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最高法院新規促使銀行謹慎放貸
去年底,最高人民法院審判委員會通過《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》。其中第七條明確指出,業主抵押自己所有的房屋,如果該套房產是屬於業主的唯一可以居住房產,而且有充分證據可證明這一點的時候,那麼即使抵押權人(通常為銀行)向業主追討欠款,法院也不能拍賣、變賣或者抵債,業主可以繼續居住。該《規定》已於2005年1月1日起施行。這也就意味著,即使貸款無法收回,銀行和法院都不能處置貸款者唯一的住房。
上海:高法上有政策,銀行下有對策
業內人士分析認為,高法的這一規定無疑對貸款人生活所必需的唯一房產有了很好的保障,使其不致因還不起貸款無家可歸。但另一方面如果還不了貸款又因唯一可以居住房產不可拍賣、變賣或者抵債,對銀行來說將承擔很大的風險。
這對銀行來說顯然不是個好消息,增加了房貸的風險,尤其在二手房貸款領域,這種情況就更為突出。據了解,1月初,上海某銀行已向各家二手房經紀公司發出通知,申請二手房貸款,需要提供『第二住所證明』,而且必須是直系親屬的住所證明。顯而易見,這一措施正是針對最高法院的上述規定出臺的。上海銀行的做法從防范自身風險出發,只要有了『第二住所證明』,一旦買房人出現了不還貸的現象,銀行可以避開唯一房產不能拍賣的高法規定,理直氣壯地處置其房產。
北京:銀行還在觀望中
據記者采訪了解,上海某銀行購買二手房貸款必須提供『第二住所證明』的做法,雖然可以巧妙地規避高法的有關規定,有效地防范銀行自身的風險,但在北京各家銀行並沒有如法炮制。
據在北京最早開展二手房貸款業務的農業銀行有關負責人介紹,農行並沒有效法上海銀行的做法。對於高法不利於銀行的相關規定目前還處於觀望之中,沒有出臺相應的措施。只是在處理面積較小的二手住房貸款時變得較為謹慎。
因為,最高人民法院審判委員會通過的《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第七條中還規定:對於超過業主及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據銀行(申請執行人)的申請,在保障業主及其所扶養家屬的最低生活標准所必需的居住房屋和普遍生活必需用品後,可予以執行。
農行有關負責人表示,按照北京市人均住房面積標准,面積越小的房子有可能就越接近業主生活所必需的房屋,一旦業主出現不還貸的現象,銀行將很難執行。因此,農行對面積較小的二手房貸款十分謹慎,但如果買房人資信狀況確實很好,農行也會酌情放款。對於面積較大,顯然超過最低生活所必須的房屋在做貸款時並沒有緊縮。
除了面積較小的二手房在做貸款時會遇到困難外,據鏈家寶業房地產經紀公司的總經理左輝先生介紹,房齡較大的二手房也很難做貸款。因為房齡越大的房屋越容易接近最低生活標准,如還貸出現問題將很難處置。
金誠信房地產經紀公司總經理邱宏告訴記者,高法的相關規定不但對銀行不利,也對做二手房業務的經紀公司產生了間接影響。九十年代以前的二手房某些銀行已經不再放貸了。另外,唯一居住房產不能被法院執行,也會增加經紀公司的風險。因為,有些時候經紀公司為了二手房交易會為買主做擔保向銀行申請貸款。如果買主出現不還貸的情況,房屋又沒有做完抵押登記,經紀公司就不得不替業主向銀行還貸。唯一居住房產法院又無法執行拍賣,會使經紀公司陷入十分不利的境地。
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