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3月17日起,商業銀行自營性個人住房貸款利率可以自主決定了,雖然是實行下限管理,這一變動在外界看來就像去年國家實行宏觀調控一樣,要緊縮或掐緊住房信貸水平了。而住房信貸利率的調整,實際是利率上昇的事實也不能不讓人覺得國家是要開始緊掐過於膨脹的房地產價格上漲趨勢了。
從此次調整的內容來看,商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。實際上給了商業銀行一個自主調節的權力,雖然這個權利是必須在一個有著下限的框架之內。但從另一方面來看,至少商業銀行在個人住房貸款利率方面有了一定的自主權,正如央行所表述的一樣,『對房地產價格上漲過快的城市或地區,個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%,但具體調整的城市或地區可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定,不搞一刀切。』
細對比一下就可以看出,這個不搞一刀切實際上比去年宏觀調控時的表述更有前瞻性了,即在一開始就表明了這是可以有較大浮動范圍的權利。
事實上,這些年房地產過熱,尤其是房地產價格上漲幅度過快的趨勢已經引起了各界的關注。截至2005年2月末,商業銀行發放的自營性個人住房貸款餘額已達16508億元,佔商業銀行中長期貸款的23%。近期,房地產價格漲幅持續高位運行,2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4%,其中住宅上漲了15.2%,遠高於其他各類物價指數的漲幅。中國人民銀行有關負責人3月17日回答記者提問時認為,房價過快上漲,隱含了潛在的金融風險,因此,有必要調整商業銀行自營性個人住房貸款政策,從調控需求入手,引導社會對未來房地產價格形成較合理的預期。
事實上,面對房地產過熱、房地產價格上漲過快,國家在此前曾采取過控制商業與住宅用地建設及審批程序等方面的手段,而從央行負責人的此次談話可以看出,通過提高個人住房信貸利率的手段是要用金融工具即市場化的利率變化來引導房地產價格回到較合理的預期。而從央行的意願來看,賦予商業銀行一定的住房貸款定價空間,有利於商業銀行按照風險與效益對稱的原則,區分不同的產品和客戶,建立科學的利率定價和利率風險管理體系,符合利率市場化改革的方向。
可以預見的是,如北京、上海、廣州、深圳這些房價漲得過快的城市,利率的變化幅度及首付比例肯定會大於房價漲得緩慢的城市。在另一方面,這一措施的實施,也將使這些房價漲得過快的城市的房地產市場得以稍稍放慢腳步。
對於老百姓而言,這一上調顯然並非大家所願,畢竟利率調整後的銀行風險最後是轉嫁到了普通老百姓的購房款息身上。在此次調整中,個人住房公積金貸款利率也相應微幅上調0.18個百分點,其中,5年?含?以下貸款由現行年利率3.78%調整為3.96%;5年以上貸款由現行年利率4.23%調整為4.41%。
那麼這一影響究竟對普通居民有多大影響呢?央行負責人認為,由於商業銀行自營性個人住房信貸是居民以房屋為抵押的貸款,對商業銀行而言是優良資產,考慮到市場競爭因素,多數銀行會執行下限利率,預計實際上調幅度在0.07-0.32個百分點之間,因而對新購房居民的影響十分有限。同時,這項政策調整對已購房居民也有一個較長的適應期,已簽訂的住房貸款合同將到明年初纔執行調整後的利率。
在這一政策實施的第一天,來自人民銀行永州市中心支行的當天調查顯示,個人住房信貸政策調整,可能會造成部分客戶提前還貸的情況出現,人民銀行永州市中心支行預計,提前還貸的客戶主要有兩種:加息恐懼族,擔心新增的月供壓力過大,影響生產質量;節省利息族,想通過提前還款,減少利息支出。
但銀行同時提醒,提前還貸並不一定合算,購房人還須謹慎,因為目前部分銀行對借款人辦理提前還款要收一定的違約金,且提前還款金額越大,支付違約金越多。
在許多專家看來,近些年房價的瘋漲一是因為炒作和投機,二是一些地方政府與開發商及一些商業銀行一起制造的虛假的個人住房需求,從而使得這種房地產市場的非理性繁榮導致房價爆漲。從目前來看,這一現象及後果已經引起高層的注意,並已經開始通過各種手段包括金融政策的調整來控制房價上漲過快的趨勢。
但正如許多人士所共識的那樣,真正要掐住房價上漲的『脖子』,非得打擊過度投機、嚴管土地、住房信貸嚴格審查等綜合措施多管其下,方能真正還原一個真實的個人住房消費需求,也纔能真正掐住房價非理性增長的『脖子』。
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