計算口徑的差異

　　中國的房地產業雖發展很快，但仍是一個新興的產業，許多基礎數據不完善，統計口徑、方法與國外大相徑庭。這常常會影響人們對事物的判斷力。

　　(1)房價收入比。它是測量居民住房可支付能力的指標之一。1992年，世界銀行專家的研究報告《中國城鎮住房制度改革：問題與可供選擇的方案》將『房價收入比在3：1?6：1之間』的概念引入中國。

　　我們對房價收入比的理解至少存在以下誤區。首先，根據聯合國監測指標的定義，房價收入比只反映不同地區、國家可支付能力的差異，但並不反映住房質量和收入差距方面的差異。這意味著：該指標並不能全面地反映住宅的狀況差別。其次，計算方法不同。聯合國的計算方法采用的是房價中位數與家庭收入中位數之比，而不是平均數，因為考慮居民住房的購買力主要看中等收入家庭是否具有購買能力，他們是市場需求的主體。即便是在經濟發達、收入水平較高的國家，也不是人人都買房。美國的住房自有率為69%，英國為66%，德國只有50%，均低於中國住房自有率81%的水平。但這並不意味著這些國家的人居狀況比我們差。再次，房價和家庭收入的定義和計算與我國也有所不同。根據聯合國的定義，房價應是自由市場的價格，它具體包含有兩層意義：一是非市場化的交易活動(如公房出售、集資建房等)不應在計算范圍之內；二是市場交易的房屋不僅包括新建住房，還包括存量住房的交換與流通。在美國，存量住宅的交易量是新竣工住宅的5?6倍，香港市場上流通的住房三分之二是存量房，二手房市場的發展對平抑住房市場價格有著不可低估的作用。在計算家庭年收入時，聯合國家庭收入的定義是各種稅前收入，包括：工資、養老金、商業活動收入、租金收入和各項實物補貼等。而我國只考慮工資收入，或人均可支配收入，各種福利性收入和隱形收入都沒有計算在內。由於計算方法的差異，使得我國的房價收入比根本不具國際可比性。

　　(2)住宅銷售價格指數。從住宅銷售價格指數的變化來看，近兩年，上海、重慶、天津、杭州、寧波、沈陽、青島等住房價格漲幅在全國35個大中城市中名列前茅，均超過兩位數，但是從住房價格的平均值來看，上海房價並不比北京高多少，北京早在1997年，商品住房銷售的平均價就突破了5000元。因此，不能簡單地以價格高低判定房地產泡沫。其實，這個例子反映出我國現行平均價和價格指數存在的某些缺陷，使之很難全面地反映住宅市場價格的變化。

　　首先，現行的商品住宅銷售價格指數雖然包含了各類上市交易的住房,但如果新建商品房所佔權重比較大，就很難全面反映住宅市場的總體的供需狀況。當然，這也與我國住宅供給體制，二手房市場欠發達有關。我國二手房市場發展滯後，大量存量房流通不暢,導致住房需求過度集中於新建商品房市場，從而推動市場價格的上揚。

　　其次，商品房不同於其他商品。商品房空間的不可移動性決定了每份不動產都是唯一的。因此，在價格指數『一攬子』樣本中，當年新開盤的商品住宅所處的地段不同，其價格也大相徑庭。以北京為例，近幾年城市的急劇擴張，大量新建出售的商品房在四環以外，這類樓盤所佔權重較大，必然導致總體均價的下降。為准確把握不同質商品住宅價格的變化，美國采用的是重復銷售價格指數，其要點在於：它是實際的成交價格；它是以同質住宅再次交易的價格為基礎，並將全國住宅市場分為9大地區，甚至細化到每一個具體的城市。這與簡單不論住宅質量好壞、地段的優劣，只計算一個平均交易價格是有區別的。統計上反映的房價低，市場上出售的房價高，這也難怪消費者怨聲載道了。

　　綜合上述分析，可以說：在中國高速城市化的進程中，住房價格的上漲可能是一個常態，要解決制度轉型帶來房價上漲過快與普通居民可支付能力不足的矛盾，政府在加強宏觀調控的同時，更應加大改革的力度，這包括：加快土地制度改革，優化土地資源的配置和利用效率；培育二手房租賃房市場，加大普通商品房的供給；建立公開透明網上交易系統、信息諮詢系統，用正確的信息引導投資與消費，扼制惡意的炒作。只有積極地從制度建設入手，纔能保障房地產市場持續健康發展。