房地產價格的大幅攀昇，招來泡沫大爭論。目前的房地產市場確實有『病』，級差利得稅也許就是對癥下藥的良方。

　　認為有泡沫的人通常以房價/收入比高、空置率高、房價漲幅過快等指標或零星的信息(如炒房團的行蹤、某某城市晚上許多住房未亮燈、買新房需要排隊幾天幾夜等)為依據；認為沒有泡沫的人則反駁：某些大城市房價/收入比高於國際平均水平，房價漲幅快是因為國內富人和境外人士看好這些城市巨大的發展潛力，因而不能簡單地用房價/收入比的國際平均水平來判斷是否有泡沫，還有我國空置率的統計口徑不具國際可比性等等。我不想卷入這場無休止的泡沫爭論中，房地產市場的健康發展，更需要合理化建議。

　　事實上，判斷一個國家房地產市場是否有泡沫很難，因為房地產價格受各種供求關系和價格因素的錯縱復雜的影響。判斷中國房地產泡沫更難，因為中國近年來的經濟發展迅速，儲蓄率高、人口結構有很大變化，而且房地產的商品化仍然是新生事物。一般來說，一種產品在其商品化的初期，需求極為旺盛，價格上揚幅度較大。我認為中國房地產價格的上漲有四個主要原因：基本面的支持，即中國經濟的快速發展、1990年代末住房改革和城市化進程；高儲蓄率和有限的儲蓄工具；投機或投資性需求，包括人民幣昇值預期下境外資金的流入和國內房地產投機/資性需求；調控政策只調供應不調需求，扭曲了供求關系，提高了價格上漲的預期。

　　賭人民幣昇值和其它投機性住房需求是房地產價格上漲的重要因素。由於國際輿論不斷指責人民幣被嚴重低估，要求人民幣大幅昇值的呼聲給投機者以可乘之機賭人民幣昇值。流向中國的非直接投資劇增(表1)，在2004年上半年接近新增外匯儲備的一半(44%)。而且直接投資甚至貿易項下的外匯流入也開始帶有一定的虛假成分，如高(低)報出(進)口等。

　　賭人民幣昇值的投機性外匯流入主要奔的是房地產，因為其它投資工具尚未對外資完全開放。房地產成了外資賭人民幣昇值的最重要的投機載體。於是，國內和海外的購房者在中國的某些城市展開了一場『先下手為強』的購房競爭，彼此都認為『我買後你再買我就昇值』。這是典型的泡沫經濟的前奏。這些地區房價的飛漲促進了當地GDP的增長，也給當地財政帶來了豐厚的收入，使其它地區甚為眼紅。在地方政府各種形式的參與或支持下，許多地區刮起了一股房地產開發風。我認為房地產投資(包括開發和購買)過熱是本輪經濟過熱的根本原因，因為它帶動了高耗能工業如鋼鐵、水泥等行業的投資過度擴張，從而導致通貨膨脹和能源、交通運輸的短缺。所以，房地產泡沫不是一個單純的微觀經濟現象，而是一個宏觀經濟問題，防止房地產泡沫風險是宏觀調控的一項重要任務。

　　對於投機性需求，最好的防范治理方法是用稅收杠杆抑制短期炒作行為。房地產市場的健康發展要求加強制度建設，這包括必要的稅收政策。我建議中國開征級差利得稅，即對售房利潤征稅，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。政府可以考慮對購買商品房後短期內即轉讓的所得利潤稅課以很高的稅率。這一稅率將隨持有房產年限的增加而遞減。同時，為了保護真實的購房需求(居民自住)，以下兩種情況可享受免稅：長期擁有的房地產(如10年以上)；出售後一段時間內另外購置房產(如1年內，也就是說居民出於改善居住條件的目的為換房而賣房)。最後，利得稅還可以考慮區別對待自住和出租的房地產，對後者征收較高的稅。

　　簡單地說，房地產級差利得稅的宗旨在於通過差別稅率抑制過度的房地產投資或者投機，同時對居民自住用購房予以保護或者適當的豁免。我認為合理設置的級差利得稅是一副『有保有壓』的良藥：有病治病，無病強身。它有利於降低泡沫風險，有利於房地產市場的長期穩健發展。我建議在某些房價漲幅特別大的城市首先進行試點。

　　有人認為目前我國正在醞釀物業稅，為什麼還需要利得稅。因為利得稅與物業稅不同，物業稅是對房地產的擁有或使用征稅，而不是對交易所得利潤收稅，而且不區別對待房地產的擁有期限。也有人認為買賣雙方可以在房屋轉讓合同上低報價格替賣方逃稅，實際上是將賣方的稅負轉嫁給買方。其實任何稅種都有逃稅的可能，而房地產利得稅比較難逃。首先，買賣價格是白紙黑字寫在合同上的；其次，買方也會制約賣房在合同上低報價格，因為賣房的作弊行為意味著買方將來出售時將承擔更高的稅收負擔；最後，監管部門可以根據評估價格或賣房的掛牌價格核准最終售價。

　　我國儲蓄率很高，或者說消費率較低，反映了社會保障的缺乏和體制的不健全、醫療和教育費用的提高、以及人口結構的老齡化。這個現狀需要用公共財政政策加以解決，但短期內是難以徹底改變的。由於我國資本市場不發達，投資工具極為有限，主要是銀行存款、有價證券和住房。近年來銀行存款實際利率不斷下降，甚至為負值，使居民儲蓄存款增幅呈下降趨勢。而A股價格近年來大幅下跌，打擊了股民的投資欲望。唯一能保值、增值的投資渠道是房地產(圖1)。不少投資者買房出租以供將來養老。這些因素使強烈的儲蓄欲望轉變成對房地產的投資需求，人們把越來越多的『雞蛋』放在了房地產這個『籃子』裡，它實際上存放著許多老百姓為自己准備的養老基金。然而，這是利率政策的扭曲和股市先天不足的後遺癥導致的對房地產的被迫傾斜，與有基本面支持的真實住房需求有著本質的區別。

　　這種現象如不及時糾正，風險極大。一旦房地產價格止昇回跌，將對許多投資者造成巨大的財富損失，從而使得疲軟的消費增長進一步萎靡不振。房地產價格下跌的風險不可低估，某些城市的房地產價格在以下兩種情況下可能下跌，第一，在目前的匯率制度下，一旦美元見底，資金外流，國內資金面趨緊，利率將上昇，提高按揭貸款月供。而資金面的趨緊和利率的上昇將降低經濟增速，提高失業率。這樣，房租就會下降，部分房主無法靠收租供房而只得出售。第二，人民幣匯率投機者結束賭局，在房地產市場上套現退市並引起國內投機者的拋售，造成對房價的打壓。如何糾正這種扭曲和傾斜？毫無疑問，答案是提高利率和根治股市頑癥。

　　前期控制房地產過熱多從調控供應入手，即從土地和信貸上控制房地產開發，而未能有效調控需求，客觀上提高了人們對房地產的昇值預期，刺激了非真實需求，結果房價進一步大幅上揚。另外，控制土地和貸款使部分地產商延遲開發，等待地價上漲。其心態是，那時如果還得不到貸款，賣地也賺錢。某些地區房地產出現供不應求，反映在銷售面積大於竣工面積，這恰恰是只調供應不調需求的結果。建議政府更多地重視調控需求，開征級差利得稅並提高住房貸款和儲蓄存款利率。

　　(作者系中國國際金融有限公司首席經濟學家)