——我國房價走高的原因分析及趨勢預測

　　對一個成熟的市場經濟國家來說，住宅價格走高離不開經濟的基本面。而對於正處在經濟轉型期的中國來說，住宅價格的走高有經濟基本面的因素，但是也有許多非經濟基本面和非市場的因素。從這個意義上講，中國房地產價格的形成與走勢比成熟市場經濟國家要復雜得多。那麼，是什麼推動了現階段住房價格的上揚？

　　成本推動價格上漲

　　在我國現行的土地制度下，土地供給不僅受自然條件的限制，還受政府壟斷限制；一方面，一些地方政府憑借『事實上的所有權』、控制權，在政績和集團利益的作用下，盲目地圈地佔地，造成大量土地資源的浪費和破壞；另一方面，經濟效益好的企業、普通居民住房所需的土地卻供給不足，土地供給與需求的不匹配，導致地價和房價的上揚。

　　需求拉動價格走高

　　2003年，全國商品住宅的平均造價僅佔平均售價的58%左右，這表明：現行的商品住宅價格已不再是簡單的『生產者價格』或『成本價格』，而是一種市場價格，在現階段它更傾向於是一種需求價格。現階段巨大市場需求的存在，為房地產開發商抬高房價，將土地、原材料、稅費等各種成本轉嫁給消費者提供了便利，開發企業並不會因地價、原材料價格的上漲而減少其豐厚的利潤。

　　2003年，我國城鎮人均可支配收入首次突破1000美元大關，達到8472元，按照人們常引用的『國際標准』房價收入比在3：1?6：1之間，我國城鎮居民家庭可支付住房價格應在15?30萬元/單元，北京和上海人均可支配收入比較高，因此，可支付的商品住宅價格會略高於全國的平均水平。可事實上，在許多城市新建住宅價格與家庭收入比都在10：1以上。

　　這種異常的現象常常是經濟基本面無法解釋的，只能從制度變革中尋找答案。

　　(1)高收入群體形成。中國正處在經濟轉型期，制度建設滯後、政策失誤及多種利益的衝突與博弈，導致我國城鄉、地區間及城鎮居民內部的收入差距不斷擴大，並有越演越烈的勢頭。

　　收入差距的擴大意味著財富向少數高收入者的集中。這些高收入者包括：改革大潮中湧現的民營企業家、國企經理人、銀行家、理論家、IT精英、商業巨頭、文壇新秀、體壇新星等。盡管他們人數有限，但卻佔有不可低估的收入和消費份額。按世界銀行的統計數據，我國佔總人口20%的最高收入人群佔總收入或消費的份額高達46.6%，而20%的最低收入者所佔份額僅為5.9%2，兩者相差7.8倍。據我國的相關統計，從金融資產的分布來看，20多萬億的金融資產中，80%的居民金融資產由佔人口37%的城裡人所有，而其中一半由20%的高收入群體所有。如果城市中有10%的高收入者，以現有5.2億城市人口計算就是5200萬人，所形成的市場規模就是加拿大住宅市場的1.7倍。這種『倒金字塔』的社會結構是現階段城鎮城市住房需求異常的主要原因。這也向我們的政策制定者們提出了挑戰，在收入差距擴大的新市場環境中，政府應如何引導市場，優化住房供給結構，提高多數群體的住房支付能力，並保障少數低收入群體的基本住房需求。

　　(2)住宅福利變商品。中國告別住房福利分配不過是2000年以後的事情，事實上，職工住房與單位的臍帶至今仍沒切斷。住宅供給的『雙軌制』一方面減弱改革的陣痛，另一方面，也為住宅福利在市場上變現提供了便利。一些財力雄厚的政府部門和具有壟斷地位的國有企業，有土地的給職工建房，沒地的給職工購買商品房。職工將從單位獲得的福利房上市出租、出售，盡管房屋因建造年限、地段和品質而異，但在北京等大城市仍可獲得20?60萬的收益，這相當於普通工薪階層幾年、甚至幾十年的收入。所佔的住宅福利越多，可變現的資產就越多。然而，靠資產致富的鏈條並沒有就此完結。人們通過將『福利房』變現為『商品房』獲得了初始資本金，以此作為首付款加上個人的儲蓄或銀行的貸款，就可以從市場上購買到更稱心住房。有了真正屬於自己的房產，所有者還可以將房產作抵押，向銀行借貸從事商鋪、房屋租賃等投資性物業經營。這種靠資產致富的速度比靠人力資產簡單勞動要便捷得多，而由此釋放的住房需求是不可低估的。

　　(3)代際財富的積累。居民的住房消費是按其生命周期有規律、逐漸釋放的過程。但是在中國，一方面，二手房和租賃房屋市場欠發達，制約了消費者的多樣化選擇；另一方面，商品房的購置不僅與一個人的當期收入有關，更於持久收入相關；不僅與個人、小家庭的金融資產積累有關，更於代際財富積累相關。許多年輕人成家置業，不是只靠個人的收入儲蓄，而是父母的大筆資助；這種代際財富積累所釋放出的住房需求用簡單的『房價收入比』公式是難以測量的。