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央行上周調整商業銀行自營性個人住房貸款政策讓很多銀行措手不及,招商銀行天津分行個人金融業務負責人稱,招行今年的戰略調整就是加大對個人金融業務的投放,其中個人房貸業務更是重頭,但央行的政策讓他們感到了壓力。但該負責人稱,他們將通過各方面努力繼續加大個人房貸業務在整體信貸資金投放中的比重。『個人住房貸款目前壞賬率很低。』招行行長馬蔚華上周在南開大學的演講中強調。
利率上調幅度較大
據了解,此次調整商業銀行自營性個人住房貸款政策的主要內容:一是將現行的個人住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平,實行下限管理,下限利率水平為相應期限檔次貸款基准利率的0.9倍,商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例,其利率下限為貸款基准利率6.12%下浮至0.9倍的水平(即5.51%),比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。二是對房地產價格上漲過快的城市或地區,個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%,但具體調整的城市或地區可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定,不搞一刀切。
銀行人士稱,此次利率調整確實幅度較大,以期限20年,貸款金額40萬元計算,利率提高後按基准利率計算,每月會多供184.68元,整體多供44323.2元,對於貸款買第二套甚至多套的投資者來說,銀行提供優惠利率的可能性不大,所以成本加大不少;但對於貸款購房自住的普通消費者來說,銀行經審批後可以提供基准利率下浮10%的利率,每月會多還45元,一共多支付利息10800元。
利率上調可能促使提前還貸
聽說房貸再次加息後,有人表示希望提前還貸,有的甚至到銀行去諮詢怎麼收違約金。
但也有部分百姓持觀望態度,貸款買房的王女士稱,去年已經加過一次息,現在又加一次,說明銀行有可能還會加息,這樣長期貸款就有些虧。不過,已經買完的房子要到明年纔開始加息。現在也不著急還,爭取在今年年底把房貸還了就成。央行上一次加息就讓銀行在去年年底前明顯感到了提前還貸的壓力。
專家分析,由於新利率將從明年1月1日起實施,因此,預計『提前還款』在年底前還會形成一個小高潮。
銀行房貸業務競爭將加劇
『利率怎麼定,現在各家銀行都在觀望,大家希望央行能出具一個指導意見,避免同業間無序競爭。』日前,各商業銀行個人業務部的負責人集中到央行營業管理部開會,研究新的房貸政策。
央行則建議商業銀行,對風險相對較小的居民自住性購房,可實行下限利率(但最多在相應期限檔次貸款基准利率上給借款人打九折);對風險較大的住房貸款,可向上浮動利率。
但是本市銀行人士分析,由於利率上限放開,本來就很激烈的銀行房貸市場競爭程度將進一步加大,尤其是價格和風險較低的普通商品房將成為各家銀行搶奪的目標。
招行人士稱,雖然將繼續加大個人房貸投放,但是對於第二套住房以上貸款購買者以及別墅、商用房貸款購買者,他們將視其房價與風險適當提高利率水平,而記者從其他幾家銀行也得到了這樣的信息。
提醒:提前還貸要謹慎
原因一:還要加息
百姓現在的融資渠道很有限,房貸可以算是一條重要的融資渠道。由於央行今年內還有再次加息的可能,現在把手頭的資金全還了房貸,如果再需要大筆資金向銀行貸款成本會更高。
原因二:可能收取違約金
另外,提前還貸並不一定合算,購房人還須謹慎。目前部分銀行在合同中對借款人辦理提前還款收取一定的違約金,且提前還款金額越大,支付違約金越多。『目前在北京,盡管實際操作中很少有哪家銀行真正向借款人收取違約金,但提前還貸對於銀行來說是有成本的,一旦銀行真收取違約金,借款人選擇提前還款前,就要權衡提前還款的成本,再決定是否辦理提前還款。』銀行人士表示。(張喜慶)
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