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對職業『炒房族』來說心理影響更為明顯
專家和輿論認為,央行『一刀』是揮向了普通百姓
北京樓市數年前出現一批『以小博大』、『借銀行的錢炒房』的職業『炒房族』已經是眾所周知的事實。那麼,這次央行再度上調房貸利率,對這群以『炒房』為職業的一組人群將產生什麼樣的影響?記者采訪了北京最早一批置業者之一、資深職業置業投資人舒先生。
『對那些「多數投資為自有資金,只是向銀行借用少數資金」的靠租金回報的投資者而言,這次房貸利率上調影響並不大;而對那些用少量自有資金「以小博大」向銀行借大部分的錢「炒房」的一族而言,房貸利率再次上調,壓力是非常大的,因為很明顯,這不是第一次上調利率,也不會是最後一次上調利率。』舒先生明確表示,房貸利率的調整,對職業投資者的影響因人而異。
『包租公』
據舒先生介紹,受香港、上海等地房地產置業投資的影響,北京早在1993年第一輪房地產熱潮的時候,就已經出現了一批早期的置業投資者,發展到今天,北京目前稱得上『職業置業投資人』,即老北京所說的『吃瓦片的』分兩種類型。
一種是自有資金比較豐厚,購房靠『長線』收租金賺取投資回報的理性置業者,在香港被稱為『包租公』、『包租婆』。因為這部分最早進入北京樓市的投資者一般自有資金比較豐厚,而且因為有在香港等地投資置業的經驗,一般都會選擇50%到80%的首付,剩下部分選擇3到5年的短期按揭。『為什麼選這樣的投資付款方式?因為包括我在內的這部分投資者都很明白買房投資的規律:在香港,新樓最佳回報期為10年,即我們所說的「樓齡」為10年,而在北京新樓最佳回報期也就3年,在頭3年,租金回報率可以達到12%至15%,之後,租金回報率會逐年下降,因此,我們會選擇3年到5年的貸款期限,利用頭幾年比較高的投資回報率,用租客給我們的租金盡快還清貸款。比如,我在1999年在朝陽區某樓盤購置的一套房產,貸款到2004年,去年我已經用前幾年較高的租金還清了貸款,現在房子完完全全是我的了,收回的租金就是回報。因此,對我們這類置業投資人而言,房貸利率調整對我們沒有什麼影響,影響我們的只是因為北京現在新房子不斷增加而帶來的租金下降。』在香港、北京已經有了十多年投資經驗,並在北京置業者心中有著極高個人品牌的舒先生告訴記者,目前在北京的職業投資置業人群中,這部分理性的『包租公』、『包租婆』要佔絕大多數。
『炒房族』
另一種就是所謂的『炒房族』,即那些『以小博大』,用極少部分的首付,套取銀行20年甚至20年以上的貸款,然後借助短期轉手買賣,賺取『差價』作為投資回報的『炒房者』。典型的代表就是在東三環某項目購置了幾十套房產的張先生。據舒先生介紹,這部分職業炒房人是看到了上海、杭州等外地城市房價上漲讓很多投資人掙了錢而在1998年以後逐漸在北京多起來的,尤其是這兩年北京一些熱點地區的房價出現上漲趨勢之後,『以小博大』的『炒房人』越來越多,一部分年輕的家庭都在『捎帶手炒套房掙點差價』。這類投資人慣用的操作手法是以小博大,用10%、20%甚至低於10%的首付,從銀行借貸長期貸款,貸款期限一般在20年左右,借銀行的錢,把房子變成自己的,然後再在一年內或者兩三年內,該樓盤房價上漲到一定程度,轉手買賣,賺取差價。舒先生透露,與第一投資人不同的是,這類炒房人往往會和開發商『聯手炒房』,共同造勢,烘托人氣,抬高房價,因此一般都會用極低的首付加上銀行貸款,三四套甚至十幾套地購買。『對這部分人而言,雖然從數字看,去年和今年兩次的利率上調,20年期限50萬元的貸款額度,一個月也就多付了一二百元錢,10套房一個月也就增加了一兩千元,但我們都是投資者,我知道,資金負擔之外的心理壓力是非常大的,因為大家都明白,這次房貸利率上調,絕不是最後一次。』
