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『經濟適用房是政府為城市中低收入家庭提供的一種公共福利,但現在已經出現了種種難以控制的違規現象,違背了該政策的初衷,又給國家造成了經濟損失』。兩會期間,全國政協委員、西安市原政協主席傅繼德提交了《關於停止開發建設經濟適用房》的提案。
可以肯定,傅繼德的語出驚人必然招致反對意見。在現有條件下,經濟適用房依然是中低收入家庭解決住房難題的希望所在。但是經濟適用房建設中存在的種種弊端,使得停建經濟適用房的提案有其存在的客觀理由。
目前,大部分經濟適用房的建設項目,基本掌控在政府手中。這種控制主要表現在兩個方面,一是建設地點和建設面積,二是房價。表面上看,這種控制手段有利於保障購房人的利益,從而使他們買到廉價房。但是由於行政手段與市場運作方式天然的不可容性,使得這一政策面臨不少問題。
建設部曾明文規定,各地住宅建設的70%-80%,應是經濟適用房。但在實際建設中,這一部分房屋的建設,顯然只是很小一部分(也就是說,政府批給經濟適用房的建設用地非常有限)。依據北京市的統計,2004年,該市經濟適用房開發建築總量,僅為整個商品房開發建築總量的15%。
一方面,經濟適用房數量的供不應求,另一方面,由於項目建設中存在的遠離市區、交通不便、配套不完全等問題,又使得一些經濟適用房『不經濟』,讓購房者望而卻步。去年,杭州市就曾出現上千套經濟房無人問津的狀況。
對開發商而言,只要他從事的是市場行為,就必然要實現自己的利益最大化。從政府那裡,開發商實際是利弊兼得(未經招標獲得的低價土地和受限定的房價),理性『經濟人』的需求,使其必然趨利避害。
保證利潤就必須降低建設成本,這就使得經濟適用房的質量、配套設施、建築品質方面遠差於商品房。從自身利益出發,開發商當然要建好賣的房子,只要有人買,夠不夠資格另當別論。於是,就出現了經濟適用房建成『豪宅』的情況,出現了購房人手裡兩張收入證明(一張低收入證明,用來買房,一張高收入證明,用來貸款)的怪象。
另外,政府限定房價的單一定價方式,人為造成差價暴利,驅動一些人投機獲利。經濟適用房最好、最差戶型的差價不過百餘元,而商品房的這一差價卻在上千元,利益所趨,致使投機搶購,加劇供需矛盾。
實際上,在經濟適用房發展上,政府與開發商之間在很多方面難以達成共識。一些開發商在不同場合明確表示,經濟適用房導致的住宅市場『雙軌』狀態擾亂了市場秩序,盡管出臺了各種改良措施,卻於事無補。
誠如評論者所言:『經濟適用房的社會保障性質決定了其公平性,即使不能使符合條件的群體全部能夠享受到,但其中大多數人是應該能夠享受到的。然而,不僅經濟適用房的小比例供給難以實現上述要求,就是其市場化運作本身,也不可能貼合經濟適用房的社會保障目標。更深一層說,社會保障功能的實現是一定要以政府為操作主體的,市場的正常運行則必須是要以開發商和購房者等買賣雙方為主體的。政府的社會保障行為無謀利目的,而開發商的經營行為則以謀利為直接目的。』實現社會保障的公益原則和市場運作的利益目標相衝突,從這一角度而言,目前經濟適用房建設中存在矛盾,實際上是保證社會公平與實現市場利益之爭。
解決這一爭端,一個值得考慮的思路就是,政府退出對經濟適用房的直接乾預。也就是說,政府既不控制此類房屋的建設數量,也不限定價格,一切都由市場說了算。政府只直接給予符合條件的購房者以支持,比如提供一定數額的補貼,提供貸款貼息、貸款擔保等。人為地將房產市場分為商品房和經濟適用房兩部分,只能說明市場發育的不完全。真正成熟的市場,一定價格公道、供求平衡,能夠滿足不同人群的不同需求。
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