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醞釀已久的預售商品房網上備案制度即將出臺。南寧市房屋產權交易中心有關人士3月7日向記者證實:南寧市將於3月底試點實行預售商品房網上備案制度,預計下半年在全市范圍內推廣。對於此項制度,社會各界普遍寄予厚望。有業內人士稱,網上備案制度將使商品房交易進入公正、公平、公開的規范軌道。
『電子樓盤』:打破樓市信息不對稱
預售房網上備案並非南寧首創。早在2004年,上海市房地資源局已經飲了『頭啖湯』,要求上海所有樓盤的預售和銷售在當年7月1日起上網公示;今年3月初,北京市建委也要求,從3月15日起本市商品房買賣雙方必須要在網上完成預售合同簽約。『啟動這一制度之前,我們已經專門到外地學習取經。』南寧市房屋產權交易中心有關人士告訴記者,南寧的政策和做法跟外地的大同小異,但將更完善一些。據透露,南寧市預售商品房網上備案制度,將要求開發商把取得預售證的商品預售項目在網上公示,內容包括面積、公攤、均價、樓盤銷售狀況等,不僅有詳實的文字信息,還有樓盤現場圖片,有人稱之為『電子樓盤』。這意味著,房產市場交易信息將透明化,曾經『深藏不露』、令購房者『找不到北』的房產信息,將可以從房產管理部門指定的網站上輕松查閱,從而實現明明白白購房的夢想。按照以往的傳統程序,商品房買賣雙方只有在房產管理部門及金融部門正常上班的時間裡,纔能正式有效申請交易登記。實行網上備案制度後,開發商網上備案的商品房銷售合同,將隨時能夠上傳至房產管理部門的指定系統,進行交易登記;而購房者通過網絡選擇商品房將不受時間限制,即使在深夜也可以上網『睇樓』。據悉,目前,南寧房產局已經制訂了有關工作方案,電腦軟件也已基本研制完畢,3月底將進行試點。
交易程序:老百姓如何上網購房
實行預售房網上備案制度後,購房者如何在網上『睇樓』、購房?北京的做法是,購房者通過指定網站查詢樓盤信息,買賣雙方共同確認後,填寫商品房預售合同內容,購房者自行設置查詢密碼,網上提交後,系統自動生成合同編號,交易基本完成。『南寧的做法跟外地也差不多。』南寧市房屋產權交易中心有關人士稱,購房者可以24小時逛『電子樓盤超市』,查詢樓盤信息,選定心水房子,之後到售樓處與開發商洽談。買賣雙方是否可以在網上完成購房交易?這位人士表示,在南寧,購房者還不能直接在網上完成購房交易,像交付訂金或購房款、簽訂商品房買賣合同等流程,還需要與開發商的售樓人員面對面辦理。據介紹,通常情況下,網上購房具體環節有:第一步,通過房產管理部門指定網站查閱開發商的樓盤表和相關信息,找到中意的房子後,到售樓部與開發商洽談;第二步,購房者與開發商談妥後簽訂商品房認購書,並在網上提交,系統自動生成認購書編號,開發商從網上打印認購書,系統將自動標明這套商品已經預訂;第三步,購房者與開發商對商品房買賣條款進行協商、確認,通過系統在線填寫買賣合同,網上提交後,系統自動生成合同編號。此時,樓盤表標識這套房已經『明花有主』。購房者也不必擔心自己的資料會泄露,因為不管是銀行還是開發商,都要通過互聯網(使用VPN安全隧道)纔能登錄系統,這個系統具有服務器端的安全性、客戶端的身份認證和數據傳輸的安全性。實行預售房網上備案制度對於購房者來說是『利好』,那些原本處於弱勢地位的購房者,能夠通過網上公示了解到開發商及樓盤的具體情況。
陽光操作:能否杜絕『假售』和炒房
