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剛跨過年初的平靜,最近關於預測今年房市將大好的消息又接踵而來,中國社科院金融研究所專家王國剛日前指出,在土地價格繼續上昇,建房成本繼續增加,供求缺口進一步加大,城市政府的房價取向等幾方面因素的作用下,未來幾年商品住宅價格可望繼續走高。
北京市統計局2月28日發布的統計報告也佐證了這種觀點,報告顯示,去年北京二環以內地區商品房價漲幅最高,其次為五環以外六環以內地區。
統計顯示,從銷售地域看,商品房平均售價漲幅最高的是二環路以內地區,與2003年相比,平均增長16.1%;其次是五環路以外六環路以內地區,受五環路、六環路及城鐵等道路交通設施不斷增加的影響,該地區商品房平均售價同比增長15.1%。2004年,北京商品房每平方米平均售價為5053元,其中住宅為4747元,分別比上年末增長6.7%和6.5%,2005年預計將繼續增長。
伴隨著官方和專家的聲音,地產商們也提出了相同的看法:在日前舉行的論壇和年會上,地產名家潘石屹、任志強、富力的呂勁等都表示了對未來地產形勢的樂觀看法,潘石屹甚至提出了一個具體的數字:漲價20%。
伴隨著對大好形勢的預言,他們都沒有否定目前已經很高的房價。
對於北京市的中低收入人群來說,經濟適用房可能越來越成為他們實現住房夢的一個惟一的橋梁,記者日前采訪了有關人士,發現了在經濟適用房發展中的三大待解謎局:
謎題一:
供不應求與土地減少
經濟適用房的供不應求現在可以用『家喻戶曉』來形容,記者采訪的一位購房者這樣對記者描述『近來幾次希望通過僱人排隊和網上排號能夠買到一套經濟適用房,但人太多了,還每次都是開始不久就沒房子了,幾次都這樣。』參加工作已不少年的他從去年就開始尋找與單位距離較近的經濟適用房項目,但都在現場排隊放號人滿為患的情況下無功而返。
『顯然,還是經濟適用房放號的數量太少。』北京一位房地產有限公司經理這樣說。記者在采訪中發現,抱怨經濟適用房房源少的購房者不在少數。據悉,今年本市經濟適用房開發規模仍將在300萬平方米左右,但據了解,今年的經濟適用房以回龍觀、天通苑、百子灣一號、翠城等『老項目』後期為主,這些房子中的多數還沒開盤銷售,就早已被排隊預訂得差不多了。像長安新城今年推出最後一期4棟塔樓不足1000套住房,而實際上在去年就有2000多人在排隊,目前除了一些朝向不好的房子外,基本已經沒有房子了;而天通苑目前的號已經排到了2萬多位,據一位銷售人員講,如果現在排隊,買到房子的希望不大,因為即使將來有房,數量也不會多於2萬套;翠城馨園小區新開工的AB區3號、4號和6號樓,三棟樓建築面積超過7萬平方米,開工前就已經被排隊預訂得差不多了。對此有專家表示,目前消費模式的趨同使得住房形成了集中性購買,經濟適用房因為價格低自然受到相當一部分中低收入家庭的歡迎,每年竣工的200萬平方米經濟適用房顯然無法滿足這個強大的需求。
政府在這方面還是比較重視的,在今年北京兩會上,市長王岐山的講話和建委有關部門公布的數據均提到,2005年北京經濟適用房將新開工300萬平方米,同時竣工面積將達到200萬平方米。依照市政府制定的計劃,北京市在2010年以前每年經濟適用住房開工量為300萬平方米,每年所需供應土地數量為250公頃左右,這是一個不小的數字。
2005年以後將是什麼局面,在日前的全國建設工作會議上,建設部部長汪光燾針對當前住房供應結構不合理、中低收入家庭購房困難這一問題提出,將進一步加大中低價位普通商品住房、經濟適用住房的建設力度。作為房地產業的行政主管部門,建設部此番言論無疑為2005年經濟適用住房建設的走勢確定了基調。在建設部明確擴大經濟適用房建設的同時,各有關城市亦紛紛提出了擴大經濟適用房建設力度的計劃。北京市建委有關人士也表示,將深化政策調研,合理確定『十五』期間本市經濟適用住房的發展規劃。這傳達出北京市主管部門今後將有可能對經濟適用房的政策進行一定的調整。
實際上,雖然建設部等主管部門已經確定了政策方向,但北京一些地產市場的專業分析人士認為,作為一種商品,經濟適用房同樣面臨需求的無限性與供給的有限性的問題,而從經濟適用房的本質來說,它是一種社會保障。社會保障的提供應該是動態的,其數額應隨著被保障人經濟條件的變動而變動。在被保障人經濟困難時,如患病、失業等狀態下,社會保障數額應加增,而隨著被保障人經濟狀態條件的好轉,保障數額就應減少或停止,但經濟適用房的提供卻是靜態的,被保障人一旦購買了經濟適用房之後,對於該房的享有是終其一生的,不因為其經濟條件的好轉而改變。例如當前相當一部分購買經濟適用房的人是工作時間不長積蓄不多的年輕人,他們經濟條件的提昇是非常快的。但是在他們經濟條件好轉之後政府並不能夠哪怕是有條件回收那些帶有福利性的經濟適用房。也就是說,這些經濟適用房對於社會來說是有去無回的。按社會的發展來看,經濟適用房的需求是無止境的,每階段都會有大量的符合資格的中低收入購房者,而政府對經濟適用住房的供應即使是再加大規模也依然是有限的,要受到財政承擔能力和土地規劃的限制,從北京的實際情況來看,有關部門目前已經難以提供大量用地,以用於經濟適用住房建設計劃,再加上經濟適用住房的利潤率相對較低,也比較難以吸引開發商的熱情。
雖然,今年北京還將按照2002年制定的經濟適用住房建設計劃,新開工建設300萬平方米的經濟適用房,但有沒有新項目目前還不得而知。其實,今年開盤的所謂新的經濟適用房項目就已經是在售經濟適用住房項目前兩年『老項目』的後期了,而一些項目明年發售的部分也早已被排號透支了。因此,大部分分析人士認為,為了解決中低收入家庭的住房問題,經濟適用住房建設在高速發展的同時?應開始關注土地減少的問題。
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