舒先生提醒現在越來越多的對投資房產蠢蠢欲動的家庭:房貸利率上調將會有一個持續期,而目前北京因為公寓、普通住宅新入市的不斷增多,租金回報出現下降態勢,因此,投資房產要穩健、理性。
重磅評論
房貸新政『砍』向誰
中國人民銀行自17日開始施行房貸新政策,調高個人住房貸款優惠利率。這一動作不僅在房地產界和銀行界引起了強烈反響,而且也引起了眾多老百姓的熱烈議論。
對人民銀行的政策用意,業內專家和輿論基本統一認為,這一政策『砍』向了高房價,主要是抑制虛高的房地產泡沫,防范潛在的金融風險,這是個『好事情』。不過,在具體的政策操作取向上,社會上卻看法不一:此次房貸新政策,並沒有直接『砍』向房地產商,因此大多數房地產商都溫和對待,反應激烈的卻是已經購房者和擬購房的普通老百姓。
據在北京剛剛購完房的劉先生介紹,這一政策加重了他的還款負擔,在今後長達19年的時間裡,他每月要多還70元。『為什麼不是「老人老辦法,新人新辦法」?』劉先生反問說:『我不明白,既然這一政策是抑制購房需求,但我此前已經買房了,需求已經發生了,顯然已經不適合新政策的用意。而且房貸新政策最應該「砍」向房地產商!』
『房貸政策打擊投機炒房者,我們拍手稱贊,但對所有的購房者一刀切,卻是不太應該。』北京一些新樓盤的業主說:『像過去提高第二套住房的首付款比例,嚴格房地產商貸款等,這都十分通人情,也有效,只可惜這次政策中並沒有規定。』
『提高公積金貸款利率,其實打擊不了投機炒房團!』用公積金貸款買房的張先生說:『投機炒房團用的都是商業貸款,他們很少甚至根本無法用公積金貸款。』
在房地產商看來,在高房價面前,擬購房者既然已有了『被狠宰一刀』的心理,就不在乎再多付『一小點心血』。房屋的定價權,畢竟還掌握在房地產商手上,只要不在買地、建房等環節收緊銀根,不去提高建房中間環節運作的透明度,不采取『組合拳』政策治理,房地產商其實不在乎,他們就不甘心讓高房價主動下降。
權威調查
加息難抑居民買房熱
本報訊央行昨天發布2005年一季度全國城鎮儲戶問卷調查,對去年加息的影響進行了全面分析。雖然幾天前央行已經對個人房貸進行了第二次提高利率,但是從該調查中不難看出,央行本次加息的初衷和可能會帶來的政策效果。
央行對全國50個城市、2萬份有效問卷的調查顯示,央行去年加息對居民向銀行借款的行為基本沒有影響,今年一季度有銀行借款的居民人數佔比為14.4%,與上季持平,甚至還較同期上漲0.2個百分點。央行有關人士解釋說:『究其原因,在於銀行借款主要是住房貸款,加息雖然增加了還款成本的壓力,但目前不少地方房價的上漲幅度大於利率的上漲幅度,購房者對貸款的熱情不會降低。』
據今年一季度的調查,有22%的居民准備在未來三個月內購買住房,較去年四季度提高了0.8個百分點,較上年同期提高0.6個百分點。央行為此分析說,更多的人買房是作為一種投資。房地產價格的不斷上昇也使投資者獲得了不菲的回報。從問卷調查看,上海、杭州、溫州等房地產價格上漲較多的城市,其居民購買住房的願望更強烈,人數佔比分別為23%、23.8%和42%,均高於全國水平。
難怪有專家表示,房價調整是一個系統工程,需要『綜合治理』而非『單項治療』,否則『單項治療』的效果也會大打折扣。
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