據介紹,網上備案制度將扭轉過去購房者在交易中處於信息不對稱的劣勢地位,使房產交易實現『陽光操作』。這意味著,隨著『電子樓盤』的逐步完善,開發商通過虛報銷售數字蒙騙消費者的手段將逐漸失靈,與售樓處裡被標得花花綠綠的銷控表相比,購房者有了更可靠的信息源。盡管如此,仍有業內人士擔心,開發商會以種種違規行為暗度陳倉——半夜售房、抬高報價、變相拒售、虛構成交信息等大量違規行為的存在,使得這個公開平臺的可信度受到質疑。首先,開發商仍然可以『留房』:網上顯示某樓盤可售房源300套,並不意味著購房者在銷售現場購買的時候可以在300套內選房,開發商可以圈定現階段可售房屋范圍,如其中的90套做『期間銷控』。這就意味著網上備案不能解決開發商把房子留起來『惜售』問題。同時,網上備案同樣難以杜絕『假售』和炒房。據介紹,在網上,一個樓盤的網上可銷售房屋會呈現不同的狀態,如可售、認購、簽約、查封、抵押等,但按相關約定,開發商只對簽訂買賣合同的情況進行登記備案。這就意味著,開發商仍然可以通過『認購量』制造『熱銷效果』。而炒房一般分為簽約前和簽約後,不難看出,簽約前因為網絡系統不強制『認購備案』,因此,該系統對簽約前的炒房行為沒有制約作用。對於簽約後的炒賣,業內人士透露,因為目前的系統只顯示該套房屋在什麼狀態,而不能顯示簽約修改的次數,因此,只要開發商認可,炒房人照樣可以『炒』——用『先退房再買』的手法來解決。目前的預售房網上備案雖然不能解決購房人最關心的『假售』、『留房惜售』以及炒房等問題,但對大多數實實在在的購房者而言,依然是一件好事,政府部門所要做的是理順操作環節,提昇信息披露量,保證銷售現場和房地產交易網的暢通等。不過,對於這些可能存在的違規行為,南寧房屋產權交易中心有關負責人表示『有辦法遏止』。據介紹,有專人負責歸集在銷售活動中的有關信用信息,一旦發現開發商有違規行為,一經查實即在網上公布曝光。如此,諸如未取得預售許可證擅自發布預售廣告、一房多售、開發商抵押已售商品房、在公攤面積上做文章等令人頭疼的問題將得到有效遏止。
五類信息網上公示
根據上海、北京等市的做法,預售商品房網上備案制度要求開發商公示的內容包括5大類:第一類,商品房預售許可證的相關信息,包括:房地產開發企業名稱;預售許可證編號、發證機關和發證日期;預售商品房項目名稱、坐落位置、批准預售部位、面積;預售商品房的建設工程規劃許可證編號;土地用途和使用期限。第二類,預售商品房的樓盤表信息,包括樓棟的建築結構、層數、建築面積、分攤情況、竣工日期等;每『套』住宅的房屋代碼、用途、戶型、建築面積、套內建築面積等;商業、辦公等房屋的最小銷售『單元』房號、用途、建築面積等。第三類,開發企業選擇使用的商品房預售合同和商品房認購書的文本樣式。第四類,樓盤表內網上已預訂和已簽約房屋的標識。第五類,商品房按樓棟預售的參考均價;預售項目已簽約合同的成交均價。
網上辦證快捷方便
實行預售商品房網上備案制度還有一個好處,那就是辦房產權快捷方便。以前,購房者在辦證大廳交齊材料後,通常還要等待30個工作日,纔能拿到房產權;如果所交材料不完備或出了問題,等待的時間會更長。實行網上備案制度後,這些麻煩事有望一掃而空。據了解,網上交易將要求購房者與開發商確認交易後,將商品房買賣合同通過指定網絡上傳至房產管理部門。也就是說,原來由房產辦證部門的錄入等工作已經提前完成,由此將大大提高工作效率。
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各位準備購房者請注意:“新新家園”的土地使用權證已抵押給建設銀行,各位大餐以免上當受騙。