁榮時候賣產品，蕭條時候賣項目，我們就可以一個周期一個周期地趕過別人，而不是在別人繁榮的時候、吃喜宴的時候，我們在洞房傻等著，那哪行？我們要在別人吃喜宴的時候，就已經開始找新的媳婦了。如果外部風險一來別人死了，我們也死了，那不是我們的能力。我們的能力應該是別人不好過的時候我們還活著，別人不好過我們比他們好過，別人好過的時候我們比他們還好過，這纔是我們的追求。

　　【主持人】面對內外部的風險，偶然性的風險，我們的解決之道究竟是什麼？

　　【張華綱】其實對於一個企業來說，這個世界每天都在千變萬化，天天都在變，時時刻刻都在變，而如何應對這種不斷變化的市場，不斷變化的環境，你核心的辦法就是你的核心競爭能力。比如說馮總他們推出定制產品的流程，這種方法已經具備很高的抗風險能力了。再比如說金地公司就有一種戰略能力，一種長遠的能力，一種對客戶最終需求把握的能力。換句話說，只要市場上老百姓要買房子，就只能買我的，這就是企業核心競爭力的培養，關鍵是找到客戶。

　　【馮侖】我補充一個土方，就是天天跟不誠信的房地產公司老總玩，以後就知道怎麼規避風險了。

　　【景宜青】我想從財務角度談這個問題。房地產最大的風險就是周期比較長，而且外部有很多不可預知的因素影響它，不是說自己努力就可以達到一個目標的，因此外部宏觀因素不是企業自己能夠控制的。但是我們也有可以做的，就是怎麼解決內部管理體制，合理安排自己的財務收支。我個人認為，一定要在發現不良跡象的時候，將其扼殺在萌芽之中，不要等到它反映出來。有一些地產商會捨不得這樣做，但這時候一旦捨不得，就會給後面帶來很多不利的影響。

　　【主持人】馮主席怎麼衡量捨得與捨不得？

　　【馮侖】捨得這件事就是失要快，得要慢。一般得的快的東西不是贓物就是違法所得。得的時候一定不著急，慢慢來，這樣得到的纔是好東西。

　　【主持人】這真是哲學的觀點。在企業發展過程當中往往有這個現象，風險在別人來說是風險，可是在自己來說也許是一個機會，怎麼樣判斷別人眼裡的風險是自己的機會，或者是怎麼樣能夠緊緊抓住這樣的機會呢？

　　【張華綱】這個機會我舉一個例子，我們最近在廣州拿了一塊地，差不多5000畝，非常漂亮，山清水秀，當時不論是業界還是媒體對此都很困惑，因為廣州樓價已經連續三年下跌，廣州市場的競爭在全國大中城市中是最為激烈和慘烈的。然而我們做了大量的分析之後認為，珠江三角洲一帶是非常成熟的，市場比較理性，同時在全國市場都在進行的這一輪漲價潮，廣州房價漲得不多，所以我們決定抓住這個機會，在大家都不看好的時候我們進去。現在我堅信，三年以後這個項目一定能夠成為我們企業非常好的利潤增長點。