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近幾年尤其是2004年,上海房價的節節攀昇和炒房一族的暴富,以及2004年北京土地政策變革帶來的新盤減少而出現的房價上漲現象,使很多人在2005年將投資的眼光轉向了房地產行業。
新一輪城市規劃調整的開始給2005年北京樓市增添了投資籌碼我們不妨先來看看北京2005年的宏觀政策走勢是否適合老百姓投資。
2005年,銀行會不會再加息、宏觀調控下一步將如何走等影響北京樓市的重要因素至今不可確定,唯一現在已經明確影響北京樓市走向的重要因素是新一輪城市規劃的調整。華高萊斯國際地產顧問北京總經理李忠認為,具體到2005年這一年,新一輪城市規劃調整中的其中有關市中心路網加密工程會在很大程度上影響北京樓市的投資行為。
以西城區為例,根據有關規劃,西城區將在2005年前完成西直門內大街改造工程,規劃啟動德內大街、西什庫大街改造工程。拓寬西黃城根大街,完成闢纔胡同改造,打通二龍路西街,改造20條支路、胡同,提高路網通行能力。而隨著這些舊城區路網的改造,勢必會增加越來越多的臨街商鋪,而這些地處城中心繁華區的商鋪投資價值不用言說。
新一輪城市規劃影響2005年北京樓市的還有,新規劃對舊城的保護,新城的興建將會使舊城區的二手房越來越值錢,往日在北京不太待見的二手房的投資潛力因此也開始顯現。
2005年投資北京樓市哪些物業風險最有勝算
新一輪城市規劃的調整帶來北京樓市投資空間的增長無疑是一個令人高興的事,那麼,2005年,投資什麼樣的物業最有勝算?
第一類是舊城區的臨街商鋪。就像上文所說的,舊城區由於路網加密改造,隨著這些交通乾道或聯絡線的打通,沿線勢必出現沿線店鋪,而這些舊城區之所以要進行路網改造,即是因為都市化程度高,經濟繁華,而出現交通擁堵現象,因此,隨著路網改造進行而出現的臨街店鋪也就成了搶手『熱鋪』。
第二類是寫字樓。前幾年,北京樓市上『商住』兩用樓搶手,很多創業初期的小公司『進駐』商住兩用樓辦公,在一定程度上『行業聚齊』,形成了一些『商務群落』,如藍籌名座聚齊了很多廣告公司等。而近幾年,隨著北京各行各業的快速發展,這些『商住樓』內的小公司隨著自身業務的發展壯大,辦公場所面臨『昇級』問題。
第三是二手房。隨著北京新城建設規劃的確立,舊城區特別是有就業動力的地區的二手房將會很受歡迎的。事實上,去年年底,有關統計數據顯示,復興門和建國門周邊地區的二手房最貴,這一信息本身就驗證了今後城區的二手房特別是有發展動力的地方,二手房的投資價值非常大。
投資2005年北京樓市需要注意三個問題
業內人士認為,最重要的是要搞清楚,投資房產和投資其他行業一樣,要本著時下最流行的『人本思想』,即不同的人選擇根據自己對資源的掌握,『就近』選擇不同的物業。2005年,你應該如何投資北京樓市?不同類型的人考慮的問題各是什麼?不妨從三個層面去看:
第一,收入不同的人,各自應如何投資?
收入高的家庭和收入低的家庭,投資北京樓市策略上應該有所不同。
收入到底多少算高,多少算少?我們在此不做評判,我們以家庭承受能力為主要參考值,如果工作年限在5年以上,積蓄不多,由於承受購房先期首付有限,而且承擔月供還款能力也不會抬高,一般在2000元到3000多元,所以這類成長型家庭只適合購買總價低、首付和月供數額都相對較小的小戶型或商鋪。而那些工作年限長,有著較好的投資實力的家庭,不妨可以考慮寫字樓和商鋪。
第二,長線和短線,哪種方式最劃算?
投資北京樓市,是長線好還是短線好?這個話題讓人想起上海樓市和北京樓市的不同。
近幾年在上海掀起炒房熱的『投資者』主要的手法都是『短期炒作』,投機的人比較多,這主要是兩個原因造成的:其一,政府對土地的調控基本處在失效狀態,其二,境外個人資金的介入。再看北京,北京土地政策改革正在循序漸進地推進,北京也不可能出現境外資金或熱錢,因此,北京的這種現狀決定在近期甚至中期都不太可能出現房價大幅度上漲,因此,無論你在哪個地段投資購房,都不能單純地計劃靠房價的短期上漲而帶來收益,而應該考慮出租,從出租的角度去制定投資多大房產的家庭理財計劃。
第三,從自己自身的『專業知識』出發,考慮適合自己的投資物業類型。
一部分是老北京,包括在北京生活和工作了很多年的沒有北京戶口的外地人,這些老北京的優勢是:對地段的認知非常清晰。這些老北京就可以利用自己對北京地段、人文脈絡的准確把握而選擇投資的區域和物業類型。
另一部分是外來人,即在北京生活工作年數不多,但對產業非常了解的人,如有的人對餐飲非常了解,有的人對中關村電子科技市場非常了解,等等。這部分人群可以根據自己對產業的了解,以及對產業導向的判斷投資適合自己投資的物業。
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