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還貸成本並不是投機者關心的首要因素。因而,增收違約金或服務費,多半要由普通需求者埋單,而對投機者影響不大。提前還錢是守信用的表現,怎麼還要受罰?在一般老百姓眼裡,『提前還貸要收取違約金』的傳聞聽起來有點兒怪怪的。
中國銀行廣東省分行近日表示,提前歸還房貸收違約金是國際慣例。對此,中國消協專家指出,沒有明確約定,銀行無權收取違約金。與此同時,經濟學家、法學家各抒己見。一時間,提前還貸是否應收違約金的問題被炒得沸沸揚揚,著實牽動了不少人的神經。
對於發放住房貸款的商業銀行來說,自然希望能按期收回貸款,但同時也不希望出現大規模提前還貸。實際上,提前還貸也是一種違約,它打亂了銀行資金的中長期安排,也給銀行帶來了利息損失。此外,部分客戶多次提前還款,銀行在臨時受理該項業務時,還需要付出人力資源成本。
然而,銀行收取違約金的衝動首先受到依據不足的限制。因為,在大多數貸款合同中,個人住房貸款合同裡的『支付違約金』項下仍是空白。權威律師表示,『空白』意味著無論提前還貸額是多少,也無論是提前還貸次數是多少,都不執行『支付違約金』這項條款。這意味著,收取違約金的做法很難說得通。
另外,支持銀行收取違約金的直接依據來自《合同法》第71條:『債權人可以拒絕債務人提前履行債務,但提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用,由債務人負擔。』但法律適用的一般原則是,在總則和分則都規定的情況下,應當優先適用分則。換句話說,執行《合同法》首先要遵從第208條規定,而該條明確『借款人提前償還借款的,除當事人另有約定的以外,應當按照實際借款的期間計算利息。』提前還款是受法律保護的選擇權,而銀行提供的含違約條款的合同剝奪了消費者的選擇權。在普遍缺乏明確約定的情況下,《合同法》未必支持收取違約金。
更要緊的是,認為收取違約金可以有效遏制提前還貸並不是一個充分理由。
其實,要增加購房者提前還貸的成本,銀行的手段還有很多。業內人士透露,即使銀行要收取費用,也不會是違約金,而是服務費。目前許多銀行傾向於在合同中約定『提前還貸須經貸款人同意』,這為銀行對付大面積提前還貸潮『留了一手』。另外,銀行一般規定,提前還貸要在30天之前申請,並得到同意後纔能實現。
然而,種種限制提前還貸的做法可能與國家宏觀調控的目的並不一致。
房貸新政的主要目的是要改變准備購房者對未來房價的預期,減少投機因素,從需求方調節房地產市場,使之回歸真實水平。也就是說,通過宏觀政策改變人們的預期,從而擠出脫離真實需求的部分,使得需求曲線向下移動,降低不合理需求。
而限制提前還貸,只能增加過去購房者的成本。其中不乏為了自己居住的最終需求者,對於他們,被提高還貸的成本無法轉移,只能自己承擔。而對那些心存投機念頭的住房佔有者來說,這部分損失會很容易地轉移給下家,直到最終需求者。畢竟,只要能夠獲得房價上漲的價差,還貸成本並不是投機者關心的首要因素。因而,增收違約金或服務費,多半要由普通需求者埋單,而對投機者影響不大。
一直以來,關於房貸加息是否在打擊普通買房人的爭論很多。對此,央行方面日前表示,加息是希望通過影響將來房價來保護買房人。所以,央行的視角是前瞻性的,而不是針對過去的交易。
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