四問：為什麼要調整房貸政策

　　消費者不能認為不管未來房價走勢如何、物價走勢如何，房貸利率總應是低利率。商業銀行也不能對目前的房貸業務狀況過於樂觀

　　記者：央行已在3月16日宣布，調整個人住房信貸政策：不再對房貸實行優惠利率；房價上漲過快城市，最低首付款比例可提高到300。社會對此反響強烈，也有不同的看法。請問央行出臺這項政策是基於什麼樣的考慮？

　　周小川：房地產價格上昇偏快，如不加以調控是有風險的，對未來要購房、租房的廣大居民也將有損害。同時，房價涉及多項政策，是難以用一種政策來單獨調控的。貨幣政策是一種總量政策，不可能將各方利益都平衡到最好的位置上，總是有得有失、有利有弊的。

　　央行出臺這項政策，首先是為了引導消費者對未來的資金價格產生一個合理的預期。現行個人住房貸款是一種中長期貸款，其利率是按年度調整的浮動利率，是隨著經濟形勢的變化而變化的，不是固定不變的。不能認為不管未來房價走勢如何、物價走勢如何，房貸利率總應是低利率。過去，我們把個人住房貸款利率叫『優惠利率』，這個詞容易給人一個誤解，就是不管經濟形勢怎麼變化，房貸利率總是『優惠』的。可以觀察到，有些人對未來風險的判斷有所不足，比如，其房價與收入之比是偏高的，也就是說還貸負擔重、時間長；還有一些消費者買的房子面積比較大、檔次比較高，投入比較大。這些，都需要消費者對未來利率變化可能產生的支出負擔和風險有所認識、考慮。房貸利率的微調是對消費者的一個風險提示。

　　更重要的是對銀行的提示。我國的房改是上個世紀末啟動，並在近年基本完成的。房貸對很多銀行來說都是新業務，與傳統的貸款相比，它是一個好的成分，所以銀行發展這項業務的積極性很高。但也要清醒地看到，我國的房貸業務沒有經過兩方面的考驗：一是業務開展時間的考驗，我國的房貸業務開展沒幾年，所積累的數據尚不足以看出中長期的違約率水平；二是經濟周期的考驗，現在經濟處於興旺周期，但市場經濟是有景氣變化的，當經濟進入下行調整期時，很可能違約率就會上昇。因此，不能對目前房貸業務的狀況過於樂觀，甚至放松貸款審查和管理。央行調整房貸政策，為的是提醒商業銀行要增強風險意識，要在深入研究和估計存款成本、費用成本、中長期違約率等基礎上，拿出自己發展房貸業務的判斷來。

　　此外，目前全國的房地產價格很不平衡。大多數城市的房價在上昇，其中有一些城市上昇偏快，還有一些城市上昇過快，無法用一個全國統一的政策來調控。所以，這次房貸利率調整，體現了『區別對待』、不搞『一刀切』的原則，賦予商業銀行、各地銀行公會自行定價的靈活性。我們鼓勵商業銀行根據當地的實際情況，結合央行的『窗口指導』、銀行公會的自律機制和監管部門的風險監管等，來決定是否需要對當地房貸的最低首付款比例進行調節。

　　五問：下一步將怎樣調控房價

　　下一步，如果基准利率有必要進行調整，其調控作用也同樣作用於房地產價格

　　記者：那麼，下一步，央行會不會出臺新政策來防止房價的進一步上漲？

　　周小川：從國際上的經驗來看，主要還是依靠基准利率政策(各國名稱不盡一致)來對房地產價格產生影響。但在本次房貸政策調整之後，除了公積金貸款仍體現大致等量的利率優惠外，商業性房貸利率和同期貸款利率已經一致。下一步，如果基准利率有必要進行調整，其調控作用也同樣作用於房地產價格。

　　利率政策針對的目標比較多，包括經濟增長、就業、消費品和生產者價格、資產價格等，房地產價格只是資產價格的一部分。如果其中的大多數指標都有一致的動向，我們當然會通過利率政策來調控。但有時這些指標顯示出一種矛盾的狀態，有的指標往上，有的指標往下，究竟以哪個指標為主來判斷形勢和運用利率政策，還不是一個簡單的問題。

　　六問：案件會不會影響國有銀行改革

　　雖然發生了一些案件，但對國有商業銀行改革的總體進程不會有太大的影響

　　記者：對於國有商業銀行改革，有這麼一個比喻：財務重組方面的進展被比作『物理變化』，公司治理方面的進展被比作『化學變化』。中行、建行股份制改革以來，已經發生了一些案件，有人說，這意味著改革並沒有使其產生『化學變化』。對此，您有何評論？這些案件對中行建行的上市、工行農行的股改會不會產生影響？

　　周小川：如果按照你說的比喻來看，中行、建行的『化學變化』應該說已經產生了。一是兩家銀行已經建立並逐步改進了現代公司治理結構的基本框架；二是內部控制和風險管理的力度不斷加大；三是改革了人事制度和激勵機制；四是已在改善信貸文化；五是開始尊重股東利益。

　　總的來看，現在兩家銀行在公司治理等諸多方面是明顯向好的方向發展，但這並不意味著過去不好的東西就全部消除了，隨著改革的深化，它還會有所暴露。但是，大家應該有一個量的概念，也就是說那些不好的東西是比以前多了還是少了，這應該能夠看得出來。財務重組在一個較短的階段就能完成，但公司治理等的進展需要花費比較長的時間，是伴隨改革不斷完善的過程，現在起步了但不可能立刻達到最佳狀態。拿不良資產來說，商業銀行面對多項風險業務，會產生一些不良資產是正常的，關鍵是看新增的數量有多大，是不是當年合理的撥備所能覆蓋的。如果覆蓋不了甚至侵蝕資本，就說明是不健康的。從這個角度來看，要對新產生的不良貸款和案件有個量的判斷。

　　談到案件的影響，我想大家在每一個案件發生後，都會認真思考和吸取它的經驗教訓，以便以後做得更好。我認為，雖然發生了一些案件，但對國有商業銀行改革的總體進程不會有太大的影響。國有商業銀行股份制改革的每一項內容都是本著注重實效、一步一個腳印的原則來進行的。一方面，吸取案件教訓，會使改革向前走得更好；另一方面，案件本身也說明舊的體制、機制的東西還在一定程度上起作用，因此，也只有繼續加大改革力度纔能使國有商業銀行的明天更好。